La propiedad se encuentra en Graham Hill Road, cerca de Rollingwoods Drive, frente a la entrada del camping del Parque Estatal Henry Cowell Redwoods. Los urbanistas del condado recibieron en abril una solicitud previa para el proyecto, que incluía 161 viviendas. 

La solicitud actualizada, presentada el 27 de septiembre, incluía:

• 157 viviendas en venta en 16 hectáreas. El proyecto prevé 123 viviendas unifamiliares y 34 adosados a precios inferiores a los del mercado.
• Un centro comunitario de 1.672 metros cuadrados.
• Una nueva red de alcantarillado privada.
• Conexión al Distrito de Aguas del Valle de San Lorenzo.
• Tala de unos 585 árboles. 
• 737 plazas de aparcamiento.

La aplicación aprovecha el «Builder’s Remedy», una norma estatal que permite a la mayoría de las promociones inmobiliarias con suficiente vivienda asequible eludir las restricciones locales sobre el tamaño y la ubicación de los nuevos proyectos de vivienda. Las normas del «Builder’s Remedy» estuvieron en vigor desde diciembre de 2023 hasta abril de 2024, después de que los dirigentes del condado de Santa Cruz no cumplieran el plazo para presentar un plan de vivienda aprobado por el estado.

Mike Formico, propietario del terreno de Graham Hill Road, vive cerca de la propiedad. Según él, en un principio quería convertir el antiguo prado para caballos en un «complejo familiar» para él y sus hijos. Ahora quiere «ayudar a la comunidad, porque hay una gran escasez de viviendas». 

Tras un artículo publicado el 30 de septiembre en Santa Cruz Local en el que se describía la propuesta, algunos vecinos se mostraron sorprendidos.

«Las grandes promociones inmobiliarias deberían ubicarse “en una zona más cercana a la ciudad”», afirmó Deme Scott, que vive cerca de la propiedad de Graham Hill Road. «Esto me ha dado la impresión de que alguien ha comprado un terreno y está intentando sacar mucho dinero», dijo Scott, «sin tener en cuenta el medio ambiente». 

El miércoles por la noche, varias docenas de vecinos asistieron a una reunión comunitaria sobre el proyecto en el MacKenzie Bar & Grill, situado en el campo de golf Pasatiempo. Muchos expresaron su preocupación por la magnitud y el alcance del proyecto, así como por el tráfico.

Aunque la «Builder’s Remedy» tiene por objeto facilitar la tramitación de nuevos proyectos de vivienda, el proyecto sigue enfrentándose a diversos retos, entre los que se incluye una demanda civil ante el Tribunal Superior del condado de Santa Cruz.  

Batalla legal

Cindy Krueger, que mantuvo una relación duradera con Formico, lo demandó en abril de 2023. En los documentos judiciales, Krueger intentó reivindicar la propiedad del inmueble de Graham Hill Road y de algunas otras propiedades, ya que había ayudado a comprarlas.

Krueger alegó que Formico utilizó «diversas tácticas de presión» para instarla a solicitar préstamos por valor de casi 6 millones de dólares con el fin de financiar la compra de inmuebles, entre los que se encontraban las parcelas de Graham Hill Road. Según alegó en la demanda, Formico le dijo que era copropietaria del fideicomiso propietario de dichos inmuebles. 

Krueger solicitó al tribunal que le concediera la propiedad parcial o total de las propiedades. El caso volverá a juzgarse el 6 de marzo. 

Formico calificó la demanda de «puro acoso» y afirmó que «se resolverá muy pronto». El abogado de Krueger no respondió a las solicitudes de comentarios.

No está claro cómo influirá el resultado del juicio en la decisión de los responsables de planificación del condado de aprobar o rechazar la propuesta de viviendas.

Retos relacionados con el alcantarillado y los servicios públicos

Aunque el proceso judicial no retrase el proyecto, la falta de servicios públicos en la propiedad seguiría planteando dificultades. El antiguo prado para caballos no cuenta con conexiones de agua, electricidad, alcantarillado ni desagüe pluvial.

El proyecto incluiría una red de alcantarillado financiada con fondos privados que se conectaría a una red de alcantarillado del condado situada en Tree Top Drive, según ha declarado Lance Tate, asesor de urbanismo del proyecto. 

La propiedad de Graham Hill Road se encuentra fuera de la línea de servicios urbanos del condado, que es un límite en el que el condado se comprometió a no construir más redes de alcantarillado ni de agua. El proyecto requeriría una modificación de los límites, lo que daría lugar a una evaluación ambiental y a la aprobación de la Junta de Supervisores del Condado de Santa Cruz como enmienda al Plan General del condado, según ha declarado Matt Machado, director de desarrollo comunitario e infraestructuras del condado. 

Además de la red de alcantarillado, el proyecto tendría que construir infraestructuras de agua y electricidad, y someterse a una evaluación de impacto ambiental. «Estos retos serán muy difíciles de mitigar y resolver», afirmó Machado.

El proyecto podría recibir conexiones de agua del Distrito de Aguas del Valle de San Lorenzo. 

John Kunkel, director interino del distrito, afirmó que el distrito se había comprometido a prestar servicio a una versión reducida del proyecto que incluía únicamente cuatro viviendas. La urbanización a gran escala propuesta requiere un análisis más exhaustivo, que incluya un estudio hidrológico y una red de abastecimiento de agua financiada con fondos privados. La Junta Directiva del Distrito de Aguas del Valle de San Lorenzo decidirá si presta el servicio, señaló Kunkel.

Para que se aprueben los servicios de agua y alcantarillado, el proyecto tendría que obtener la autorización de la Comisión de Formación de Agencias Locales del condado de Santa Cruz, una entidad gubernamental independiente del gobierno del condado que regula los límites de las ciudades, los distritos de agua y otras zonas. Joe Serrano, presidente de la LAFCO, afirmó que el límite solo se modificaría si el condado lo respalda. 

«El propietario se enfrenta a muchos obstáculos», afirmó Serrano. «No diría que es imposible, pero hay muchas cuestiones que hay que resolver antes de que el proyecto pueda seguir adelante».

Tate, el consultor urbanístico, afirmó que el coste de la nueva infraestructura se amortizaría gracias a la envergadura del nuevo proyecto urbanístico. Además, señaló que el proyecto probablemente encontraría la forma de reducir o compensar cualquier impacto medioambiental.

Una parcela relativamente llana y soleada situada en Graham Hill Road podría transformarse en 157 viviendas. (Jesse Kathan — Santa Cruz Local) 

Una solicitud previa presentada en abril al condado de Santa Cruz incluía esta imagen de un proyecto urbanístico propuesto en Graham Hill Road. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

Los defensores instan a agilizar el proceso de aprobación

Este mes, los defensores de la vivienda han advertido de que, incluso tras el ajuste de la línea de servicios urbanos y la evaluación ambiental, las autoridades locales tienen muy limitadas sus posibilidades de paralizar los proyectos de bonificación por densidad. 

«En virtud de la cláusula de protección del constructor, el proyecto solo puede denegarse si incumple una “norma de salud o seguridad ya vigente”», afirmó Rafa Sonnenfeld, miembro de Santa Cruz YIMBY. Expresó su preocupación por que el condado pudiera intentar «encubrir una denegación alegando problemas relacionados con los servicios públicos».

Esta urbanización rural de viviendas unifamiliares difiere del tipo de bloques de apartamentos de alta densidad en los centros urbanos que suele defender Santa Cruz YIMBY. Pero hasta que haya más viviendas en los centros urbanos, la expansión urbana es a veces «el camino más fácil», afirmó Sonnenfeld. «Al fin y al cabo, una vivienda es una vivienda, y la necesitamos desesperadamente».

Los responsables de planificación del condado pueden solicitar modificaciones en la solicitud si consideran que está incompleta. Sin embargo, los promotores pueden presentar una demanda si consideran que el condado está retrasando el proyecto al exigir cambios excesivos o innecesarios, según explicó Sonnenfeld.

«Algo bueno para la comunidad»

Formico, el propietario del terreno, dijo que se siente frustrado con el personal del condado por haber planteado sus dudas sobre el proyecto. «Uno solo desea que nuestro gobierno quiera hacer lo mejor para nuestra comunidad», afirmó.

Según la normativa urbanística habitual del condado, Formico solo podría construir una vivienda en cada una de las ocho parcelas que componen la propiedad. 

Probablemente se trataría de «grandes viviendas de varios millones de dólares», en lugar de las viviendas más pequeñas y asequibles que él propone, afirmó. «Ojalá trabajemos todos juntos y hagamos algo bueno por la comunidad».

Un mapa muestra la ubicación de un proyecto urbanístico propuesto en una zona no incorporada del condado de Santa Cruz. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

El proyecto de viviendas en Graham Hill Road se ubicaría cerca del Parque Estatal Henry Cowell Redwoods. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

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