Un promotor inmobiliario local ha demandado al condado de Santa Cruz después de que, en enero, la Comisión de Urbanismo aplazara su estudio para su aprobación. En la imagen se muestra una representación del edificio propuesto. (Workbench)
LIVE OAK >> Dos polémicos edificios de apartamentos de varios pisos propuestos por la promotora Workbench, con sede en Santa Cruz, han acabado en los tribunales en los últimos días, con demandas presentadas por múltiples partes.
El complejo de apartamentos de seis plantas y 105 viviendas propuesto por Workbench en el 3500 de Paul Sweet Road en Live Oak ha suscitado una fuerte oposición por parte del vecino Dominican Hospital y de los residentes de la residencia de la tercera edad Dominican Oaks. La Comisión de Urbanismo del Condado de Santa Cruz eludió la aprobación del proyecto en enero, solicitando en su lugar información adicional sobre normas contra incendios, tiempos de respuesta de las ambulancias, planes de evacuación, aparcamiento, tráfico, infraestructura de alcantarillado y cumplimiento de la normativa sobre helipuertos.
El proyecto iba a ser examinado de nuevo por la comisión este miércoles, pero fue retirado del orden del día después de que Workbench presentara una demanda contra el condado y la Comisión de Urbanismo el lunes.
En la demanda, Workbench alegó que la Comisión de Urbanismo incumplió los plazos y mantuvo ilegalmente la «solicitud en el limbo» al «dar largas al asunto y negarse a conceder la autorización para un proyecto de viviendas que se necesitaba con urgencia».
La demanda se presenta después de que el Distrito Central de Bomberos emitiera una carta el 18 de marzo en la que condicionaba su apoyo al proyecto a disponer de «acceso sin restricciones» a una vía de acceso para bomberos y a una boca de incendios en el emplazamiento. Tal y como está previsto actualmente, el proyecto no incluye estos medios de extinción, y Dominican Oaks se ha negado a conceder acceso a su camino privado y a su boca de incendios.
Las autoridades sanitarias también han señalado que quedan por resolver algunas cuestiones relacionadas con la superficie que ocupa la estructura, la cual invade la servidumbre de paso de la red de alcantarillado público.
Por otra parte, el 17 de marzo, un grupo de vecinos de Live Oak demandó al condado y a la Junta de Supervisores por la aprobación de un complejo de apartamentos independiente de cinco plantas y 57 viviendas que Workbench tiene previsto construir en el 841 de Capitola Road.
Ambos proyectos se propusieron amparándose en una normativa estatal conocida como «Builder’s Remedy», que permite a los promotores eludir en gran medida los requisitos urbanísticos locales si un condado o una ciudad carece de un plan de vivienda aprobado por el estado, denominado «Housing Element».
Así pues, el condado se ve envuelto en un pleito por un proyecto de «Builder’s Remedy» que aprobó y otro que no.
«Es decepcionante que ahora se vayan a destinar fondos de los contribuyentes a un litigio sobre proyectos que el condado no ha presentado y que se refieren a una ley que el condado no ha redactado», escribió Jason Hoppin, portavoz del condado de Santa Cruz, en un correo electrónico. «Esperamos que se resuelva lo antes posible».
Conflicto sobre el derecho de subsanación del constructor
El último Plan de Vivienda, destinado a ayudar a paliar la crónica del estado, debía presentarse en diciembre de 2023. Sin embargo, el estado no emitió una carta certificando el plan del condado de Santa Cruz hasta el 23 de abril de 2024. (Según los documentos judiciales, esta carta fue posteriormente antedatada al 12 de abril).
La fecha exacta es importante, ya que los detractores de los proyectos de Paul Sweet Road y Capitola Road sostienen que, cuando Workbench presentó sus solicitudes en abril de 2024, ya era demasiado tarde para acogerse a la «Builder’s Remedy».
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La demanda presentada por los residentes por la aprobación del 841 de Capitola Road el mes pasado alegaba que el Plan de Vivienda del condado cumpliría los requisitos para el 15 de marzo de 2024, cuando el personal del condado recibió una «confirmación verbal» de que el estado estaba «listo para certificarlo».
«Si ganamos, el proyecto estará sujeto a las mismas normas urbanísticas que se aplican a todo el mundo; no podrá eludirlas aprovechando un vacío legal», escribió en un correo electrónico Mike Reis, que vive cerca del 841 de Capitola Road y forma parte del grupo que ha demandado al condado.
La Junta de Supervisores parece estar de acuerdo con esta interpretación. En una carta dirigida el 18 de marzo al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado, los supervisores solicitaron que se considerara que el Plan de Vivienda del condado «cumple sustancialmente con los requisitos y se certifique a partir del 15 de marzo de 2024».
El estado no revisó en profundidad el Plan de Vivienda después de esa fecha, según indicaron los supervisores, y el retraso en la emisión de una carta de certificación formal fue «de carácter principalmente administrativo», y no el resultado de «ningún incumplimiento por parte del condado de la legislación relativa al Plan de Vivienda».
Los representantes de Workbench no han respondido a las diversas solicitudes de comentarios realizadas esta semana.
En una entrevista anterior con Santa Cruz Local, el presidente de Workbench, Tim Gordin, afirmó que se necesitaba algo más que «llamadas telefónicas y correos electrónicos entre personas [para] constituir la aprobación» del Elemento de Vivienda. Añadió que el aumento de la oferta de viviendas era un «enorme beneficio público» en un condado que ha sufrido una «escasez de apartamentos a precio de mercado construidos durante los últimos 50 años».
«Este caso pone de manifiesto por qué California sigue sufriendo una crisis de vivienda de proporciones épicas», alegaba la demanda presentada por Workbench.
La Comisión de Urbanismo del condado de Santa Cruz estudiará en octubre una propuesta para sustituir una vivienda unifamiliar por 57 apartamentos en el número 841 de Capitola Road. (Amaya Edwards — Archivo de Santa Cruz Local/CatchLight Local)
Workbench vuelve a presentar una demanda
El proyecto urbanístico propuesto en el número 3500 de Paul Sweet Road, que estaría rodeado por tres lados por la residencia para personas mayores Dominican Oaks, prevé que seis de sus 105 viviendas de alquiler se reserven para familias con ingresos extremadamente bajos, según los límites de ingresos establecidos por el estado. El proyecto incluiría un aparcamiento de 68 plazas, una terraza común, un aparcamiento cubierto para bicicletas y puntos de recarga para vehículos eléctricos.
Dominican Oaks y el Dominican Hospital —ambos propiedad de la misma empresa matriz— han expresado numerosas reservas sobre el proyecto. Entre ellas se incluyen la preocupación de que el aumento del tráfico y otros factores puedan retrasar los tiempos de respuesta de las ambulancias y dificultar una evacuación de emergencia de Dominican Oaks. El nuevo edificio también podría interferir en la ruta de vuelo de los helicópteros que van y vienen del hospital, y a los residentes les preocupan los posibles efectos sobre la salud del ruido y el polvo de la construcción.
«Este proyecto urbanístico, dada su envergadura, supone un riesgo directo y grave para la seguridad de los pacientes y residentes», escribió Rachel Howley, vicepresidenta de servicios auxiliares del Dominican Hospital, en un correo electrónico. «Cualquier obstáculo al acceso de emergencia a nuestras instalaciones —ya sea que afecte a los vehículos terrestres que llegan a nuestro servicio de urgencias, comprometa las operaciones de nuestro helipuerto u obstaculice servicios críticos en los que el tiempo es un factor clave— pone vidas en peligro inmediato».
El senador estatal John Laird, demócrata por Santa Cruz, escribió en un correo electrónico que las preocupaciones planteadas por sus electores deben tomarse en serio.
«Espero que se pueda desarrollar un proceso que devuelva el control del uso del suelo a las autoridades locales si se cumplen los objetivos de construcción de nuevas viviendas en todos los niveles de ingresos», escribió.
No ha sido posible contactar de inmediato con el concejal Manu Koenig, cuyo distrito abarca los números 3500 de Paul Sweet Road y 841 de Capitola Road, para recabar sus comentarios.
Dado que la legislación estatal impide en gran medida que las jurisdicciones locales modifiquen o rechacen propuestas de vivienda, Workbench también demandó a la ciudad de Santa Cruz en 2024 después de que el ayuntamiento no aprobara las conversiones a unidades de vivienda accesorias (ADU) propuestas en su propuesta de apartamentos en el Food Bin en Mission Street. Ese caso fue desestimado por un juez del tribunal superior y sigue en fase de apelación.
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Jesse Greenspan es un periodista independiente que escribe sobre historia, ciencia y medio ambiente. Sus artículos han aparecido en The New York Times, Scientific American, Audubon y otras publicaciones.
