Se anuncia el alquiler de una vivienda en la calle California de Santa Cruz en junio de 2023. Anderson Christie Real Estate cobra una cuota de solicitud no reembolsable de 30 dólares que incluye un informe de crédito y otras averiguaciones sobre el historial del posible inquilino. (Stephen Baxter - Archivo local de Santa Cruz)

SANTA CRUZ >> Cuando el casero de Elizabeth Cortez le dijo el año pasado que iba a vender el apartamento de Live Oak que ella y su familia alquilaban, se esperaba un proceso difícil.

Su familia -dos padres, un hermano, una pareja y dos hijos- se ha mudado varias veces en los 20 años que lleva viviendo en el condado de Santa Cruz. Pero aún así le sorprendió lo costosa que resultó su reciente búsqueda de vivienda.

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Cortez, asistente dental, reunió dinero para el depósito y los gastos de mudanza. Además, había que pagar las tasas de solicitud de alquiler para poder optar a una nueva vivienda. Las tasas de solicitud oscilaban entre 30 y 50 dólares por cada solicitante de su familia de cinco adultos. Los propietarios dicen que comprueban los antecedentes de cada solicitante para asegurarse de que todos los inquilinos pueden pagar el alquiler.

Fueron rechazados repetidamente. Cuando los caseros o administradores de propiedades daban una razón, decían que la puntuación crediticia de su familia era demasiado baja. Con cada vez más comprobaciones de crédito, sus puntuaciones bajaron varios puntos durante la búsqueda de vivienda.

El punto de ruptura llegó cuando su familia solicitó dos apartamentos en Live Oak gestionados por la misma empresa. La empresa insistió en que cada miembro de la familia pagara dos veces la tasa de solicitud de 40 dólares. No les aceptaron en ninguno de los dos apartamentos y perdieron 400 dólares. 

En muchos casos, se preguntaba si el casero o el administrador de la propiedad habían comprobado su solvencia.

"No sé si realmente se quedaron con mi solicitud, o si sólo se quedaron con mi dinero", dijo Cortez en español.

Cortez forma parte ahora de un grupo que aboga por prohibir las tasas de solicitud de alquiler en California. Algunos legisladores estatales del condado de Santa Cruz y de otros lugares han propuesto una regulación más estricta de las tasas de solicitud de alquiler, pero sus defensores afirman que más normas no solucionarían el problema como lo haría una prohibición. 

Algunos propietarios y sus defensores afirman que las tasas son necesarias para investigar a los posibles inquilinos. Algunos Estados han prohibido las tasas, pero esas prohibiciones no suelen aplicarse. 

Derechos de los inquilinos

  • Los futuros inquilinos tienen derecho a una copia de su informe de crédito si el propietario o el gestor de la propiedad realiza una comprobación de crédito, de acuerdo con la la ley estatal.
  • Los propietarios no podrán cobrar más de 62,02 dólares por solicitud de alquiler en California en 2024. El tasa aumenta anualmente en línea con el índice de precios al consumo.
  • Si el arrendador o el administrador del inmueble cobra una tasa de solicitud pero no realiza una comprobación de crédito, el arrendador debe devolver la parte no utilizada de la tasa si se le pide.
  • Los arrendadores y administradores de fincas no pueden cobrar a los posibles inquilinos por inscribirse en una lista de espera. a la lista de espera a menos que el solicitante lo acepte por escrito.

Fuente: Código Civil de California

Defensores contra las tasas de solicitud

La experiencia de Cortez es representativa de un problema que aqueja a los inquilinos locales, dijo Barbara Meister, miembro fundador de Comunidades Organizadas para el Poder Relacional en Acción, o COPA. Se trata de un grupo de 27 organizaciones que incluye grupos religiosos, sindicatos y escuelas de toda la zona de la bahía de Monterey.

Las tasas de solicitud de alquiler son "una carga adicional que se ha impuesto a los inquilinos en un mercado en el que hay tan poca oferta y tanta demanda", dijo Meister. Algunos propietarios "se aprovechan de esa desesperación", dijo.

Ahora el grupo pide a los legisladores estatales que eliminen las tasas.

Durante los primeros meses de la pandemia de COVID-19, COPA organizó reuniones de Zoom para las personas que accedían a una despensa de alimentos en la Iglesia de la Santa Cruz. Durante las reuniones, los líderes de COPA ayudaron a los asistentes a comprender sus derechos en virtud de la moratoria temporal de desahucios. Ayudaron a los inquilinos a navegar por los programas de ayuda al alquiler. Cortez fue uno de los inquilinos que asistieron a las reuniones.

Cortez recibía ayuda para el alquiler, pero cuando tuvo que mudarse, le contó a Meister todo el dinero que gastaba en tasas de solicitud de alquiler. Cortez preguntó por qué se permitía a los caseros cobrar esas tasas.

"Los miembros de nuestro equipo de vivienda COPA pensamos que era una muy buena pregunta", dijo Meister.

Kim Kendall, miembro del COPA, dijo que gastó unos 100 dólares en tasas de solicitud durante su última búsqueda de vivienda. "Aunque yo puedo permitírmelo, otras personas no pueden", dijo Kendall.

Un propietario le dijo a Kendall que habían recibido más de 50 solicitudes para una casa adosada. "Me di cuenta de que volvía a estar en el mercado tres meses después, cobrando de nuevo las tasas de solicitud". 

Meister y Kendall sospechan que algunos propietarios se aprovechan de forma poco ética del elevado volumen de solicitudes en el abarrotado mercado de alquiler del condado de Santa Cruz.

Cathy Calfo, casera de Santa Cruz, cobra 35 dólares a los posibles inquilinos por una comprobación de antecedentes. Después de que Meister le contara a Calfo algunas de las historias de los inquilinos, Calfo decidió que apoyaría una ley para abolir las tasas.

"Al principio era un poco escéptica" sobre la posibilidad de que los propietarios obtuvieran un beneficio significativo sólo con las tasas de solicitud, dice. "Pero luego eché cuentas". 

Los anuncios de apartamentos en Craigslist o Zillow suelen recibir más de 100 solicitudes, explica. "Si cobraras siquiera 50 dólares a la mitad de esos solicitantes, estarías ganando 2.500 dólares". En el caso de algunos apartamentos más pequeños, la recaudación de las tasas de solicitud podría suponer más dinero que un mes de alquiler, explica.

Muchos administradores de fincas y propietarios del condado de Santa Cruz cobran tasas de solicitud similares:

  • Santa Cruz Property Management Co. cobra 25 dólares por solicitante, según un representante. 
  • Anderson Christie Real Estate cobra 30 dólares por solicitante, según su su sitio web.
  • High Tide Real Estate cobra 50 dólares por solicitante, según un representante.

Anderson Christie, por ejemplo, escribió que la tasa de solicitud cubre "el coste de tramitación de las solicitudes individuales, la obtención del informe de crédito individual, la investigación del historial residencial del solicitante, las advertencias de fraude, la verificación del historial laboral y el salario, la verificación del número de la seguridad social y los costes asociados a la verificación de las referencias".

Una unidad se alquila en Walnut Avenue en Santa Cruz en junio de 2023. Santa Cruz Property Management Co. normalmente cobra a los posibles inquilinos una cuota de solicitud de $ 25. (Stephen Baxter - archivo local de Santa Cruz) 

Esfuerzos legislativos

Dos proyectos de ley de la legislatura de California pretenden endurecer las normas sobre las tasas de solicitud de alquiler, pero no proponen prohibirlas.

La ley estatal permite ahora a los propietarios cobrar una tasa por inscribirse en una lista de espera para una vivienda si el solicitante da su consentimiento por escrito.

Asambleísta Gail Pellerin, D-Santa Cruz, introdujo AB 2493 en febrero para prohibir a los propietarios de cobrar una cuota de solicitud para ser añadido a una lista de espera para una unidad. El senador John Laird, demócrata de Santa Cruz, es coautor del proyecto.

Esta semana, Pellerin añadió al proyecto de ley una norma que prohibiría a propietarios y administradores de fincas cobrar a un solicitante más de una tasa por solicitar varias unidades en un plazo de 30 días.

Pellerin dijo que ha estado en contacto con COPA. Ella dijo que ella piensa que las reformas en el proceso de solicitud de tasas podría ser más fácil para la legislatura para aprobar un proyecto de ley que eliminaría las tasas de solicitud de alquiler por completo. 

"A veces hay que dar pequeños pasos para llegar al objetivo final, así que creo que este es un buen paso", dijo Pellerin.

Otro proyecto de ley, AB 2785propuesto en febrero por la asambleísta demócrata de Sacramento Lori Wilson. Exigiría a los propietarios devolver la tasa de solicitud de alquiler si el solicitante no es seleccionado para la vivienda.

  • El proyecto de ley también congelaría el límite estatal de las tasas de solicitud en 50 dólares. En la actualidad, el límite aumenta anualmente con la inflación. Este año, el límite es de 62,02 dólares. 
  • El proyecto de ley también obliga a los propietarios a depositar la fianza en un banco y a pagar a los inquilinos que se marchan los intereses devengados.

La ley estatal obliga ahora a los propietarios a devolver la parte no utilizada de las tasas de solicitud sólo si no realizan una comprobación de crédito. En la práctica, eso puede no ocurrir, dijo Calfo. 

"Si eres una persona que busca vivienda, conseguir por fin un lugar, te alivia mucho. Lo último que quieres es pasarte los próximos tres meses de tu vida suplicando a un abogado que te devuelva los 1.000 dólares que te han dado diez caseros distintos", explica Calfo.

Pellerin dijo que está abierta a colaborar con Wilson y con cualquier otro legislador que haya propuesto cambios en las tasas de solicitud de alquiler.

Reacción de los propietarios

Un representante de la Asociación de Apartamentos de California dijo a Santa Cruz Local que las tasas de solicitud de alquiler son necesarias para cubrir los gastos de los propietarios en la selección de los inquilinos. 

Algunas de las prácticas denunciadas por los inquilinos, como cobrar por entrar en las listas de espera, ya son ilegales, según Debra Carlton, vicepresidenta ejecutiva de asuntos públicos estatales de la Asociación de Apartamentos de California.

"No hay incentivos para obtener beneficios, porque se supone que no se puede cobrar por encima de los costes", afirma Carlton. "Estamos de acuerdo en que no hay que hacer cientos de informes", añadió.

Carlton apoyó la forma original del proyecto de ley de Pellerin por "solidificar la ley existente". Pero la asociación se opone al requisito de que los arrendadores y administradores de fincas cobren una única tasa de solicitud a las personas que soliciten varias propiedades. En una carta a Pellerin, Carlton argumentó que la norma sería logísticamente difícil para los grandes propietarios que contratan a varias agencias de gestión de la propiedad, y para las empresas de gestión que utilizan más de una base de datos de alquileres. 

La asociación también se opone al proyecto de ley de Wilson. El requisito de devolver las tasas de solicitud a los inquilinos rechazados es injusto, dijo Carlton. Si un propietario paga por un informe de antecedentes, "y el solicitante no te lo cuenta todo, se 'olvidó' de que había sido desahuciado", es injusto pedir al propietario que devuelva la cuota, dijo.

Carlton dijo que tampoco quiere que los legisladores congelen el límite de las tasas de solicitud porque el coste de los informes de crédito aumenta continuamente. Algunas grandes empresas han comenzado a cobrar a los propietarios para confirmar el empleo, dijo. "Cincuenta dólares no van a cubrir esos costes", dijo.

La supresión de las tasas de solicitud también podría llevar a los propietarios a basar sus decisiones de alquiler en factores más subjetivos que los informes crediticios, señaló.

"No queremos que el propietario tome una decisión basándose en el aspecto de una persona, en su forma de hablar o de comportarse", afirma. Sin informes crediticios, "habrá muchos más desahucios. Habrá muchos más propietarios que pierdan dinero o la capacidad de pagar sus propias hipotecas".

Cortez, la inquilina, dijo que no está totalmente en contra de las comprobaciones de crédito. "Pero debería ser responsabilidad del propietario pagar por ello", dijo. 

Calfo, la casera, dijo que está dispuesta a pagar ella misma las comprobaciones de crédito. Añadió que, después de comprobar su solvencia, entrega al posible inquilino una copia del informe. La ley estatal también obliga a los caseros que realizan comprobaciones de crédito a entregar al solicitante una copia del informe si éste lo pide.

Aplicaciones de alquiler reutilizables 

Una ley estatal de 2022, AB 2559permite a los inquilinos utilizar una solicitud estándar reutilizable en un plazo de 30 días. Los propietarios no están obligados a aceptar una solicitud reutilizable, y Carlton no sabe si alguna empresa ofrece una.

Un informe reutilizable de selección de inquilinos podría incluir:

  • Resultados de un control de antecedentes penales de los siete años anteriores.
  • Una comprobación del historial de desahucios de los siete años anteriores.
  • Verificación del empleo.
  • Última dirección del solicitante.

Los propietarios suelen pedir estos informes directamente a las agencias, en lugar de al inquilino, para tratar de garantizar su exactitud. Algunos propietarios dan a los posibles inquilinos un enlace a un sitio web de verificación de crédito para que el posible inquilino pague directamente por ella y ambas partes puedan ver sus resultados.

La Asociación de Apartamentos de California apoya una solicitud reutilizable que podría incluir una comprobación de crédito y de antecedentes de alquiler. 

Meister dijo que ninguna de las reformas que están estudiando los legisladores ni una solicitud reutilizable irían lo suficientemente lejos para resolver los problemas con las tasas de solicitud. 

"Simplifíquelo: elimínelo", dijo Meister.

Tras meses buscando un nuevo hogar, la familia de Cortez consiguió una casa de alquiler en Scotts Valley. El propietario fue uno de los primeros en no cobrarle una tasa de solicitud. Cortez tuvo problemas para encontrar dinero con el que pagar el depósito de dos meses de alquiler y los gastos de mudanza, casi 12.000 dólares en total. Consideró la posibilidad de pedir un préstamo a corto plazo, que le habría cobrado un alto tipo de interés, antes de que un familiar le prestara el dinero.

"Todo esto tiene un coste y necesitas todo el dinero que puedas conseguir para poder mudarte", dijo Cortez. "Es injusto que si vas a estar pagando alquiler, tengas que seguir pagando por una solicitud".

Reportera / Becaria de Noticias Locales de California | + puestos

Jesse Kathan is a staff reporter for Santa Cruz Local through the California Local News Fellowship. They hold a master's degree in science communications from UC Santa Cruz.