Pacific Station South, al fondo, es un complejo de viviendas asequibles de 69 unidades situado en Pacific Avenue, en Santa Cruz, cuya finalización está prevista para este verano. Pacific Station North comenzó a construirse este año y se prevé que sus 128 viviendas asequibles estén listas en 2026. (Stephen Baxter — Santa Cruz Local)

Nota del editor: ¿Necesitas ayuda para entender la jerga inmobiliaria? Echa un vistazo al nuevo Glosario de vivienda.

SANTA CRUZ >> Ya se conocen los resultados: la ciudad de Santa Cruz ha sido el único gobierno local del condado de Santa Cruz que ha cumplido los objetivos estatales en materia de vivienda asequible durante los últimos ocho años.

El Estado exige a los gobiernos locales que elaboren planes para alcanzar los objetivos de construcción de viviendas cada ocho años. Aunque todas las jurisdicciones del condado superaron la media estatal, la mayoría se quedó por debajo de sus objetivos en cuanto a permisos de vivienda, especialmente en el caso de las viviendas más asequibles. Solo la ciudad de Santa Cruz cumplió sus objetivos para todos los niveles de ingresos.

El acelerado ritmo de desarrollo pretende romper con una tendencia que se prolonga desde hace décadas, caracterizada por un crecimiento demográfico sin la construcción de nuevas viviendas. Según los registros del condado, desde 1980 la población del condado de Santa Cruz ha aumentado en unas 80 000 personas, mientras que solo se han construido aproximadamente 26 000 viviendas.

«Como sociedad, tenemos la obligación de garantizar una vivienda a todas las personas que la necesitan aquí», afirmó Suzanne Ise, urbanista jefe del condado de Santa Cruz. «Mis hijos [ya adultos] no pueden permitirse vivir aquí en absoluto, y sé que no soy, ni mucho menos, la única persona con hijos adultos que no pueden vivir aquí», añadió Ise. 

Los resultados de la construcción de viviendas apuntan a que será difícil cumplir los próximos objetivos fijados para 2032, que son tres veces superiores o más.

• Scotts Valley y Capitola son las que menos avances han logrado en la concesión de licencias para nuevas viviendas. Ambas ciudades apuestan por grandes proyectos urbanísticos en el centro de la ciudad para recuperar el retraso en los próximos ocho años.
• Las ciudades de Santa Cruz y Watsonville aprobaron el mayor número de viviendas para inquilinos con «ingresos muy bajos», gracias a la agilización de los plazos de construcción, a la realización de promociones inmobiliarias de mayor envergadura y a la colaboración con promotores sin ánimo de lucro.

Objetivos estatales en materia de vivienda

Cada ocho años, la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey establece una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda, o objetivo de construcción de viviendas, para los gobiernos locales de los condados de Santa Cruz y Monterey. Dichos objetivos incluyen viviendas a precios asequibles para inquilinos de bajos ingresos, según la definición de los límites de ingresos establecidos por el estado. Las ciudades y los condados que no logren avances suficientes en el cumplimiento de esos objetivos pueden perder gran parte de su control sobre la ubicación y el tamaño de las nuevas viviendas que se pueden construir en su jurisdicción.

El quinto ciclo de ocho años concluyó en 2023, pero la mayoría de los ayuntamientos no alcanzaron ni de lejos sus objetivos. En todo el estado, los ayuntamientos concedieron permisos para menos de la mitad del objetivo de viviendas destinadas a familias con bajos ingresos.

Capitola y Scotts Valley pasan apuros

Capitola y Scotts Valley fueron las que más se quedaron por debajo de sus objetivos. Capitola concedió permisos para aproximadamente el 60 % de su objetivo en cuanto al número total de viviendas, y para el 20 % de las viviendas destinadas a hogares con «ingresos muy bajos», según la definición de las autoridades estatales. Scotts Valley superó su objetivo en cuanto al número total de viviendas, pero no concedió ningún permiso para hogares con ingresos muy bajos.

Ambas ciudades avanzaron en materia de vivienda asequible al autorizar más viviendas accesorias. Sin embargo, ninguna de ellas construyó muchas promociones de más de cinco viviendas, que en otras zonas del condado fueron las que más contribuyeron a la oferta de viviendas para personas con ingresos muy bajos.

Ambas ciudades cuentan con proyectos planificados desde hace tiempo que incluyen viviendas asequibles junto a tiendas y oficinas. Pero tanto el centro comercial Capitola Mall y el Scotts Valley Town Center llevan años estancados mientras los promotores intentan que los proyectos sean rentables.

Para impulsar el desarrollo, el Ayuntamiento de Capitola comunicó en febrero comunicó al promotor Merlone Geier que estudiarían un proyecto de centro comercial de hasta 23 metros de altura. 

Katie Herlihy, directora de Urbanismo de Capitola, señaló que el reducido tamaño de la ciudad y la escasez de solares vacíos dificultan la realización de grandes proyectos urbanísticos. La ciudad tiene previsto fomentar una densidad de vivienda ligeramente mayor en los barrios de viviendas unifamiliares permitiendo la construcción de dúplex en solares en esquina, y el personal municipal está estudiando la posibilidad de aumentar la densidad permitida en las zonas destinadas a la construcción de viviendas multifamiliares, según explicó Herlihy.

Capitola y Scotts Valley también se enfrentan al mayor incremento en sus objetivos de vivienda impuestos por el estado. Las metas para los próximos ocho años son aproximadamente ocho veces superiores en ambas ciudades.

Esa perspectiva preocupa al teniente de alcalde de Scotts Valley, Derek Timm. «A menos que el Estado aporte fondos para ello, creo que el Estado nos está condenando al fracaso», afirmó Timm.

Rafa Sonnenfeld, activista en materia de vivienda de Santa Cruz YIMBY, afirmó que ambas ciudades deberían revisar al alza los planes urbanísticos de determinadas zonas de forma más decidida para permitir una mayor construcción de viviendas multifamiliares. Añadió que las ciudades de todo el condado también podrían colaborar para financiar un fondo de vivienda asequible con el fin de impulsar nuevos proyectos de construcción.

El condado y Watsonville siguen el ritmo

Sin personalidad jurídica El condado de Santa Cruz y Watsonville se acercaron más a alcanzar sus objetivos. Sin embargo, Watsonville no logró construir muchas viviendas para inquilinos de ingresos moderados. Esas viviendas se sitúan en un vacío entre las viviendas a precio de mercado y las promociones sin ánimo de lucro altamente subvencionadas, según explicó la directora de Urbanismo de Watsonville, Suzi Merriam.

Watsonville lleva la delantera en la próxima ronda de proyectos urbanísticos con grandes promociones en terrenos baldíos, entre los que se incluyen Hillcrest Residents en Ohlone Parkway y Pacific Sunshine Garden en 1773 de Santa Victoria Ave. Ambos proyectos cuentan con un 20 % de viviendas asequibles y aún no han finalizado su construcción. 

«La ciudad tiene pocas posibilidades de llevar a cabo otros grandes proyectos en terrenos baldíos», afirmó Merriam. En su lugar, tratarán de poner en marcha su Plan Específico del Centro, que aumentó los límites de altura y densidad en el centro. 

Hasta ahora, Watsonville ha despertado un interés limitado entre los promotores inmobiliarios. «Por desgracia, en este momento, creo que, dada la situación económica y el coste de la mano de obra y los materiales, a los promotores con ánimo de lucro todavía no les sale a cuenta», afirmó Merriam. 

Un mapa muestra las viviendas de nueva construcción autorizadas en el condado de Santa Cruz durante los últimos ocho años. https://www.hcd.ca.gov/planning-and-community-development/housing-open-data-tools/housing-element-implementation-and-apr-dashboard. Seleccione «construcción» en el menú superior y «mapas» en el menú de la izquierda. A continuación, seleccione el condado de Santa Cruz. (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California)

La ciudad de Santa Cruz cosecha el éxito 

La ciudad de Santa Cruz es un caso excepcional de éxito en la construcción de viviendas en el estado. Fue uno de los pocos gobiernos locales —solo el 2 %— que cumplió los objetivos fijados por el estado en todos los niveles de asequibilidad, y concedió cuatro veces más permisos de los previstos para viviendas destinadas a personas con bajos ingresos.

Lee Butler, director de Planificación y Desarrollo Comunitario de Santa Cruz, atribuyó ese éxito a un proceso de aprobación simplificado que reduce al mínimo las audiencias públicas y aumenta los límites de altura y densidad en el centro de la ciudad y en las calles principales. 

«No habríamos cumplido nuestros objetivos del RHNA si no hubiéramos aumentado la capacidad de desarrollo en el centro de la ciudad», afirmó Butler. La mayoría de esos proyectos se acogieron a las leyes estatales de bonificaciones por densidad, que permiten una mayor altura o densidad a cambio de más viviendas asequibles.

Sin embargo, este rápido desarrollo ha traído consigo sus propios retos. A muchos residentes les preocupa que se haya reducido la participación ciudadana en los nuevos proyectos urbanísticos. A otros les preocupa que los nuevos proyectos a precio de mercado desplacen a los residentes de toda la vida y los dejen sin poder permitirse vivir allí. 

El personal municipal espera cumplir los próximos objetivos con el plan de expansión del centro de la ciudad, que aumentaría los límites de altura y densidad al sur de Laurel Street. El plan aún no se ha concretado y ha recibido una considerable oposición por parte de la comunidad.

Proyectos como el reurbanización de Food Bin que linda con barrios de viviendas unifamiliares probablemente se enfrenten a una fuerte oposición, según la residente Candace Brown. 

«Creo que ahí es donde van a surgir muchos problemas con la gente», afirmó. «Y promotores como Workbench, por desgracia, están llevando las cosas al límite» al aumentar al máximo las alturas y reducir al mínimo las plazas de aparcamiento, añadió.

Joy Schendledecker, defensora de la vivienda asequible y antigua candidata al Ayuntamiento, afirmó que las nuevas viviendas asequibles son útiles, pero que quizá sean «demasiado poco y demasiado tarde». 

«Es evidente que tenemos un déficit enorme de viviendas asequibles que afecta al menos a toda una generación», afirmó. A medida que se construyan nuevas viviendas, señaló que le gustaría que se adoptaran más medidas destinadas a combatir la gentrificación y el desplazamiento, como protecciones más sólidas contra los desahucios. 

El personal municipal de Santa Cruz tiene previsto presentar una política contra el desalojo en 2025, según ha declarado Butler.

¿Tienes alguna pregunta o comentario? Envía un correo electrónico a [email protected]. Santa Cruz Local cuenta con el apoyo de sus miembros, principales donantes, patrocinadores y subvenciones para el funcionamiento general de nuestra redacción. Nuestras decisiones editoriales se toman de forma independiente y no se basan en el apoyo de los donantes. Obtenga más información sobre Santa Cruz Local y cómo nos financiamos.