Se ha presentado un proyecto para construir un centro de residencia asistida de cuatro plantas y 93 viviendas en la esquina de Capitola Road y Bulb Avenue, en Capitola. (Irwin Partners Architects)
CAPITOLA >> En una reunión del Ayuntamiento de Capitola celebrada el jueves, un promotor recibió comentarios mayoritariamente negativos sobre una propuesta para construir una residencia asistida para personas mayores de cuatro plantas y 93 viviendas en el número 3720 de Capitola Road.
El proyecto se encuentra en Capitola Road y Bulb Avenue, frente al aparcamiento del centro comercial Capitola Mall.
Cuatro de los cinco concejales afirmaron que no apoyarían el proyecto tal y como se había presentado, quedando el concejal Alexander Pedersen en minoría. La concejala Margaux Morgan señaló que el tamaño del complejo resultaría «bastante abrumador para cualquiera que viviera cerca o en sus alrededores».
La teniente de alcalde Yvette Brooks afirmó que se oponía al diseño «cuadrado» y al reducido espacio exterior destinado a los residentes. «Si la gente va a pasar allí el resto de sus días, no se les construye una caja para que vivan», señaló Brooks.
«El edificio, de 15 metros de altura, contaría con un patio para que los residentes con problemas de memoria pudieran pasear al aire libre con total seguridad», afirmó el promotor Frank DeBernardo en la reunión.
La residencia asistida implica que los residentes recibirían ayuda para bañarse, vestirse y realizar otras actividades, pero no recibirían atención médica como en un centro de cuidados. Algunos residentes padecerían la enfermedad de Alzheimer u otras afecciones que requieran cuidados específicos para la memoria. La mayoría de los residentes permanecerían allí durante meses o años, según explicó DeBernardo.
Los diseños siguen siendo preliminares. Cuatro de los cinco concejales afirmaron que, según la normativa municipal, el edificio propuesto no cumpliría los requisitos para obtener una altura adicional. El pleno no votó sobre el proyecto. El promotor tendría que presentar una solicitud más detallada, que incluya un estudio de impacto ambiental y un estudio de tráfico, antes de que el pleno pueda votar sobre el proyecto.
La propuesta actual:
- Incluye 33 plazas de aparcamiento. Según DeBernardo, la mayoría de los residentes no tendrían coche propio.
- Aúna las parcelas contiguas situadas en el 3720 de Capitola Road, cada una de las cuales cuenta con una vivienda unifamiliar y una vivienda anexa. La propiedad de Bulb Avenue se encuentra en la zona no incorporada del condado de Santa Cruz, y no en la ciudad de Capitola, por lo que las autoridades municipales tendrían que anexionar la propiedad para aprobar el proyecto.
No incluye las viviendas asequibles sujetas a restricciones en la escritura en función de los ingresos, según un informe del personal municipal. Dado que las viviendas no cuentan con cocina, no se consideran unidades de vivienda según la legislación estatal. La ausencia de cocina también implica que las viviendas del proyecto no se tendrían en cuenta para la Asignación de Necesidades de Vivienda Regional de Capitola, un objetivo establecido por el estado para las viviendas nuevas.
El proyecto de residencia para personas mayores situado en Capitola Road y Bulb Avenue, en Capitola, incluye un aparcamiento. (Irwin Partners Architects)
La parcela de Capitola Road está clasificada para edificios de hasta 35 pies, una altura inferior a los 50 pies propuestos. El proyecto también incluye menos plazas de aparcamiento de las que suelen permitir las normas municipales.
Normativa municipal y viviendas para personas mayores
Una norma municipal permite al ayuntamiento aprobar edificios más altos y menos plazas de aparcamiento en algunas zonas de Capitola Road si aportan un «beneficio para la comunidad». La norma tiene por objeto dar cabida a espacios públicos abiertos, guarderías y otras instalaciones, además de «beneficios adicionales para la comunidad» no enumerados. La asistencia a la tercera edad no se especifica como un beneficio para la comunidad.
Al examinar una versión anterior del plan en 2022, los miembros de la comisión de urbanismo de Capitola señalaron que el proyecto no aportaba ningún beneficio a la comunidad, tal y como se define en la normativa municipal, y que, por lo tanto, no debía poder optar a una mayor altura. En la sesión del consejo municipal celebrada el jueves, el promotor DeBernardo afirmó que el proyecto aportaría un beneficio a la comunidad, ya que Capitola carece de centros de atención a personas con demencia.
La comunidad de personas mayores de Capitola está creciendo. de entre 65 y 74 años casi se triplicó entre 2010 y 2020, y se prevé que ese grupo siga creciendo, según el Elemento de Vivienda de la ciudad. El Elemento de Vivienda del Plan General de la ciudad se aprobó en noviembre de 2023 e incluye planes de desarrollo de viviendas para los próximos ocho años. Incluía una política para «fomentar la construcción» de centros de residencia para personas mayores, incluidas las residencias de ancianos.
Algunos vecinos de Capitola han señalado que el proyecto de un centro de asistencia de cuatro plantas desentona con el barrio. (Irwin Partners Architects)
Reacción negativa de los vecinos
En una reunión de la Comisión de Urbanismo de Capitola celebrada en 2022, la propuesta de residencia asistida contemplaba 80 viviendas en un edificio de cuatro plantas. Más de una docena de vecinos se opusieron a los planes durante la reunión. Muchos señalaron que la entrada para vehículos prevista en Bulb Avenue empeoraría el tráfico. Los nuevos planes incluyen una entrada para vehículos y un aparcamiento en Capitola Road.
En la reunión del consejo celebrada el jueves, diez vecinos que viven cerca del edificio propuesto afirmaron que el proyecto tendría un impacto negativo en su barrio. Varios vecinos señalaron que el edificio propuesto era demasiado grande para ubicarse junto a un barrio de viviendas unifamiliares y que empeoraría el tráfico.
Jennifer Gallacher, residente de Bulb Avenue, se opuso a la versión anterior del proyecto en 2022.
«Nuestra petición no era trasladar el aparcamiento a la parte delantera ni ubicarlo en Bulb Avenue, sino que no se llevara a cabo esta promoción», afirmó Gallacher. El proyecto no debería poder acogerse a una mayor altura como beneficio para la comunidad, ya que es probable que las viviendas resulten demasiado caras para muchos residentes de la zona, añadió.
Un análisis de mercado encargado por el promotor para el proyecto desaconsejaba ofrecer viviendas asequibles o aceptar seguros. DeBernardo, el promotor, declaró en una entrevista que aún no ha fijado el precio de las viviendas ni ha decidido si el complejo aceptará seguros.
Vic Clouser, otro vecino de Bulb Avenue, afirmó que Bulb Avenue es demasiado estrecha para soportar el tráfico previsto de las instalaciones, incluidos los vehículos de emergencia.
«A medida que te acercas a Capitola Road, la carretera se va estrechando cada vez más», dijo.
Varios vecinos señalaron que el proyecto no preveía suficientes plazas de aparcamiento y que era probable que los visitantes y el personal aparcaran en la avenida Bulb.
Problemas de aparcamiento
Melisa Pence, una de las arquitectas del proyecto, señaló que un centro de atención a personas mayores necesita muchas menos plazas de aparcamiento que una urbanización. «Las personas con problemas de memoria o demencia no conducen», afirmó. «La mayoría de las personas que viven en residencias asistidas tampoco conducen». Según ella, el inmueble cumple con los estándares del sector de las residencias asistidas en cuanto a la proporción entre residentes y plazas de aparcamiento.
«Una residencia asistida tendría un menor impacto en el tráfico y el aparcamiento que los apartamentos o las tiendas», afirmó el concejal Alexander Pedersen.
«La única opción que reduciría el tráfico sería que se construyeran viviendas unifamiliares, pero no creo que ese sea un uso adecuado para este terreno», afirmó Pedersen en la reunión.
«El proyecto no necesitaría aportar ningún beneficio a la comunidad si contara con un edificio de hasta 35 pies de altura», afirmó la alcaldesa Kristen Brown.
Cuatro de los cinco concejales afirmaron que no apoyarían el proyecto tal y como se ha presentado, y que no creen que reúna los requisitos para obtener una altura adicional en concepto de beneficio para la comunidad. Pedersen señaló que el proyecto debería considerarse un beneficio para la comunidad y que el ayuntamiento no debería intentar «perfeccionar cada proyecto urbanístico».
«Creo que esto se ve mucho en el ámbito de la vivienda: como no es perfecta en todos los aspectos, acabamos sin vivienda o sin residencias asistidas», afirmó Pedersen.
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Jesse Kathan es reportero de plantilla de Santa Cruz Local. Tiene un máster en Comunicación Científica por la Universidad de California en Santa Cruz.
