Se propone la construcción de un centro de vida asistida de cuatro pisos y 93 unidades en Capitola Road y Bulb Avenue en Capitola. (Irwin Partners Architects)

CAPITOLA >> En una reunión del Ayuntamiento de Capitola el jueves, un desarrollador recibió comentarios principalmente negativos sobre una propuesta para un centro de vida asistida para personas mayores de cuatro pisos y 93 unidades en 3720 Capitola Road.

La propuesta está en Capitola Road y Bulb Avenue, frente al aparcamiento del Capitola Mall. 

Cuatro de los cinco concejales dijeron que no apoyarían el proyecto tal como se presentó, con el concejal Alexander Pedersen en minoría. La concejala Margaux Morgan dijo que el tamaño del desarrollo sería “bastante desalentador para cualquiera que viviera cerca o alrededor de él”. 

La vicealcaldesa Yvette Brooks dijo que se oponía al diseño “en caja” y al pequeño espacio al aire libre para los residentes. “Si la gente va a pasar el resto de sus días allí, no se les construye una caja para que vivan”, dijo Brooks.

Un edificio de 15 metros de altura incluiría un patio para que los residentes con problemas de memoria puedan caminar con seguridad al aire libre, dijo el promotor Frank DeBernardo en la reunión. 

Vida asistida significa que los residentes recibirían ayuda para bañarse, vestirse y otras actividades, pero no recibirían atención médica como en un centro de enfermería. Algunos residentes tendrían la enfermedad de Alzheimer u otras afecciones que requieren cuidados para la memoria. La mayoría de los residentes se quedarían durante meses o años, dijo DeBernardo.

Los diseños siguen siendo preliminares. Cuatro de cinco miembros del consejo municipal dijeron que el edificio propuesto no calificaría para una altura adicional según una norma de la ciudad. El consejo no votó sobre el proyecto. El desarrollador tendría que presentar una solicitud más detallada, incluyendo una revisión ambiental y un estudio de tráfico, antes de que el consejo pudiera votar sobre el proyecto.

La propuesta actual:

• Incluye 33 plazas de aparcamiento. La mayoría de los residentes no tendrían coche, dijo DeBernardo.
• Combina las parcelas adyacentes 3720 Capitola Road, cada una de las cuales tiene una vivienda unifamiliar y una unidad para familiares políticos. La propiedad de Bulb Avenue es parte del condado no incorporado de Santa Cruz en lugar de la ciudad de Capitola, por lo que los líderes de la ciudad tendrían que anexar la propiedad para aprobar el proyecto.

No incluye unidades asequibles con restricción de escritura basadas en los ingresos, según un informe del personal de la ciudad. Debido a que las unidades no incluyen cocinas, no son unidades de vivienda según la ley estatal. La falta de cocinas también significa que las viviendas en el proyecto no contarían para la Asignación de Necesidades de Vivienda Regional de Capitola, un objetivo exigido por el estado para nuevas viviendas.

El estacionamiento está incluido en un centro de vida para personas mayores propuesto en Capitola Road y Bulb Avenue en Capitola. (Irwin Partners Architects)

La propiedad de Capitola Road está zonificada para edificios de hasta 35 pies, más pequeños que los 50 pies propuestos. El proyecto también incluye menos espacios de estacionamiento de lo que normalmente permiten las normas de la ciudad.

Normas de la ciudad y viviendas para personas mayores

Una regla de la ciudad permite que el ayuntamiento apruebe edificios más altos y menos espacios de estacionamiento en partes de Capitola Road si proporcionan un “beneficio comunitario”. La regla está destinada a dar cabida a espacios públicos abiertos, instalaciones de cuidado infantil y otras características, además de “beneficios comunitarios adicionales” no enumerados. La vivienda asistida no se especifica como un beneficio comunitario.

Al considerar una versión anterior del plan en 2022, los comisionados de planificación de Capitola dijeron que el proyecto no proporciona un beneficio comunitario como se define en la norma de la ciudad, y no debería calificar para una altura adicional. En la reunión del consejo municipal del jueves, el promotor DeBernardo dijo que el proyecto proporcionaría un beneficio comunitario porque Capitola no tiene centros de atención para personas con problemas de memoria.

La comunidad de personas mayores de Capitola se está expandiendo. Los residentes de Capitola de entre 65 y 74 años casi se triplicaron entre 2010 y 2020, y se espera que ese grupo crezca, según el Elemento de Vivienda de la ciudad. El Elemento de Vivienda del Plan General de la ciudad se adoptó en noviembre de 2023 e incluye planes de desarrollo de vivienda para los próximos ocho años. Incluía una política para “fomentar el desarrollo” de centros para personas mayores, incluidos los asilos de ancianos.

Algunos residentes de Capitola dijeron que un centro de vida asistida de cuatro pisos propuesto está fuera de escala con el vecindario. (Irwin Partners Architects)

Rechazo de los residentes

En una reunión de la Comisión de Planificación de Capitola de 2022, la propuesta de vivienda asistida incluía 80 unidades en un edificio de cuatro pisos. Más de una docena de residentes se opusieron a los planes en la reunión. Muchos dijeron que la entrada de vehículos prevista en Bulb Avenue empeoraría el tráfico. Los nuevos planos incluyen una entrada de vehículos y un estacionamiento en Capitola Road. 

En la reunión del consejo del jueves, 10 residentes que viven cerca del edificio propuesto dijeron que el proyecto tendría un impacto negativo en su vecindario. Varios residentes dijeron que el edificio propuesto era demasiado grande para estar al lado de un vecindario unifamiliar y que empeoraría el tráfico. 

Jennifer Gallacher, residente de Bulb Avenue, se opuso a la versión anterior del proyecto en 2022. 

“Nuestra solicitud no era trasladar el estacionamiento al frente y no tenerlo en Bulb Avenue, era no hacer este desarrollo”, dijo Gallacher. El proyecto no debería calificar para una altura adicional como beneficio comunitario porque es probable que las unidades sean demasiado caras para muchos residentes del área, dijo.

Un análisis de mercado para el proyecto encargado por el desarrollador desaconsejó proporcionar unidades asequibles o aceptar seguros. DeBernardo, el desarrollador, dijo en una entrevista que no ha determinado el precio de las unidades ni si la instalación aceptaría seguros.

Vic Clouser, otro residente de Bulb Avenue, dijo que Bulb Avenue es demasiado estrecha para dar cabida al tráfico previsto de las instalaciones, incluidos los vehículos de emergencia.

“A medida que te acercas a Capitola Road, se vuelve más y más estrecho”, dijo.

Varios residentes dijeron que el diseño no incluía suficiente estacionamiento y que los visitantes y el personal probablemente se estacionarían en Bulb Avenue. 

Preocupaciones por el estacionamiento

Melisa Pence, arquitecta de la propuesta, dijo que un centro de atención para personas mayores necesita mucho menos estacionamiento que un desarrollo de viviendas. “Las personas con problemas de memoria, demencia, no conducen”, dijo. “La mayoría de las personas en residencias asistidas tampoco conducen”. La propiedad cumple con los estándares de la industria de residencias asistidas en cuanto a la proporción entre residentes y espacios de estacionamiento, dijo.

Una residencia asistida tendría un menor impacto en el tráfico y el estacionamiento que los apartamentos o las tiendas, dijo el concejal Alexander Pedersen. 

“El único uso que generará menos tráfico es si esto se convierte en viviendas unifamiliares, lo cual no creo que sea un uso apropiado de este terreno”, dijo Pedersen en la reunión. 

El proyecto no necesitaría tener un beneficio comunitario si tuviera un edificio de hasta 35 pies de altura, dijo la alcaldesa Kristen Brown. 

Cuatro de los cinco concejales dijeron que no apoyarían el proyecto tal como se presentó y no creen que califique para altura adicional como beneficio comunitario. Pedersen dijo que el proyecto debería calificar como un beneficio comunitario y que el consejo municipal no debería tratar de “perfeccionar cada desarrollo”. 

"Creo que lo vemos mucho con la vivienda, que no es perfecta en todos los sentidos, y terminamos sin vivienda o sin vivienda asistida", dijo Pedersen. 

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