Spruce Street podría cerrarse a los vehículos desde Pacific Avenue hasta el dique del río San Lorenzo como parte de un plan de expansión propuesto para el centro de Santa Cruz. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

SANTA CRUZ >> Un nuevo borrador del plan de expansión del centro de Santa Cruz prevé la construcción de edificios de hasta ocho plantas y aceras más anchas al sur de Laurel Street, así como un pabellón permanente y más grande, el Kaiser Permanente Arena, para el equipo de baloncesto Santa Cruz Warriors.

El plan incluye también una plaza pública en las calles Front y Spruce, nuevos carriles bici y partes de la calle Spruce cerradas a los vehículos. El personal de la ciudad quiere conocer la opinión de los residentes hasta el 10 de julio como parte de un proceso de aprobación de un año de duración. 

El plan pretende crear nuevas viviendas y espacios públicos, estimular el crecimiento económico y atraer a los Warriors para que se queden en Santa Cruz. El plan es un anteproyecto de desarrollo futuro, pero no garantiza la construcción de nuevos edificios. 

La planificadora principal de Santa Cruz, Sarah Neuse, dijo que cerrar Spruce Street a los vehículos y crear una plaza proporcionaría espacio para eventos comunitarios. "La gente quiere un lugar de encuentro", dijo Neuse. "Quieren un corazón de la ciudad". 

• Los edificios podrían tener hasta 85 pies en algunas zonas, es decir, aproximadamente ocho pisos. Sin embargo, las leyes de bonificación de densidad podrían permitir edificios de más del doble de esa altura si proporcionan suficientes viviendas asequibles.
• Los comentarios del público sobre el plan han sido variados, con algunas preocupaciones sobre el desarrollo más denso y la gentrificación.

El plan podría aprobarse en la primavera de 2025, pero su plena aplicación podría llevar décadas, según el personal municipal.

El Ayuntamiento de Santa Cruz tiene previsto debatir el borrador del plan en una sesión de estudio que se celebrará el 18 de junio a las 17.30 horas en el Ayuntamiento, en el 809 Center St. Zoom. El personal de la ciudad aceptará comentarios sobre el proyecto de plan de expansión hasta el 10 de julio.

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• ¿En qué consiste la ampliación del centro?
• ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
• ¿Cómo sería la ampliación del centro?
• ¿Qué altura tendrían los edificios?
• ¿Cuál es el proceso de aprobación del plan?
• ¿Cómo pagaría la ciudad las aceras más anchas y otras partes del plan?
• ¿Cuándo se llevaría a cabo el plan?
• ¿Qué opina la gente del proyecto de plan?

¿En qué consiste la ampliación del centro?

El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó en 1991 un plan de desarrollo del centro de la ciudad para impulsar la recuperación tras el terremoto de Loma Prieta de 1989. Ahora, los responsables municipales esperan ampliar el Plan del Centro hacia el sur, desde Laurel Street hasta Pacific Avenue y Center Street.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

Los esfuerzos de la ciudad para ampliar el centro empezaron en serio en 2021 como parte de un plan para construir más viviendas y albergar un nuevo estadio para los Santa Cruz Warriors.

• A visión del plan para 2022 habría permitido cinco edificios de 145 pies o más, incluido uno de hasta 225 pies de altura. La Comisión de Planificación de Santa Cruz y muchos residentes abogaron por reducir los límites de altura.
• En 2023, el alcalde de Santa Cruz, Fred Keeley, lideró un esfuerzo para reducir el plan a un máximo de 12 pisos.

El plan fue parte del impulso para la Medida M, que habría requerido una votación en toda la ciudad para cambiar los límites de altura. Alrededor del 60% de los votantes de Santa Cruz rechazaron la medida en las elecciones del 5 de marzo de 2024.

Edificios de apartamentos de dos plantas y tiendas y viviendas de una sola planta se alinean actualmente en Spruce Street, desde Pacific Avenue hasta Cedar Street, en Santa Cruz. Un borrador del plan de expansión del centro de Santa Cruz permitiría edificios de hasta 85 pies o aproximadamente siete pisos. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

¿Cómo sería la ampliación del centro?

Tal como se describe en el proyecto de plan más reciente, la ampliación incluiría:

• Edificios más altos. Los límites de altura varían según la manzana (véase el mapa) y oscilan entre 15 y 15 metros. La ley estatal de bonificación por densidad podría permitir edificios más altos.
• Más viviendas. El personal municipal prevé que el plan añada unos 1.600 apartamentos. El objetivo es que el 20% de esas viviendas sean asequibles con restricciones de ingresos. El personal municipal también está trabajando en un plan para mitigar el impacto de la gentrificación en los residentes actuales. Como la zona está cerca de la estación de autobuses de Santa Cruz Metro, la ley estatal no permite exigir plazas de aparcamiento en los nuevos proyectos.
• Un nuevo estadio. En la calle Spruce, a ambos lados de Front Street, podría construirse un estadio para los Santa Cruz Warriors con capacidad para 3.200 espectadores. El estadio estaría disponible para conciertos, conferencias y otros eventos. El estadio actual tiene 2.505 localidades.
• Una plaza pública en la intersección de las calles Spruce y Front.
• Una calle Spruce sin coches desde el dique del río San Lorenzo hasta Front Street, y posiblemente más adelante hasta Pacific Avenue. Un aparcamiento al norte de Spruce Street estaría abierto a la urbanización.
• Una nueva calle. La prolongación de Laurel Street se desviaría al sur del actual estadio de los Warriors para conectar Pacific Avenue y Beach Hill. Una parte de la carretera adyacente al dique del río se cerraría y quedaría disponible para la urbanización.
• Ampliación de los carriles bici y las aceras, incluyendo un carril bici protegido en Laurel Street y aceras ampliadas en Pacific Avenue y las calles Front y Center.
• Un paseo fluvial renovado a lo largo del dique del río San Lorenzo, con más accesos desde el centro, más asientos públicos y nuevos jardines.

Según Sarah Neuse, planificadora jefe de Santa Cruz, cualquiera de estos detalles podría modificarse en función de la opinión del público y del ayuntamiento. "Nada está escrito en piedra", dijo. "No es un material con el que trabajemos".

Spruce Street, desde el dique del río San Lorenzo hasta Front Street, podría cerrarse al tráfico de vehículos como parte de un plan de expansión del centro de Santa Cruz. Podría construirse y ampliarse un estadio permanente en el mismo lugar o al otro lado de Front Street. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local) 

¿Qué altura tendrían los edificios?

El proyecto de plan incluye bloques con límites de altura de 50, 75 y 85 pies, más 15 pies para azoteas como bares. También aumenta la superficie superficie total de un edificio, lo que permite a los promotores construir en una mayor porción de terreno.

Para convencer a los promotores de que acepten esos límites habrá que negociar. 

Esto se debe a que las leyes estatales de bonificación por densidad promulgadas este año permiten a algunos promotores duplicar el número de viviendas de un nuevo edificio, sin límite alguno de altura. Santa Cruz probó por primera vez la nueva ley con el Centro Clocktowerun proyecto de edificio de 16 plantas en North Pacific Avenue. A escala, el edificio Palomar de Pacific Avenue mide 90 pies y tiene siete plantas.

El personal municipal tiene previsto ofrecer incentivos a los promotores que no superen los 12 pisos y asignen más apartamentos asequibles que el 20% exigido por la ciudad. El proyecto de plan no incluye incentivos específicos. Neuse dijo que el personal de la ciudad todavía están estudiando sus opciones, y la bienvenida a más ideas.

• Una posibilidad sería permitir a los promotores aumentar la superficie total del edificio. Eso podría significar reducir la distancia entre el edificio y la calle, reducir u omitir los espacios abiertos obligatorios o suprimir el requisito de que las plantas superiores sean más pequeñas que la base.
• Otro posible incentivo para que los promotores limiten la altura y contribuyan con más viviendas asequibles podría ser dejar que los promotores financien la construcción de apartamentos de renta limitada en proyectos cercanos sin ánimo de lucro en lugar de en sus propios edificios.

El código de zonificación de la ciudad ahora limita la altura de los edificios en parte de la zona de expansión a 35 pies, pero el Plan General de la ciudad no tiene un límite de altura para gran parte de la zona. La ley estatal establece que la norma menos permisiva reina, por lo que la mayor parte de la zona de expansión legalmente no tiene un límite de altura existente, dijo Santa Cruz principal planificador Matt VanHua. La zona de expansión tiene un relación suelo-área que limita a los promotores a construir edificios más bajos que utilicen más terreno o edificios más altos pero más delgados. El plan de ampliación aumentaría la relación suelo-área permitida en esa zona.

¿Cuál es el proceso de aprobación del plan?

Se espera que el proceso de aprobación del plan incluya:

• Revisión pública del borrador publicado hasta el 10 de julio. 
• Un informe medioambiental, que tendrá su propia revisión pública. El informe medioambiental podría publicarse en septiembre, según Neuse.
• Audiencias públicas para el borrador final del plan en la Comisión de Planificación de Santa Cruz, el Ayuntamiento de Santa Cruz y la Comisión Costera de California. "Si todo va según lo previsto", la Comisión Costera podría aprobar el plan a mediados de 2025, dijo Neuse. 

¿Cómo pagaría la ciudad las aceras más anchas y otras partes del plan?

La ciudad podría crear un nuevo distrito fiscal en la zona de expansión para pagar los aspectos públicos del plan, como la ampliación de las aceras. La zona, conocida como distrito de financiación de infraestructuras mejoradas, no aumentaría los impuestos ni añadiría otros nuevos. En su lugar, a medida que aumente el valor de la propiedad en la zona, una parte del aumento del impuesto sobre bienes inmuebles podría dedicarse a proyectos de la ciudad en el distrito. El distrito requeriría su propio proceso de aprobación, independiente del plan de ampliación.

El presupuesto municipal y las subvenciones estatales o federales también podrían financiar algunas mejoras.

¿Cuándo se llevaría a cabo el plan?

El plan podría tardar décadas en hacerse realidad. "El Plan Plan del Centro se redactó en el 91, es decir, hace más de 30 años, y aún no está totalmente construido", afirma Neuse.

Muchos de los elementos dependen del ritmo del desarrollo privado, dijo. Algunos elementos públicos, como la ampliación de las aceras, requerirían que las propiedades privadas se reurbanizaran y dedicaran algunos terrenos a la ciudad. 

La reubicación de Laurel Street Extension pasaría por los terrenos que ahora ocupa Front St. Residential Care, que alberga a personas mayores y ofrece apoyo en salud mental. El Condado de Santa Cruz es el propietario del terreno y sería responsable de reubicar a los residentes antes de que la ciudad pueda construir la carretera, dijo Neuse.

Front St. Residential Care, a la derecha, aloja a personas mayores y ofrece apoyo en salud mental en un terreno propiedad del condado junto al Kaiser Permanente Arena de Santa Cruz. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local) 

No existen planes inmediatos para reubicar las instalaciones o a sus residentes, dijo el portavoz del condado Jason Hoppin. "Seguiremos trabajando con la ciudad sobre el futuro de esta propiedad en relación con el Plan del Centro, pero nos comprometemos a preservar este importante recurso comunitario, ya sea en su ubicación actual o en un nuevo emplazamiento", declaró.

¿Qué opina la gente del proyecto de plan?

Frank Barron, antiguo planificador del condado de Santa Cruz y arquitecto de la derrotada Medida M, se opone a recalificar la zona para permitir edificios más altos. En su opinión, "va a haber muchos edificios altos" con las normas municipales vigentes, debido a las leyes estatales de bonificación por densidad.

VanHua, el planificador de la ciudad, dijo que como la ciudad planea permitir que más viviendas, el personal no puede asumir que los desarrolladores utilizarán bonos de densidad. Por ejemplo, la ciudad no puede incluir unidades de bonificación de densidad previstos en su elemento de vivienda, un plan para cumplir con los objetivos de vivienda del estado.

Pero los incentivos propuestos para que los promotores limiten la altura podrían ser útiles, añadió Barron. "Creo que deberían tenerlos de todos modos", afirmó.

Barron añadió que le preocupaba que las viviendas u otros edificios próximos al río fueran vulnerables a posibles daños por inundaciones. 

Porque la ciudad no puede imponer nuevos aparcamientos como parte de un nuevo desarrollo, y no tiene que considerar los impactos del tráfico en su informe ambiental, la aplicación del plan podría crear "atascos masivos", dijo Barron.

Aunque está a favor del transporte público y la bicicleta, "la realidad es que mucha gente, la mayoría, va a utilizar el coche", dijo.

Rafa Sonnenfeld, director de políticas del grupo pro vivienda YIMBY Action, dijo que la ciudad debería haber considerado límites de altura aún más altos. El plan probablemente añadiría unos 1.100 apartamentos antes de las unidades de bonificación por densidad, unos 200 más de lo que cabría esperar con las normas vigentes, según VanHua. A Sonnenfeld le gustaría ver un aumento mayor. 

"Se trata de un aumento muy modesto de lo que ya está legalmente permitido", dijo Sonnenfeld.

Está a favor de ampliar las aceras, pero se opone a que los promotores tengan que ceder parte de sus terrenos para ello. Y dijo que está decepcionado de que una parte de la Avenida del Pacífico requiere que los ciclistas a compartir un carril de la calle con los coches.

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