Glosario de vivienda

Última actualización: mayo de 2024

Los siguientes términos se utilizan con frecuencia en los debates y las noticias relacionadas con las promociones inmobiliarias. Santa Cruz Local ofrece este glosario para ayudar a los residentes a comprender la terminología, las organizaciones, las normas, las leyes y la jerga relacionadas con la vivienda.

Haz clic en cualquier término para ir a su definición:

ADU (unidad de vivienda accesoria):  También conocida como «vivienda para suegros» o «vivienda para la abuela». Una casita o cabaña situada en el jardín de una vivienda más grande.

Vivienda asequible: En las nuevas promociones inmobiliarias, la vivienda asequible se refiere a viviendas que se alquilan o venden a precios inferiores a los del mercado a personas cuyos ingresos son inferiores a los de la mayoría de los habitantes de una zona. (Véase AMI) Se considera que una vivienda es asequible si el alquiler o la hipoteca no superan el 30 % de los ingresos del hogar, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

AMBAG (Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey): AMBAG es un «consejo de gobiernos» que incluye a representantes municipales y comarcales de los condados de Monterey, San Benito y Santa Cruz. Coordina la planificación y el desarrollo en el área de la Bahía de Monterey. Cada ocho años, la AMBAG elabora una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (véase RHNA), que establece para cada administración local un objetivo de construcción de viviendas basado en las metas de vivienda fijadas por el estado para la región.

AMI (renta mediana de la zona): La renta media de la zona es el punto medio de la distribución de la renta de una zona, en el que la mitad de los hogares gana más dinero y la otra mitad gana menos. Los límites de ingresos para poder optar a una vivienda asequible se calculan como un porcentaje del AMI, con algunos ajustes. Los gobiernos estatales y federales utilizan el AMI para determinar los límites de ingresos para las viviendas asequibles. Las viviendas destinadas a hogares con «ingresos bajos» y «ingresos muy bajos» aplican límites de ingresos que varían anualmente en función del AMI. Los límites de ingresos estatales y federales difieren entre sí, y un mismo proyecto de vivienda asequible puede utilizar los límites de ingresos de diferentes organismos para determinar la elegibilidad de los inquilinos.

La renta media de la zona para una familia de cuatro miembros en el condado de Santa Cruz fue de 132 800 dólares en 2024, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.

Recurso del promotor: Parte de la Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda de California que permite a los promotores eludir algunas normativas locales sobre vivienda si un ayuntamiento no cuenta con un «Elemento de Vivienda» certificado en su Plan General. Sin un «Elemento de Vivienda» certificado, un ayuntamiento no puede denegar un proyecto por exceder las restricciones locales de altura y densidad si dicho proyecto incluye al menos un 20 % de viviendas asequibles.

Comisión Costera de California: Organismo estatal que regula el desarrollo costero con el fin de intentar proteger el acceso público a la costa y su conservación. Cada administración local de las zonas costeras elabora un Programa Costero Local, un plan que orienta el desarrollo a lo largo de la costa. Cada plan debe ser aprobado por la Comisión Costera. (Véase el artículo explicativo de Santa Cruz Local: : ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

CEQA (Ley de Calidad Ambiental de California): Una ley estatal de protección medioambiental. Entre otras cosas, exige a las administraciones públicas que tengan en cuenta los impactos medioambientales previstos de la mayoría de los proyectos urbanísticos y que adopten medidas para hacer frente a dichos impactos. Algunos defensores de la vivienda y legisladores estatales han señalado que quienes se oponen a los proyectos urbanísticos utilizan las demandas basadas en la CEQA como pretexto para retrasar o frustrar una propuesta urbanística. Las leyes recientemente aprobadas en California permiten que algunos proyectos de vivienda eludan las normas de la CEQA.

Zona costera: Área a lo largo de la costa de California regulada por la Comisión Costera de California. En el condado de Santa Cruz, la zona costera abarca gran parte de la ciudad de Santa Cruz, Capitola y el territorio no incorporado del condado de Santa Cruz. Una ley o un proyecto urbanístico en la zona costera puede ser objeto de recurso ante la Comisión Costera por restringir el acceso público a la costa. Por ejemplo, en 2024 se presentó un recurso ante la Comisión Costera contra una ley de Santa Cruz sobre el estacionamiento nocturno de autocaravanas. (Véase el artículo explicativo de Santa Cruz Local : ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

Densidad: La concentración de viviendas u otras construcciones en un edificio o zona determinados. Por ejemplo, el centro de Santa Cruz presenta una mayor densidad urbanística que la zona alta del Westside. Un edificio de cuatro viviendas tiene una mayor densidad de unidades de vivienda que una vivienda unifamiliar del mismo tamaño.

Bonificación por densidad: Varias leyes de California permiten a los promotores construir complejos residenciales más altos y con mayor densidad de lo que permiten las normas de ordenación urbanística si incluyen un determinado porcentaje de viviendas asequibles que cumplan unos niveles específicos de asequibilidad. Muchas propuestas de vivienda para 2023 y 2024 se acogen a la ley de bonificación por densidad, como la proyecto de remodelación de Food Bin. 

Vivienda (DU): Casa, piso, piso en propiedad horizontal, dúplex, tríplex, cuádruplex, vivienda anexa u otro tipo de vivienda.

FAR (índice de ocupación del suelo): Una medida de la densidad de vivienda que se calcula dividiendo la superficie total de todas las plantas de un edificio entre la superficie de la parcela. Por ejemplo, una vivienda de 1.000 pies cuadrados situada en una parcela de 2.000 pies cuadrados tendría un FAR de 0,5. Si esa misma vivienda tuviera dos plantas, su superficie total sería de 2.000 pies cuadrados y el FAR sería de 1. Las normas de ordenación urbanística y los planes generales de las ciudades y los condados establecen límites al FAR para las distintas zonas.

FDU (unidades de densidad flexible): Una FDU es un tipo de vivienda en la ciudad de Santa Cruz que tiene una superficie de entre 220 y 650 pies cuadrados. Las FDU están exentas de la normativa municipal sobre densidad. Están permitidas en la mayoría de las zonas comerciales o de uso mixto. Por ejemplo, una propuesta de viviendas para el número 908 de Ocean St. cuenta con 249 unidades de densidad flexible de entre 509 y 645 pies cuadrados, además de 103 apartamentos más grandes. El Ayuntamiento de Santa Cruz creó la categoría de FDU en marzo de 2022.

Plan General: Documento municipal o comarcal que recoge los planes y normas de desarrollo a largo plazo. Junto con la normativa urbanística, el Plan General determina dónde y qué pueden construir los promotores. El «Elemento de Vivienda» forma parte del Plan General.

HCD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California): El departamento estatal encargado de establecer la normativa estatal en materia de vivienda, los objetivos de desarrollo de la vivienda (véase RHNA) y de regular el desarrollo de la vivienda por parte de los gobiernos locales. El departamento es responsable de certificar los Planes de Vivienda locales.

Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda: Ley de California que exige a las administraciones locales agilizar la aprobación de las solicitudes de vivienda que cumplan con los criterios objetivos locales. Los criterios objetivos son requisitos específicos, como las distancias mínimas de retranqueo o determinados materiales de construcción. Los criterios subjetivos, como si un edificio se adapta al carácter del barrio, no pueden utilizarse para retrasar o denegar un proyecto. El «Recurso del constructor» es otra parte de la Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda. La Ley de Responsabilidad en materia de Vivienda se aprobó en 1982 y se modificó en 2017.

Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz: Organismo público que distribuye vales de elección de vivienda financiados con fondos federales a los residentes del condado de Santa Cruz. La autoridad de vivienda también gestiona otros programas de vivienda, como ayudas para el pago de fianzas y viviendas para trabajadores agrícolas. Su objetivo es ayudar a las personas a acceder a una vivienda asequible y reducir la discriminación en materia de vivienda. 

Vale de elección de vivienda (vale de la Sección 8): Un vale que se concede a los inquilinos con bajos ingresos y que subvenciona una parte de su alquiler, también conocido como vale de la Sección 8. El programa está financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (véase HUD) y gestionado por las agencias locales de vivienda. En el condado de Santa Cruz, la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz se encarga de distribuir los vales. Los propietarios que aceptan a inquilinos con estos vales reciben la parte subvencionada del alquiler directamente de la autoridad de vivienda. 

Una ayuda al alquiler similar, los vales vinculados a proyectos concretos, está asociada a viviendas específicas de promociones de vivienda asequible. Una nueva promoción inmobiliaria podría aceptar un número determinado de vales vinculados a proyectos y de vales de elección de vivienda. 

Elemento de vivienda: Un Elemento de Vivienda forma parte del Plan General de una ciudad o condado y contiene estrategias para cumplir los objetivos estatales en materia de vivienda, permitiendo que se destine más suelo a la construcción de viviendas y viviendas asequibles (véanse «vivienda asequible» y «RHNA»). Un elemento de vivienda incluye mapas que indican dónde podrían construirse nuevas viviendas y programas para fomentar nuevas promociones inmobiliarias. Los elementos de vivienda deben estar certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (véase HCD). Sin un elemento de vivienda certificado, las administraciones locales pueden quedar sujetas a normas estatales que permiten a los promotores eludir algunos límites locales de altura y densidad (véase «Recurso del promotor»).

HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.) El organismo federal encargado de las políticas y los programas nacionales destinados a atender las necesidades de vivienda, mejorar y desarrollar las comunidades y velar por el cumplimiento de la legislación en materia de vivienda justa. 

Porcentaje de vivienda inclusiva: El porcentaje de viviendas de los grandes proyectos inmobiliarios que deben ofrecerse a precios inferiores a los del mercado. Las ciudades y los condados pueden establecer una tasa de inclusión y determinar cuándo se aplica. La tasa de inclusión no se aplica a las viviendas añadidas a un edificio mediante una bonificación por densidad. Los defensores de la vivienda y los profesionales del sector suelen discrepar sobre la eficacia de las tasas de inclusión para proporcionar más viviendas asequibles. Algunos defensores han afirmado que las tasas de inclusión garantizan que los promotores contribuyan a combatir la crisis de la vivienda asequible, mientras que algunos profesionales del sector han señalado que unas tasas de inclusión excesivamente altas pueden disuadir a los promotores de proponer nuevas viviendas. 

Urbanización de relleno: Nuevos edificios en ciudades o barrios ya existentes, en lugar de en espacios abiertos sin urbanizar o en terrenos agrícolas. Los proyectos de relleno urbano pueden llevarse a cabo en solares vacíos o en zonas menos densas. Por ejemplo, se construyó un complejo de apartamentos de 207 viviendas en unos solares que incluían el antiguo emplazamiento de Taco Bell, en la esquina de Laurel Street con Pacific Avenue, en Santa Cruz. 

Programa Costero Local: Plan de una ciudad o condado relativo a la normativa y el desarrollo de la zona costera. La Comisión Costera de California evalúa los programas costeros locales para su aprobación.

El «missing middle»: Los urbanistas utilizan a veces el término «el eslabón perdido» para referirse a las viviendas de densidad media —como los tríplex, las casas adosadas y los pequeños bloques de pisos— porque los rascacielos de alta densidad y las viviendas unifamiliares de baja densidad son más habituales que las urbanizaciones de densidad media.

Complejo de uso mixto: Un edificio o conjunto de edificios que incluye viviendas y locales comerciales. A menudo, los edificios de uso mixto cuentan con tiendas u oficinas en la planta baja y viviendas en las plantas superiores.

Centro de orientación: Un lugar diseñado para ofrecer un entorno seguro en el que las personas sin hogar puedan acceder a los servicios. Un centro de orientación puede ofrecer o no plazas de alojamiento. Se está preparando un centro de orientación en el 2202 de la avenida Soquel, en Santa Cruz. 

NIMBY (Not In My Backyard): Término, a menudo considerado peyorativo, que se refiere a las personas que se oponen a la construcción de nuevas viviendas u otros tipos de proyectos urbanísticos cerca de su hogar. Algunos «Nimbies» intentan bloquear los nuevos proyectos urbanísticos manifestándose en contra de ellos en reuniones públicas o recurriendo los proyectos ya aprobados. (Véase YIMBY)

Normas objetivas: Conjunto de normas con criterios específicos para los nuevos proyectos urbanísticos. En 2020, la legislación de California comenzó a exigir a los ayuntamientos que utilizaran únicamente normas objetivas en lo relativo a los materiales de construcción, el estilo arquitectónico y otras características. Los ayuntamientos de California no pueden utilizar criterios de diseño subjetivos, como el «carácter del barrio», para rechazar propuestas de viviendas, en parte porque a menudo recurrían a criterios subjetivos para denegar nuevos proyectos urbanísticos.

Vivienda de apoyo permanente: Viviendas subvencionadas para personas con discapacidades mentales o físicas que no pueden costearse su propia vivienda. Estas viviendas van acompañadas de programas destinados a ayudar a los residentes a acceder a asistencia sanitaria, servicios de salud mental, ayuda alimentaria, formación laboral y otros servicios. Por ejemplo, se está llevando a cabo un proyecto de viviendas de apoyo permanentes en el complejo «Housing Matters», situado en la calle Coral de Santa Cruz. 

Comisión de urbanismo: Comisión municipal o del condado encargada de estudiar nuevos proyectos urbanísticos. En algunos casos, una comisión de urbanismo puede aprobar o denegar un proyecto. En otros casos, la comisión emite una recomendación de aprobación o denegación al ayuntamiento o a la junta de supervisores del condado. En ocasiones, un administrador de ordenación territorial puede aprobar o denegar nuevos proyectos urbanísticos sin necesidad de la aprobación de una comisión de urbanismo o del ayuntamiento. 

Reubicación rápida: Programas destinados a ayudar a las personas y a las familias a volver rápidamente a una vivienda permanente tras haber pasado por una situación de falta de hogar.

RDA (agencia de reurbanización): Las agencias de reurbanización de California solían destinar una parte de los impuestos sobre la propiedad a nuevos proyectos urbanísticos, incluida la construcción de viviendas 100 % asequibles, en zonas degradadas. El estado disolvió las RDA en 2012 tras varios casos en los que estas agencias llevaron a cabo proyectos costosos que contribuyeron muy poco a la renovación urbana. Sin las agencias de reurbanización, los ayuntamientos dependen en mayor medida de los promotores privados y de las subvenciones estatales para construir nuevas viviendas asequibles.

RHNA (Asignación Regional de Necesidades de Vivienda): A menudo pronunciada «REE-nuh», la RHNA es un objetivo de desarrollo de vivienda a ocho años para una ciudad o un condado. Cada administración local de California debe elaborar un plan para cumplir su RHNA actual (véase «Elemento de Vivienda»). La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (véase AMBAG) establece los objetivos de la RHNA para el condado de Santa Cruz y las ciudades de Capitola, Santa Cruz, Scotts Valley y Watsonville. Si un gobierno local no cumple sus objetivos de vivienda de la RHNA, puede quedar sujeto a leyes estatales que agilizan la aprobación de nuevas viviendas (véase «Recurso del constructor»). 

SB 9 (2021), Ley de Oportunidades de Vivienda y Mayor Eficiencia (HOME) de California: Una ley de California destinada a permitir a los propietarios de viviendas eludir las normas de zonificación para viviendas unifamiliares (véase «ordenanza de zonificación») y construir hasta cuatro viviendas en su propiedad. Permite a la mayoría de los propietarios dividir su parcela y construir hasta dos viviendas en cada una de ellas. La ley forma parte de una iniciativa para fomentar la vivienda de densidad media (véase «missing middle»).

SB 35 (2017), Ley de agilización del proceso de aprobación de viviendas asequibles. Ley de California que agiliza la aprobación de proyectos de densificación urbana con viviendas asequibles. El proceso simplificado se aplica a los gobiernos locales que no hayan cumplido sus objetivos de desarrollo de viviendas (véase RHNA).

SB 330 (2019), Ley sobre la crisis de la vivienda: Ley de California aprobada en 2019 que impone nuevas normas a las administraciones locales. Entre otras cosas:

• Prohíbe a los ayuntamientos aplicar nuevas normas a las promociones inmobiliarias una vez que el promotor haya presentado una solicitud preliminar. En esencia, esto «fija» la normativa vigente en el momento en que el promotor presenta la solicitud preliminar.
• Obliga a las administraciones locales que reduzcan los límites de altura o densidad en una zona de su jurisdicción a aumentar dichos límites en otra zona.
• Exige que cualquier vivienda asequible que se derribe sea sustituida por viviendas del mismo tamaño y con el mismo nivel de asequibilidad. Los inquilinos actuales tienen derecho de preferencia sobre las nuevas viviendas.

Vale de la Sección 8: (Véase «Bono de elección de vivienda»)

Retranqueo: Espacio entre un edificio y el límite de la parcela. Unos retranqueos mayores reducen la densidad y el índice de ocupación del suelo del edificio.

Vivienda de transición: Viviendas para personas y familias sin hogar que conectan a los residentes con servicios sanitarios, alimentación, formación laboral y otros recursos. A diferencia de las viviendas de apoyo permanentes, las viviendas de transición tienen como objetivo preparar a los participantes para que encuentren una vivienda permanente en otro lugar. Los participantes pueden vivir todos en el mismo edificio de apartamentos o en una comunidad de minicasas, o bien en diferentes ubicaciones.

Viviendas para trabajadores: Esta expresión se ha utilizado con diversas acepciones, pero, en general, hace referencia a viviendas con precios asequibles para familias de renta media que quizá no puedan permitirse viviendas a precio de mercado. Algunas promociones inmobiliarias propuestas en el condado de Santa Cruz son viviendas para trabajadores destinadas a empresas o profesiones específicas. Por ejemplo, los responsables de las escuelas de la ciudad de Santa Cruz han planificado una complejo de viviendas para trabajadores destinado a profesores en la calle Swift de Santa Cruz.

YIMBY (Yes In My Backyard): Movimiento que promueve todo tipo de proyectos de construcción de viviendas. Entre las organizaciones YIMBY activas en Santa Cruz se encuentran Santa Cruz YIMBY y YIMBY Action, con sede en San Francisco. Algunos «Yimbies» pretenden reducir los alquileres aumentando la oferta de viviendas, una estrategia respaldada por algunos estudios. (Véase NIMBY)

Administrador de urbanismo: Empleado del ayuntamiento o del condado que suele emitir el primer dictamen sobre si un proyecto urbanístico cumple o no con la normativa urbanística municipal y puede seguir adelante. En algunos casos, el administrador de urbanismo puede aprobar un proyecto directamente. Las apelaciones contra las decisiones del administrador de urbanismo suelen ser tramitadas por las comisiones de urbanismo. 

Normativa urbanística: Normativa municipal o comarcal que, junto con el Plan General, determina qué tipo de edificios se pueden construir en una zona, así como su altura y densidad. Por ejemplo, una zona puede estar destinada exclusivamente a uso comercial o industrial, o bien exclusivamente a uso residencial. Una ordenanza de zonificación unifamiliar establece que en cada parcela solo se puede construir una vivienda, en lugar de un dúplex o un bloque de pisos.

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