Glosario de vivienda

Última actualización: mayo de 2024

Los siguientes términos se utilizan a menudo en debates y noticias relacionadas con las promociones inmobiliarias. Santa Cruz Local ofrece este glosario para ayudar a los residentes a comprender los términos, las organizaciones, las normas, las leyes y la jerga relacionados con la vivienda.

Haz clic en cualquier término para ir a su definición:

ADU (unidad de vivienda accesoria):  También conocida como «vivienda para suegros» o «vivienda para abuelos». Una casita o cabaña situada en el jardín de una vivienda más grande.

Vivienda asequible: En las nuevas promociones inmobiliarias, la vivienda asequible se refiere a viviendas alquiladas o vendidas a precios inferiores a los del mercado a personas que ganan menos dinero que la mayoría de la población de una zona. (Véase AMI) Se considera que una vivienda es asequible si el alquiler o la hipoteca no superan el 30 % de los ingresos del hogar, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

AMBAG (Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey): AMBAG es un «consejo de gobiernos» que incluye a representantes municipales y del condado de los condados de Monterey, San Benito y Santa Cruz. Coordina la planificación y el desarrollo en el área de la Bahía de Monterey. Cada ocho años, AMBAG elabora una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (véase RHNA), que establece para cada gobierno local un objetivo de construcción de viviendas basado en las metas de vivienda fijadas por el estado para la región.

AMI (renta media de la zona): El ingreso medio del área es el punto medio de la distribución de ingresos de una zona, en el que la mitad de los hogares ganan más dinero y la otra mitad gana menos. Los límites de ingresos para poder optar a una vivienda asequible se calculan como un porcentaje del AMI con algunos ajustes. Los gobiernos estatales y federales utilizan el AMI para determinar los límites de ingresos para las viviendas asequibles. Las viviendas para hogares de «bajos ingresos» y «ingresos muy bajos» utilizan límites de ingresos que cambian anualmente en función del AMI. Los límites de ingresos estatales y federales difieren, y un proyecto de vivienda asequible puede utilizar los límites de ingresos de diferentes organismos para determinar la elegibilidad de los inquilinos.

La renta media de la zona para una familia de cuatro miembros en el condado de Santa Cruz fue de 132 800 dólares en 2024, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.

Recurso del promotor: Parte de la Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda de California que permite a los promotores eludir algunas normativas locales sobre vivienda si el gobierno local no cuenta con un Elemento de Vivienda certificado en su Plan General. Sin un Elemento de Vivienda certificado, un gobierno local no puede denegar un proyecto por exceder las restricciones locales de altura y densidad si el proyecto incluye al menos un 20 % de viviendas asequibles.

Comisión Costera de California: Una agencia estatal que regula el desarrollo costero para intentar proteger el acceso público a la costa y su conservación. Los gobiernos locales de las zonas costeras elaboran cada uno un Programa Costero Local, un plan que orienta el desarrollo a lo largo de la costa. Cada plan requiere la aprobación de la Comisión Costera. (Véase el artículo explicativo de Santa Cruz Local : ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

CEQA (Ley de Calidad Ambiental de California): Una ley estatal de protección medioambiental. Entre otras cosas, exige a las administraciones públicas que tengan en cuenta los impactos medioambientales previstos de la mayoría de los proyectos urbanísticos y que adopten medidas para hacer frente a dichos impactos. Algunos defensores de la vivienda y legisladores estatales han señalado que los detractores de los proyectos urbanísticos utilizan las demandas basadas en la CEQA como pretexto para retrasar o frustrar una propuesta urbanística. Las leyes recientemente aprobadas en California permiten que algunos proyectos de vivienda eludan las normas de la CEQA.

Zona costera: Un área a lo largo de la costa de California regulada por la Comisión Costera de California. En el condado de Santa Cruz, la zona costera abarca gran parte de la ciudad de Santa Cruz, Capitola y el territorio no incorporado del condado de Santa Cruz. Una ley o un proyecto de desarrollo en la zona costera puede ser objeto de recurso ante la Comisión Costera por restringir el acceso público a la costa. Por ejemplo, en 2024 se presentó un recurso ante la Comisión Costera contra una ley de Santa Cruz sobre el estacionamiento nocturno de autocaravanas. (Véase la guía explicativa de Santa Cruz Local : ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

Densidad: La concentración de viviendas u otras construcciones en un edificio o zona determinados. Por ejemplo, el centro de Santa Cruz presenta una mayor densidad de construcción que la zona alta del Westside. Un edificio de cuatro viviendas tiene una mayor densidad de unidades de vivienda que una vivienda unifamiliar del mismo tamaño.

Bonificación por densidad: Varias leyes de California permiten a los promotores construir urbanizaciones más altas y densas de lo que permiten las normas de zonificación si incluyen un determinado porcentaje de viviendas asequibles con unos niveles específicos de asequibilidad. Muchas propuestas de vivienda en 2023 y 2024 se acogen a la ley de bonificación por densidad, como la proyecto de remodelación de Food Bin. 

Vivienda (DU): Casa, apartamento, piso, dúplex, tríplex, cuádruplex, vivienda anexa u otro tipo de vivienda.

FAR (índice de ocupación del suelo): Una medida de la densidad de la vivienda que divide la superficie total de todas las plantas de un edificio entre la superficie del terreno. Por ejemplo, una vivienda de 93 metros cuadrados en un terreno de 186 metros cuadrados tendría un FAR de 0,5. Si esa misma vivienda tuviera dos plantas, tendría una superficie total de 186 metros cuadrados y el FAR sería de 1. Las normas de zonificación y los planes generales de las ciudades y los condados incluyen límites al FAR para las diferentes zonas.

FDU (unidades de densidad flexible): Una FDU es un tipo de apartamento en la ciudad de Santa Cruz que mide entre 20 y 60 metros cuadrados. Las FDU están exentas de las normas municipales de densidad. Están permitidas en la mayoría de las zonas comerciales o de uso mixto. Por ejemplo, una propuesta de viviendas para el 908 de Ocean St. cuenta con 249 unidades de densidad flexible de entre 509 y 645 pies cuadrados, además de 103 apartamentos más grandes. El Ayuntamiento de Santa Cruz creó la designación de FDU en marzo de 2022.

Plan General: Documento municipal o comarcal que recoge los planes y normas de desarrollo a largo plazo. Junto con las leyes de zonificación, el Plan General determina dónde y qué pueden construir los promotores. El Elemento de Vivienda forma parte del Plan General.

HCD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California): El departamento estatal encargado de establecer las normas estatales en materia de vivienda, los objetivos de desarrollo de la vivienda (véase RHNA) y de regular el desarrollo de la vivienda por parte de los gobiernos locales. El departamento es responsable de certificar los Elementos de Vivienda locales.

Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda: Ley de California que exige a los gobiernos locales agilizar la aprobación de las solicitudes de vivienda que cumplan con los criterios objetivos locales. Los criterios objetivos son requisitos específicos, como las distancias mínimas de retranqueo o determinados materiales de construcción. Los criterios subjetivos, como si un edificio encaja en el carácter del barrio, no pueden utilizarse para retrasar o denegar un proyecto. El «Recurso del constructor» es otra parte de la Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda. La Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda se aprobó en 1982 y se modificó en 2017.

Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz: Organismo público que distribuye vales de elección de vivienda financiados con fondos federales a los residentes del condado de Santa Cruz. La autoridad de vivienda también gestiona otros programas de vivienda, como subvenciones para fianzas y viviendas para trabajadores agrícolas. Su objetivo es ayudar a las personas a acceder a viviendas asequibles y reducir la discriminación en materia de vivienda. 

Bono de elección de vivienda (Bono de la Sección 8): Un vale que se concede a inquilinos con bajos ingresos y que subvenciona una parte de su alquiler, también conocido como vale de la Sección 8. El programa está financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (véase HUD) y gestionado por agencias de vivienda locales. En el condado de Santa Cruz, la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz se encarga de distribuir los vales. Los propietarios que aceptan a inquilinos con estos vales reciben la parte subvencionada del alquiler directamente de la autoridad de vivienda. 

Una ayuda al alquiler similar, los vales vinculados a proyectos, está asociada a viviendas concretas dentro de promociones de viviendas asequibles. Una nueva promoción inmobiliaria podría aceptar un número determinado de vales vinculados a proyectos y de vales de elección de vivienda. 

Elemento de vivienda: Un Elemento de Vivienda forma parte del Plan General de una ciudad o condado y contiene estrategias para cumplir los objetivos estatales en materia de vivienda, permitiendo que se destine más terreno a la construcción de viviendas y viviendas asequibles (véase «vivienda asequible» y «RHNA»). Un Elemento de Vivienda incluye mapas de las ubicaciones donde se podrían construir nuevas viviendas y programas para fomentar nuevas promociones. Los Elementos de Vivienda deben estar certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (véase HCD). Sin un Elemento de Vivienda certificado, los gobiernos locales pueden estar sujetos a normas estatales que permiten a los promotores eludir algunos límites locales de altura y densidad (véase Recurso del Constructor).

HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos) Agencia federal responsable de las políticas y programas nacionales que abordan las necesidades de vivienda, tratan de mejorar y desarrollar las comunidades y velan por el cumplimiento de las leyes de vivienda justa. 

Porcentaje de viviendas sociales: El porcentaje de viviendas en proyectos de vivienda de mayor envergadura que deben ofrecerse a precios inferiores a los del mercado. Las ciudades y los condados pueden establecer una tasa de inclusión y determinar cuándo se aplica. La tasa de inclusión no se aplica a las unidades añadidas a un edificio mediante una bonificación por densidad. Los defensores de la vivienda y los profesionales del sector suelen discrepar sobre la eficacia de las tasas de inclusión para proporcionar más viviendas asequibles. Algunos defensores han afirmado que las tasas de inclusión garantizan que los promotores contribuyan a combatir la crisis de la vivienda asequible, mientras que algunos profesionales del sector han señalado que unas tasas de inclusión excesivamente altas pueden disuadir a los promotores de proponer nuevas viviendas. 

Urbanización de relleno: Nuevos edificios en ciudades o barrios ya existentes, en lugar de en espacios abiertos sin urbanizar o terrenos agrícolas. Las urbanizaciones de relleno pueden realizarse en solares vacíos o en zonas menos densas. Por ejemplo, se construyó un complejo de apartamentos de 207 viviendas en unos solares que incluían el antiguo emplazamiento de Taco Bell, en Laurel Street y Pacific Avenue, en Santa Cruz. 

Programa costero local: Plan de una ciudad o condado para la regulación y el desarrollo de la zona costera. La Comisión Costera de California evalúa los programas costeros locales para su aprobación.

El «missing middle»: Los urbanistas utilizan a veces el término «el medio que falta» para describir las viviendas de densidad media —como los tríplex, las casas adosadas y los pequeños edificios de apartamentos— porque los rascacielos de alta densidad y las viviendas unifamiliares de baja densidad son más comunes que las urbanizaciones de densidad media.

Complejo de uso mixto: Un edificio o conjunto de edificios que incluye viviendas y locales comerciales. A menudo, los edificios de uso mixto tienen tiendas u oficinas en la planta baja y viviendas en las plantas superiores.

Centro de orientación: Un lugar diseñado para ofrecer un entorno seguro en el que las personas sin hogar puedan acceder a los servicios. Un centro de orientación puede ofrecer o no camas de refugio. Se está preparando un centro de orientación en el 2202 de Soquel Ave. en Santa Cruz. 

NIMBY (Not In My Backyard): Término, a menudo considerado peyorativo, que se aplica a las personas que se oponen a la construcción de nuevas viviendas u otros tipos de urbanizaciones cerca de su hogar. Algunos «Nimbies» intentan bloquear nuevas urbanizaciones expresando su oposición a los proyectos en reuniones públicas o recurriendo contra proyectos ya aprobados. (Véase YIMBY)

Normas objetivas: Conjunto de normas con criterios específicos para los nuevos proyectos urbanísticos. En 2020, la legislación de California comenzó a exigir a las ciudades que utilizaran únicamente normas objetivas en lo relativo a los materiales de construcción, el estilo arquitectónico y otras características. Los ayuntamientos de California no pueden utilizar criterios de diseño subjetivos, como el «carácter del barrio», para rechazar propuestas de vivienda, en parte porque los ayuntamientos solían recurrir a criterios subjetivos para denegar nuevos proyectos urbanísticos.

Vivienda de apoyo permanente: Viviendas subvencionadas para personas con discapacidades mentales o físicas que no pueden pagar su propia vivienda. Las viviendas incluyen programas para ayudar a los residentes a acceder a atención sanitaria, servicios de salud mental, ayuda alimentaria, formación laboral y otros servicios. Por ejemplo, se está preparando un proyecto de viviendas de apoyo permanentes en el campus de Housing Matters, en Coral Street, en Santa Cruz. 

Comisión de urbanismo: Comisión municipal o del condado que evalúa los nuevos proyectos urbanísticos. En algunos casos, una comisión de planificación puede aprobar o denegar un proyecto. En otros casos, la comisión emite una recomendación de aprobación o denegación al ayuntamiento o a la junta de supervisores del condado. En ocasiones, un administrador de zonificación puede aprobar o denegar nuevos proyectos urbanísticos sin necesidad de la aprobación de una comisión de planificación o del ayuntamiento. 

Reubicación rápida: Programas destinados a ayudar a las personas y las familias a volver rápidamente a una vivienda permanente tras haber vivido en la calle.

RDA (agencia de reurbanización): Las agencias de reurbanización de California solían destinar una parte de los impuestos sobre la propiedad a nuevos proyectos urbanísticos, incluyendo viviendas 100 % asequibles, en zonas degradadas. El estado disolvió las RDA en 2012 tras varios casos en los que estas agencias llevaron a cabo proyectos costosos que contribuyeron poco a la renovación urbana. Sin las agencias de reurbanización, los gobiernos locales dependen en mayor medida de los promotores privados y de las subvenciones estatales para construir nuevas viviendas asequibles.

RHNA (Asignación Regional de Necesidades de Vivienda): A menudo pronunciado «REE-nuh», el RHNA es un objetivo de desarrollo de vivienda a ocho años para una ciudad o condado. Cada gobierno local de California debe elaborar un plan para cumplir su RHNA actual (véase Elemento de Vivienda). La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (véase AMBAG) establece los objetivos de la RHNA para el condado de Santa Cruz y las ciudades de Capitola, Santa Cruz, Scotts Valley y Watsonville. Si un gobierno local no cumple sus objetivos de vivienda de la RHNA, puede quedar sujeto a leyes estatales que aceleran la aprobación de nuevas viviendas (véase Recurso del constructor). 

SB 9 (2021), Ley de Oportunidades de Vivienda y Mayor Eficiencia (HOME) de California: Una ley de California destinada a permitir a los propietarios de viviendas eludir las normas de zonificación unifamiliar (véase ordenanza de zonificación) y construir hasta cuatro viviendas en su propiedad. Permite a la mayoría de los propietarios dividir su parcela y construir hasta dos viviendas en cada una de ellas. La ley forma parte de una iniciativa para fomentar la vivienda de densidad media (véase «missing middle»).

SB 35 (2017), Ley de simplificación del proceso de aprobación de viviendas asequibles. Ley de California que agiliza la aprobación de proyectos de relleno con viviendas asequibles. El proceso simplificado se aplica a los gobiernos locales que no han cumplido sus objetivos de desarrollo de viviendas (véase RHNA).

SB 330 (2019), Ley de la Crisis de la Vivienda: Ley de California aprobada en 2019 que impone nuevas normas a los gobiernos locales. Entre otras cosas:

• Prohíbe a los gobiernos locales aplicar nuevas normas a los proyectos de construcción de viviendas una vez que el promotor haya presentado una solicitud preliminar. En esencia, esto «fija» la normativa vigente en el momento en que el promotor presenta la solicitud preliminar.
• Obliga a los gobiernos locales que reduzcan los límites de altura o densidad en una zona de su jurisdicción a aumentar dichos límites en otra zona.
• Se exige que cualquier vivienda asequible que se derribe sea sustituida por viviendas del mismo tamaño y con el mismo nivel de asequibilidad. Los inquilinos actuales tienen derecho de preferencia para adquirir las nuevas viviendas.

Vales de la Sección 8: (Véase «Bono de elección de vivienda»)

Margen de retranqueo: El espacio entre un edificio y el límite de la propiedad. Unos retranqueos mayores reducen la densidad y el índice de ocupación del suelo de un edificio.

Vivienda de transición: Viviendas para personas y familias sin hogar que conectan a los residentes con servicios de salud, alimentación, formación laboral y otros recursos. A diferencia de las viviendas de apoyo permanentes, las viviendas de transición tienen como objetivo preparar a los participantes para que encuentren una vivienda permanente en otro lugar. Los participantes pueden vivir todos en el mismo edificio de apartamentos o en una comunidad de minicasas, o bien en diferentes ubicaciones.

Viviendas para trabajadores: Esta expresión se ha utilizado con diversas definiciones, pero generalmente se refiere a viviendas a precios asequibles para familias de ingresos medios que quizá no puedan permitirse viviendas a precio de mercado. Algunas promociones inmobiliarias propuestas en el condado de Santa Cruz son viviendas para trabajadores destinadas a empleadores o profesiones específicos. Por ejemplo, los responsables de las escuelas de la ciudad de Santa Cruz han planificado una complejo de viviendas para trabajadores destinado a profesores en Swift Street, en Santa Cruz.

YIMBY (Yes In My Backyard): Movimiento que promueve todo tipo de proyectos de construcción de viviendas. Entre las organizaciones YIMBY activas en Santa Cruz se encuentran Santa Cruz YIMBY y YIMBY Action, con sede en San Francisco. Algunos «Yimbies» pretenden reducir los alquileres aumentando la oferta de viviendas, una estrategia respaldada por algunos estudios. (Véase NIMBY)

Administrador de urbanismo: Empleado municipal o del condado que suele emitir el primer dictamen sobre si una obra cumple o no con el código de urbanismo de la ciudad y puede seguir adelante. En algunos casos, el administrador de urbanismo puede aprobar un proyecto directamente. Las apelaciones contra las decisiones del administrador de urbanismo suelen ser tramitadas por las comisiones de planificación. 

Normativa urbanística: Leyes municipales o del condado que, junto con el Plan General, determinan qué tipo de edificios se pueden construir en una zona, así como su altura y densidad. Por ejemplo, una zona puede estar destinada exclusivamente a uso comercial o industrial, o bien exclusivamente a uso residencial. Una ordenanza de zonificación unifamiliar establece que en cada parcela solo se puede construir una vivienda, en lugar de un dúplex o un edificio de apartamentos.

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