La propiedad se encuentra en Graham Hill Road, cerca de Rollingwoods Drive, frente a la entrada al camping del parque estatal Henry Cowell Redwoods. Los planificadores del condado recibieron en abril una solicitud previa para la urbanización que incluía 161 viviendas. 

Una solicitud actualizada presentada el 27 de septiembre incluía:

• 157 viviendas en venta en 40 acres. Propone 123 viviendas unifamiliares y 34 adosadas por debajo del precio de mercado.
• Un centro comunitario de 18.000 pies cuadrados.
• Un nuevo sistema de alcantarillado privado.
• Conexión con el distrito de aguas del valle de San Lorenzo.
• Eliminación de unos 585 árboles. 
• 737 plazas de aparcamiento.

La aplicación aprovecha el Remedio del Constructoruna norma estatal que permite que la mayoría de los desarrollos con suficientes viviendas asequibles anulen las restricciones locales sobre el tamaño y la ubicación de los nuevos proyectos de vivienda. Las normas del Remedio del Constructor estuvieron en vigor de diciembre de 2023 a abril de 2024 después de que los líderes del condado de Santa Cruz incumplieran el plazo para un plan de vivienda aprobado por el estado.

Mike Formico, propietario de los terrenos de Graham Hill Road, vive cerca de la finca. Dijo que originalmente quería convertir el antiguo pasto de caballos en un "complejo familiar" para él y sus hijos. Ahora quiere "ayudar a la comunidad, porque tenemos mucha escasez de viviendas". 

Después de que un 30 de septiembre, Santa Cruz Local describió la propuestaalgunos residentes cercanos dijeron que estaban sorprendidos.

Las grandes urbanizaciones deberían estar "en una zona más cercana a la ciudad", dijo Deme Scott, que vive cerca de la propiedad de Graham Hill Road. "Esto sólo parecía como si alguien compró un pedazo de propiedad y está tratando de hacer un montón de dinero", dijo Scott, "sin tener en cuenta el medio ambiente". 

El miércoles por la noche, varias docenas de residentes asistieron a una reunión comunitaria sobre el proyecto en el MacKenzie Bar & Grill del campo de golf Pasatiempo. Muchos expresaron su preocupación por el tamaño y el alcance del proyecto y el tráfico.

Aunque el Remedio del Constructor está pensado para facilitar el paso de nuevos proyectos de vivienda, el proyecto aún se enfrenta a retos que incluyen una demanda civil en el Tribunal Superior del Condado de Santa Cruz.  

Batalla legal

Cindy Krueger, que mantenía una relación duradera con Formico, lo demandó en abril de 2023. En documentos judiciales, Krueger trató de hacer valer la propiedad de la propiedad de Graham Hill Road y algunas otras propiedades porque ella ayudó a comprarlas.

Krueger alegó que Formico utilizó "una variedad de tácticas de presión" para instarla a pedir casi 6 millones de dólares en préstamos para financiar la compra de propiedades que incluían las parcelas de Graham Hill Road. Formico le dijo que era copropietaria del fideicomiso que poseía las propiedades, alegó en la demanda. 

Krueger pidió al tribunal que le concediera la propiedad parcial o total de las propiedades. El caso debe volver al tribunal el 6 de marzo.

Formico calificó la demanda de "puro acoso" y dijo que "se va a resolver muy rápido". El abogado de Krueger no devolvió las peticiones de comentarios.

No está claro cómo influirá el resultado de la demanda en la decisión de los planificadores del condado de aprobar o denegar la propuesta de viviendas.

Alcantarillado y servicios públicos

Incluso si el proceso judicial no retrasa el proyecto, la falta de servicios públicos en la propiedad seguiría planteando problemas. El antiguo prado de caballos no tiene conexiones de agua, electricidad, aguas pluviales ni alcantarillado.

El proyecto incluiría un sistema de alcantarillado de financiación privada para engancharse a una línea de alcantarillado del condado cercana en Tree Top Drive, dijo Lance Tate, un consultor de desarrollo para el proyecto. 

La propiedad de Graham Hill Road está fuera de la línea de servicios urbanos del condado, que es un límite donde el condado se comprometió a no construir más líneas de alcantarillado o agua. El proyecto requeriría un cambio de límites, lo que desencadenaría una revisión ambiental y la aprobación de la Junta de Supervisores del Condado de Santa Cruz como una enmienda al Plan General del condado, dijo Matt Machado, director del condado de desarrollo comunitario e infraestructura. 

Además de la red de alcantarillado, la urbanización tendría que construir infraestructuras de agua y electricidad y someterse a un estudio medioambiental. "Estos retos serán muy difíciles de mitigar y resolver", afirmó Machado.

El proyecto podría recibir agua del San Lorenzo Valley Water District. 

John Kunkel, director interino del distrito, dijo que el distrito se había comprometido a dar servicio a una versión más pequeña del proyecto que incluyera sólo cuatro viviendas. La urbanización a gran escala propuesta requiere una revisión más exhaustiva, que incluye un estudio hidrológico y una tubería principal de agua financiada con fondos privados. El Consejo de Administración del Distrito de Aguas del Valle de San Lorenzo decidirá si presta el servicio, dijo Kunkel.

Para aprobar el servicio de agua y alcantarillado, el proyecto tendría que obtener la aprobación de la Comisión de Formación de Agencias Locales del Condado de Santa Cruz, una entidad gubernamental independiente del gobierno del condado que regula los límites de ciudades, distritos de agua y otras zonas. Joe Serrano, presidente de la LAFCO, dijo que sólo se movería el límite si el condado lo apoya. 

"Hay muchos obstáculos para el propietario", dijo Serrano. "No diría que es imposible, pero hay muchas cosas que hay que abordar antes de que pueda avanzar".

Tate, el consultor de desarrollo, dijo que el coste de la nueva infraestructura se amortizaría debido al tamaño del nuevo desarrollo. Además, es probable que el proyecto encuentre la forma de reducir o compensar cualquier impacto ambiental.

Una propiedad relativamente llana y soleada en Graham Hill Road podría transformarse en 157 viviendas. (Jesse Kathan - Santa Cruz Local) 

Una solicitud previa presentada en abril al Condado de Santa Cruz incluía esta imagen de una urbanización propuesta en Graham Hill Road. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

Los defensores instan a agilizar la aprobación

Los defensores de la vivienda advirtieron este mes de que, incluso con el ajuste de la línea de servicios urbanos y la revisión ambiental, las autoridades locales están muy limitadas para frenar los proyectos de bonificación por densidad. 

Según el Remedio del Constructor, el proyecto sólo puede ser denegado si viola una "norma de salud o seguridad que ya está en los libros", dijo Rafa Sonnenfeld, miembro de Santa Cruz YIMBY. Dijo que le preocupa que el condado pueda intentar "blanquear una denegación a través de cuestiones de servicios públicos".

El desarrollo rural unifamiliar difiere del tipo de apartamentos de alta densidad en centros urbanos que suele defender el YIMBY de Santa Cruz. Pero hasta que no haya más viviendas en los centros urbanos, la expansión es a veces "el camino de menor resistencia", dijo Sonnenfeld. "Al fin y al cabo, la vivienda es la vivienda, y la necesitamos desesperadamente".

Los planificadores del condado pueden pedir que se modifique la solicitud si consideran que está incompleta. Pero los promotores pueden demandar si creen que el condado está retrasando el proyecto al pedir cambios excesivos o innecesarios, dijo Sonnenfeld.

Algo bueno para la comunidad

Formico, el propietario de los terrenos, dijo que se siente frustrado con el personal del condado por plantear preocupaciones sobre el proyecto. "Uno desearía que nuestro gobierno quisiera hacer algo mejor por nuestra comunidad", dijo.

Según las normas urbanísticas habituales del condado, Formico sólo podría construir una casa en cada una de las ocho parcelas que componen la propiedad. 

Probablemente se trataría de "casas grandes y multimillonarias", en lugar de las viviendas más pequeñas y asequibles que propone, dijo. "Ojalá trabajemos todos juntos y hagamos algo bueno para la comunidad".

Un mapa muestra la ubicación de una urbanización propuesta en la zona no incorporada del condado de Santa Cruz. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

Una propuesta de viviendas en Graham Hill Road estaría cerca del Parque Estatal Henry Cowell Redwoods. (Fletemeyer & Lee Associates Inc.)

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