Un cuatro pisos, 93 unidades de vivienda asistida se propone en Capitola Road y Bulb Avenue en Capitola. (Irwin Partners Arquitectos)

CAPITOLA >> En una reunión del Consejo de la Ciudad de Capitola el jueves, un promotor recibió principalmente comentarios negativos sobre una propuesta de cuatro pisos, 93 unidades de vivienda asistida para personas mayores en 3720 Capitola Road.

La propuesta se encuentra en Capitola Road y Bulb Avenue, frente al aparcamiento del centro comercial Capitola Mall. 

Cuatro de los cinco concejales dijeron que no apoyarían el proyecto tal como se había presentado, con el concejal Alexander Pedersen en minoría. La concejala Margaux Morgan dijo que el tamaño de la urbanización sería "bastante desalentador para cualquiera que viviera cerca o en los alrededores". 

La teniente de alcalde Yvette Brooks se opuso al diseño "encajonado" y al reducido espacio exterior para los residentes. "Si la gente va a pasar allí el resto de sus días, no hay que hacerles una caja para que vivan", dijo Brooks.

Un edificio de 15 metros de altura incluiría un patio para que los residentes con problemas de memoria pudieran salir al exterior sin peligro, según explicó en la reunión el promotor Frank DeBernardo. 

Vida asistida significa que los residentes recibirían ayuda para bañarse, vestirse y realizar otras actividades, pero no recibirían atención médica como en un centro de enfermería. Algunos residentes padecerían Alzheimer u otras enfermedades que requieren cuidados de la memoria. La mayoría de los residentes se quedarían durante meses o años, dijo DeBernardo.

Los diseños siguen siendo preliminares. Cuatro de los cinco miembros del consejo municipal dijeron que el edificio propuesto no cumpliría los requisitos para obtener una altura adicional en virtud de una norma municipal. El Consejo no votó el proyecto. El promotor tendría que presentar una solicitud más detallada, incluyendo una revisión ambiental y un estudio de tráfico, antes de que el consejo pueda votar sobre el proyecto.

La propuesta actual:

• Incluye 33 plazas de aparcamiento. La mayoría de los residentes no tendrían coche, dijo DeBernardo.
• Combina parcelas adyacentes 3720 Capitola Road, que cada uno tiene una casa unifamiliar y una unidad en-ley. La propiedad Bulb Avenue es parte del Condado de Santa Cruz no incorporados en la ciudad de Capitola, por lo que los líderes de la ciudad tendría que anexionar la propiedad para aprobar el proyecto.

No incluye unidades asequibles restringidas por escritura en función de los ingresos, según un informe del personal de la ciudad. Debido a que las unidades no incluyen cocinas, no son unidades de vivienda bajo la ley estatal. La falta de cocinas también significa que los hogares en el proyecto no contaría para la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda de Capitola, un objetivo de mandato estatal para los nuevos hogares.

Aparcamiento incluido en un proyecto de residencia para personas mayores en Capitola Road y Bulb Avenue, en Capitola. (Irwin Partners Architects)

La propiedad de Capitola Road está zonificada para edificios de hasta 35 pies, más pequeños que los 50 pies propuestos. El proyecto también incluye menos plazas de aparcamiento de las que suelen permitir las normas municipales.

Normas municipales y viviendas para mayores

A norma municipal permite al ayuntamiento aprobar edificios más altos y menos plazas de aparcamiento en partes de Capitola Road si proporcionan un "beneficio comunitario". La norma pretende dar cabida a espacios públicos abiertos, guarderías y otras características, además de "beneficios comunitarios adicionales" no enumerados. La vivienda asistida no se especifica como beneficio para la comunidad.

Al considerar una versión anterior del plan en 2022, los comisionados de planificación de Capitola dijeron que el proyecto no proporciona un beneficio para la comunidad como se define en la norma de la ciudad, y no debe calificar para la altura extra. En la reunión del consejo de la ciudad del jueves, el desarrollador DeBernardo dijo que el proyecto proporcionaría un beneficio para la comunidad porque Capitola no tiene instalaciones de cuidado de la memoria.

La comunidad de mayores de Capitola se amplía. Capitola residentes de 65-74 años casi se triplicaron entre 2010 y 2020, y se espera que ese grupo crezca, según el Elemento de Vivienda de la ciudad. El Elemento de Vivienda del Plan General de la ciudad fue adoptado en noviembre de 2023 e incluye planes de desarrollo de viviendas para los próximos ocho años. Incluye una política para "fomentar el desarrollo" de instalaciones para la tercera edadincluyendo residencias de ancianos.

Algunos residentes de Capitola afirman que el centro de asistencia propuesto, de cuatro plantas, no se ajusta a la escala del barrio. (Irwin Partners Architects)

Reacción de los residentes

En una reunión de la Comisión de Planificación de Capitola celebrada en 2022, la propuesta de residencia asistida incluía 80 unidades en un edificio de cuatro plantas. Más de una docena de residentes se opusieron a los planes en la reunión. Muchos dijeron que la entrada de vehículos prevista en Bulb Avenue empeoraría el tráfico. Los nuevos planes incluyen una entrada de vehículos y aparcamiento en Capitola Road. 

En la reunión del consejo celebrada el jueves, 10 residentes que viven cerca del edificio propuesto afirmaron que el proyecto afectaría negativamente a su barrio. Varios residentes dijeron que el edificio propuesto era demasiado grande para estar al lado de un barrio unifamiliar, y empeoraría el tráfico. 

Jennifer Gallacher, residente en Bulb Avenue, se opuso a la versión anterior del proyecto en 2022. 

"Nuestra petición no era trasladar el aparcamiento a la parte delantera y no tenerlo en Bulb Avenue, era no hacer este desarrollo", dijo Gallacher. El proyecto no debe calificar para la altura extra como un beneficio para la comunidad debido a que las unidades probablemente sería demasiado caro para muchos residentes de la zona, dijo.

Un análisis de mercado del proyecto encargado por el promotor desaconsejaba ofrecer unidades asequibles o aceptar seguros. DeBernardo, el promotor, dijo en una entrevista que no ha determinado el precio de las unidades ni si el establecimiento aceptaría seguros.

Vic Clouser, otro residente de Bulb Avenue, afirmó que esta avenida es demasiado estrecha para acoger el tráfico previsto, incluidos los vehículos de emergencia.

"A medida que te acercas a Capitola Road, se hace más y más estrecha", dijo.

Varios residentes dijeron que el diseño no incluía suficiente aparcamiento y que los visitantes y el personal probablemente aparcarían en Bulb Avenue. 

Problemas de aparcamiento

Melisa Pence, arquitecta de la propuesta, dijo que un centro de atención a mayores necesita mucho menos aparcamiento que una urbanización. "Las personas con problemas de memoria o demencia no conducen", explicó. "La mayoría de las personas que viven en residencias asistidas tampoco conducen". La propiedad cumple con los estándares de la industria de vida asistida para la relación entre los residentes y plazas de aparcamiento, dijo.

Una residencia asistida tendría un impacto menor en el tráfico y el aparcamiento que los apartamentos o las tiendas, dijo el concejal Alexander Pedersen. 

"El único uso que va a tener menos tráfico es si esto se desarrolla en viviendas unifamiliares, que no creo que sea un uso adecuado de este terreno", dijo Pedersen en la reunión. 

El proyecto no necesitaría tener un beneficio comunitario si tuviera un edificio de hasta 35 pies de altura, dijo la alcaldesa Kristen Brown. 

Cuatro de los cinco miembros del consejo dijeron que no apoyarían el proyecto tal y como se presentó, y no creen que reúna los requisitos para una altura extra como beneficio comunitario. Pedersen dijo que el proyecto debe calificar como un beneficio para la comunidad, y que el consejo de la ciudad no debe tratar de "perfeccionar cada desarrollo." 

"Creo que lo vemos mucho con la vivienda, que no es perfecta en todos los sentidos, y acabamos sin vivienda o sin vida asistida", dijo Pedersen. 

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