Tres proyectos de viviendas del promotor Workbench se enfrentan a impugnaciones legales. (Workbench)

SANTA CRUZ >> Entre los promotores locales, Workbench, con sede en Santa Cruz, ha sido sin duda el más prolífico en el desarrollo de edificios de apartamentos de varias plantas, y uno de los que más probabilidades tiene de que sus proyectos acaben en los tribunales. Tres propuestas inmobiliarias distintas de Workbench en el condado de Santa Cruz se encuentran actualmente en litigio, lo que bloquea más de 200 apartamentos propuestos, incluidas 19 viviendas a precios inferiores a los del mercado. 

Los fundadores de Workbench han afirmado que los proyectos son necesarios para hacer frente a la grave crisis de vivienda que sufre el condado. Algunos residentes se han opuesto con vehemencia a las posibles promociones, alegando que la mayoría de las viviendas propuestas son inasequibles y que la magnitud de los proyectos supondría una sobrecarga para los recursos e infraestructuras locales, como el suministro de agua, el tráfico y el aparcamiento. Uno de los proyectos, situado cerca del Hospital Dominicano, ha suscitado preocupaciones en materia de salud y seguridad públicas. 

Aunque las leyes de California destinadas a abordar la crisis de la vivienda en el estado han restado en gran medida a las autoridades locales la facultad de rechazar o modificar propuestas de vivienda, algunos dirigentes locales han plantado cara ante la indignación de sus electores.

A continuación se presentan los proyectos de Workbench que se encuentran actualmente en los tribunales y cómo los resultados de estos litigios podrían afectar al desarrollo futuro del condado de Santa Cruz.

Tensión en torno a las viviendas accesorias

En mayo de 2024, el Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó un proyecto de cinco plantascon 48 viviendas en el solar que ocupaban Food Bin y Herb Room, en el número 1130 de Mission Street. Sin embargo, el Ayuntamiento rechazó la inclusión de los espacios de almacenamiento que Workbench pretendía convertir en 11 viviendas accesorias (ADU), lo que elevaría el total de viviendas a 59. La legislación estatal permite a los promotores convertir los espacios no utilizados en viviendas accesorias para aumentar el número de viviendas en un edificio ya existente.

Douglas Wallace, copropietario de Workbench y The Food Bin, demandó al ayuntamiento por la denegación de las ADU, alegando que la ciudad infringió las leyes estatales de vivienda que promueven la densidad y evitan que las jurisdicciones locales impongan cambios que requieran un rediseño.

Un complejo de apartamentos en el solar de Food Bin, aprobado por el Ayuntamiento de Santa Cruz en mayo, se ha visto paralizado por una demanda relacionada con 11 viviendas anexas. (Workbench)

Después de que la jueza Rebecca Connolly falló en contra de Workbench y Wallace en agosto, estos recurrieron la sentencia. En un escrito inicial presentado en febrero, los abogados de Workbench alegaron que el ayuntamiento «cedió a la presión pública» de los vecinos indignados y que este caso «demuestra por qué la vivienda en California sigue siendo la más cara del país».     

«El Ayuntamiento sostiene que no eliminó las viviendas del proyecto, pero al mismo tiempo afirma que tampoco eliminó los espacios de servicios no destinados a la vivienda», declaró la semana pasada Ryan Patterson, un abogado de San Francisco que representa a Workbench. «En cualquier caso, infringió la ley. Esperamos que el tribunal de apelación vea más allá de la farsa del Ayuntamiento».

Ashley Hussey, portavoz del Ayuntamiento de Santa Cruz, declaró: «El Ayuntamiento no hace comentarios sobre este asunto, ya que se trata de un litigio pendiente». 

Workbench ha declarado que no iniciará la construcción de los apartamentos, destinados a estudiantes universitarios sin coche, a menos que se aprueben las viviendas accesorias (ADU).

Es probable que el litigio en torno al proyecto Food Bin haya influido en otro proyecto de Workbench: el Clocktower Center, situado en el 2020 de la avenida N. Pacific. En agosto, el Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el proyecto de 178 viviendas, que incluye espacios comunes que pueden convertirse en 46 viviendas accesorias (ADU) adicionales, lo que elevaría el total a 224 viviendas.

El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el proyecto Clocktower Center, de 178 viviendas, en el que algunos espacios están destinados a usos como una sala de vapor, una cocina profesional y una sala de música. (Workbench)

En el proyecto Food Bin, Workbench destinó los espacios de almacenamiento a futuras viviendas accesorias (ADU). En el proyecto Clocktower Center, los espacios se destinaron a usos como una sala de vapor, una cocina profesional y una sala de música. Dado que las ciudades no pueden aplicar normas urbanísticas locales que impidan de hecho la construcción tal y como está prevista, el abogado municipal Tony Condotti afirmó que no podían obligar a rediseñar el proyecto. 

Condotti afirmó en aquel momento que Workbench «sin duda había aprendido la lección del caso Food Bin».

«El uso de ADU de reconversión para maximizar el número de viviendas en una nueva promoción es cada vez más habitual», afirmó William Fulton, editor de California Planning & Development Report y exalcalde de Ventura y director de urbanismo de San Diego. «Pero no he visto que eso haya sido objeto de litigios significativos», dijo Fulton.

Afirmó que el estado ha aprobado decenas, si no cientos, de leyes sobre vivienda en la última década aproximadamente, en un intento por impulsar la construcción. En lugares como Santa Cruz, señaló, «prácticamente todas las personas menores de 40 años se ven excluidas del mercado inmobiliario» debido a que los precios de la vivienda son tan elevados, en parte a causa de la escasez de nuevas construcciones. Muchas de estas leyes estatales aún no han sido sometidas a prueba en los tribunales, y la jurisprudencia sentará precedentes que influirán en hasta qué punto las ciudades y los promotores pueden traspasar los límites de la ley.

Pelea en Builder’s Remedy

El mes pasado se presentaron el mes pasado y se centran en el «Builder’s Remedy», una disposición de la legislación estatal que permite a los promotores eludir en gran medida los requisitos de zonificación locales si un condado o una ciudad carece de un plan de vivienda aprobado por el estado, denominado «Housing Element».

Según Fulton, durante décadas casi nadie recurrió al «Builder’s Remedy», que se aprobó en 1990 y modificada en 2024. Sin embargo, en los últimos años han proliferado los proyectos que se acogen al Builder’s Remedy. 

«En toda California, no es raro que las ciudades [y los condados] se resistan a aplicar el recurso del constructor, o que se muestren confundidos o desprevenidos a la hora de responder a una solicitud de dicho recurso», afirmó Fulton. 

El condado de Santa Cruz, responsable de la planificación de nuevas viviendas en las zonas situadas fuera de las cuatro ciudades, no logró finalizar ni obtener la certificación de su último Plan de Vivienda antes de la fecha límite de diciembre de 2023. Al parecer, las normas del «Builder’s Remedy» estuvieron en vigor hasta que el estado emitió una carta certificando el plan del condado en abril de 2024. 

Una vivienda situada en el número 841 de Capitola Road, en Live Oak, podría reconvertirse en 57 apartamentos. (Jesse Kathan — Santa Cruz Local)

Ahora, algunos vecinos que se oponen al proyecto de la calle Capitola 841 han presentado una demanda, alegando que Workbench invocó el «Builder’s Remedy» demasiado tarde y que, en cualquier caso, la aprobación del proyecto urbanístico por parte del condado debería invalidarse por motivos constitucionales.

En la demanda se citaban documentos que demostraban que no se había llevado a cabo ninguna «revisión sustantiva» del Plan de Vivienda del condado después del 15 de marzo de 2024. 

La Junta de Supervisores parece estar de acuerdo con la interpretación de los vecinos. En una carta reciente, los supervisores solicitaron al estado que «corrigiera el expediente de certificación» y declarara que el condado cumplía con la normativa a partir de esa fecha. 

«Si ganamos, el proyecto estará sujeto a las mismas normas urbanísticas que se aplican a todo el mundo; no podrá eludirlas aprovechando un vacío legal», declaró Mark Wolfe, abogado de San Francisco que representa al grupo de vecinos. La falta de una carta de certificación oficial antes del 15 de marzo de 2024 fue «consecuencia exclusiva de un retraso burocrático interno», añadió.

Workbench ha presentado un proyecto para construir un complejo de apartamentos de cinco plantas y 57 viviendas en el número 841 de Capitola Road. (Workbench)

Workbench ha alegado que las comunicaciones informales no constituyen una aprobación formal y que, de no ser así, el proceso de «Builder’s Remedy» quedaría sumido en la incertidumbre. Patterson, el abogado de Workbench, afirmó que el condado «hizo lo correcto al aprobar este proyecto». 

«Por desgracia, la oposición del tipo “no en mi patio trasero” nunca cesa», afirmó. «Esperamos poder ganar el juicio en breve».

La Comisión de Urbanismo del condado de Santa Cruz aprobó la propuesta relativa al 841 de Capitola Road el 22 de octubre de 2025. Los vecinos afectados por el proyecto presentaron un recurso ante la Junta de Supervisores del condado de Santa Cruz. (Amaya Edwards — Santa Cruz Local/CatchLight Local)

También se han presentado en otros lugares demandas similares en virtud del «Builder’s Remedy» en las que se impugnan las fechas del «Housing Element» presentadas en otros lugares del estado. 

«La principal cuestión jurídica sin resolver es si el departamento estatal de vivienda tiene que aprobar efectivamente un Plan de Vivienda para que este sea válido», afirmó Fulton, el experto en vivienda. Añadió que esperaba que, en última instancia, la Asamblea Legislativa estatal o el Tribunal Supremo estatal se pronunciaran al respecto.    

El resultado del juicio podría decidir el futuro de otro proyecto de «Builder’s Remedy» en el condado de Santa Cruz: The Haven, que también se propuso en abril de 2024.

The Haven es un proyecto que prevé la construcción de 123 viviendas unifamiliares y 34 adosados en más de 25 acres de terreno sin urbanizar, situado al otro lado de Graham Hill Road, frente al camping del Parque Estatal Henry Cowell Redwoods. El proyecto ha suscitado escepticismo y preocupación tanto entre los residentes y de los dirigentes del condado por igual, pero aún no se ha presentado ante la comisión de planificación del condado para una audiencia formal.

Workbench demanda al condado por el retraso en la aprobación

A diferencia del proyecto de Capitola Road, las autoridades del condado hasta ahora se han mostrado reacios a la hora de aprobar el proyecto de Workbench para Paul Sweet Road, al que se ha enérgicamente rechazado por parte del vecino Dominican Hospital y de los residentes de la residencia de la tercera edad Dominican Oaks. 

El mes pasado, en medio de problemas sin resolver relacionados con la seguridad contra incendios y el alcantarillado, Workbench demandó antes de presentarse ante la comisión de planificación del condado por segunda vez. La demanda alegaba que la comisión y el condado habían incumplido ilegalmente su obligación de tomar una decisión a tiempo y que, por lo tanto, el proyecto había quedado automáticamente aprobado «por ministerio de la ley».

En el número 3500 de Paul Sweet Road, cerca del Hospital Dominicano, se ha presentado un proyecto para construir 105 apartamentos. (Workbench)

«Se trata de un caso claro en el que el condado no ha tomado una decisión dentro del plazo establecido», afirmó Patterson. «Las consecuencias son evidentes».

Así pues, el condado se ve envuelto en un litigio por un proyecto de «Builder’s Remedy» que aprobó en Capitola Road y otro que no ha aprobado en Paul Sweet Road.

«Es decepcionante que ahora se vayan a destinar fondos de los contribuyentes a un litigio sobre proyectos que el condado no ha presentado y que se refieren a una ley que el condado no ha redactado», escribió Jason Hoppin, portavoz del condado de Santa Cruz, en un correo electrónico. «Esperamos que se resuelva lo antes posible».

En el caso de Paul Sweet Road, Workbench y la administración del condado expondrán sus argumentos en una vista fijada para el 12 de junio.

Aclaración: Esta noticia se ha actualizado para reflejar que el proyecto situado en el 841 de Capitola Road se propuso inicialmente como un complejo de apartamentos de tres plantas y 28 viviendas.

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