El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes un proyecto de viviendas de cinco plantas en el local de Food Bin, situado en el número 1130 de la calle Mission (Workbench)

SANTA CRUZ >> El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes por unanimidad un proyecto de 48 viviendas en el Food Bin, situado en el 1130 de Mission St., y quedó sin respuesta la cuestión de si se construirían 11 unidades de vivienda adicionales (ADU) a partir de los trasteros del recinto.

El ayuntamiento no aprobó las 11 viviendas accesorias, pero el promotor afirmó que la legislación estatal permitía su conversión. El fiscal municipal de Santa Cruz no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios. 

El miércoles, Jamileh Cannon, socia fundadora de Workbench, escribió en un correo electrónico que «Workbench y [el copropietario de Food Bin, Doug Wallace] no tienen intención de llevar a cabo un proyecto de 48 viviendas sin el almacén ni las ADU». Cannon afirmó que están «estudiando las opciones y decidiendo cuál es el mejor curso de acción a seguir».

Varios concejales expresaron su desconcierto ante la reclasificación de las viviendas como espacios de almacenamiento, y también mostraron su descontento por los errores y los cambios de última hora introducidos por la promotora Workbench, con sede en Santa Cruz, a lo largo del proceso.

«Me parecieron decepcionantes los procedimientos. El enfoque me pareció decepcionante», afirmó Martine Watkins, concejala de Santa Cruz. «El enfoque sobre el almacenamiento me pareció, sin duda, poco sincero». 

En abril, Workbench presentó unos planos revisados para una promoción de 59 viviendas, en la que el promotor reclasificó 11 de las 59 viviendas como «espacios de almacenamiento» que posteriormente se convertirían en viviendas accesorias (ADU). Esto habría permitido a los promotores utilizar el menor número de viviendas para cumplir los requisitos de las exenciones necesarias para el proyecto, al tiempo que les permitía añadir 11 viviendas más adelante mediante la conversión de los espacios de almacenamiento.

«Legalmente no podemos denominarlas ADU durante el proceso de obtención de la licencia, pero sí estamos autorizados a convertirlas en ADU», afirmó Cannon durante la reunión. «Esta es una forma de conseguir el mismo edificio para el que inicialmente estábamos tramitando la licencia, solo que siguiendo un procedimiento normativo diferente».

El ayuntamiento aprobó una moción para «conceder las excepciones solicitadas en materia de altura y [índice de ocupación del suelo], pero solo en la medida necesaria para construir un proyecto de 48 viviendas que no incluya las 11 viviendas situadas en el lado oeste del proyecto».

La propuesta se encuentra en el Distrito 4, representado por Scott Newsome, concejal de la ciudad de Santa Cruz. Newsome afirmó: «Se trata de una solicitud para 48 viviendas, concretamente 33 viviendas básicas y 15 viviendas adicionales bonificación de densidad que el solicitante pidió y a las que tenía derecho en virtud de la ley estatal de bonificación de densidad vigente en el momento de la solicitud».

Newsome afirmó que la moción permitía que la solicitud cumpliera con la ley estatal sobre bonificaciones por densidad.

La concejala de Santa Cruz, Sandy Brown, rechazó la idea de que el proceso de solicitud se hubiera prolongado innecesariamente debido a la oposición de la comunidad.

«Gran parte de este retraso se debió a que los promotores presentaron información y cálculos falsos, ya fuera de forma intencionada o no», afirmó Brown. «A mí también me resulta un poco decepcionante que nuestro personal de urbanismo no se diera cuenta de ello, que nuestra comisión de urbanismo tampoco se diera cuenta, y aquí estamos, no por resistencia al proyecto, sino por el rechazo a intentar obtener más de lo que se permite legalmente en virtud de la ley de bonificaciones por densidad», declaró Brown.

De izquierda a derecha, los concejales de Santa Cruz Scott Newsome, Sandy Brown y Martine Watkins votaron junto al resto del pleno a favor de aprobar un proyecto de 48 viviendas en el Food Bin. Aparecen en la foto durante una reunión celebrada el 14 de mayo. (Marcello Hutchinson-Trujillo — Archivo de Santa Cruz Local)

The Food Bin y Herb Room volverían a abrir sus puertas en la planta baja de un complejo residencial de cinco plantas situado en las calles Mission y Laurel, en Santa Cruz. (Workbench)

Se desestiman las apelaciones de los vecinos 

El Ayuntamiento desestimó dos recursos en la sesión del martes, entre ellos uno presentado por Ian y Natasha Guy, que se centraba en el impacto estético y en el tráfico, y otro presentado por «Laurel and Cleveland Area Neighbors», que criticaba una exención de la CEQA del proyecto. Laurel and Cleveland Area Neighbors sugirió una superficie alternativa para el proyecto, que el ayuntamiento acabó adoptando.

Ian Guy argumentó ante el ayuntamiento que la ley AB 2097 —que exime a los promotores de la obligación de incluir plazas de aparcamiento si la promoción se encuentra a menos de 800 metros de una «parada de transporte público importante»— no era aplicable en este caso, según un análisis de las paradas de transporte público de la zona. El personal municipal no estuvo de acuerdo con la interpretación de Guy.

James Miller, de Laurel and Cleveland Neighbors, argumentó que los promotores no habían actuado de buena fe durante el proceso de presentación de la propuesta urbanística. Su grupo detectó errores en la propuesta que el personal de urbanismo había pasado por alto, lo que llevó a que el promotor tuviera que realizar revisiones posteriores.

Los recurrentes también señalaron que, según la base de datos de la Junta Estatal del Agua, el emplazamiento había sido anteriormente una gasolinera, lo que normalmente habría descalificado al proyecto para una exención de la CEQA. El personal de urbanismo de la ciudad afirmó que había tenido esto en cuenta y que, dada la calificación del emplazamiento como «cierre de bajo riesgo», había descartado esta preocupación tras consultarlo con el departamento de Salud Ambiental.

Miller resumió el sentir de los recurrentes al pedir al ayuntamiento que aprobara un edificio de 50 viviendas y cuatro locales comerciales como solución de compromiso. 

«Queremos enviar un mensaje claro: en Santa Cruz hay que cumplir las normas y presentar planos claros, y nosotros los aprobaremos para que se pueda construir. Para garantizar la perdurabilidad de nuestra comunidad, necesitamos que la ley se aplique de manera equitativa, de modo que quede claro y todo el mundo sepa a qué atenerse», declaró Miller ante el ayuntamiento.

Tanto los partidarios como los detractores del proyecto expresaron su opinión durante el periodo de consulta pública; los detractores advirtieron sobre las repercusiones en el aparcamiento y la pérdida de control local, mientras que los partidarios destacaron el atractivo tamaño de las habitaciones, la excelente ubicación y la proximidad a la Universidad de California en Santa Cruz.

Doug Wallace, copropietario de Food Bin y Herb Room (a la izquierda), afirmó que el inmueble situado en las calles Mission y Laurel podría remodelarse para crear un nuevo espacio destinado a sus tiendas y a viviendas en un complejo de cinco plantas. (Tyler Maldonado — Archivo de Santa Cruz Local)

La comunidad da su opinión

Alex Santiago, estudiante de primer año de la UCSC, apoyó el proyecto y rebatió las afirmaciones de que no había suficiente transporte público en las inmediaciones como para justificarlo.

«Los que se oponen a la vivienda asequible y a la construcción de más viviendas en Santa Cruz deberían, más bien, dar un paso al frente y apoyar el transporte público», afirmó Santiago.

Gavin Roth, de doce años, también hizo hincapié en esta necesidad ante el ayuntamiento. «Es posible vivir sin coche. Deberíamos planificarlo. Deberíamos tenerlo en cuenta», afirmó Roth.

Algunos opinaban que la UCSC debería ofrecer más viviendas para estudiantes. Otros expresaron su descontento por la merma del control local sobre la política de vivienda a causa de las leyes estatales. 

El residente Kenny Hines afirmó que la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda «se ha convertido en una herramienta para generar beneficios para los promotores inmobiliarios».

Un vecino recibirá una indemnización de 10 000 dólares por el bloqueo de unos paneles solares

Detrás de una verja de madera sencilla pero robusta, situada en la casa situada justo al norte de la urbanización propuesta, un arroyo atraviesa el centro de la propiedad de Doug Martine, cubierta de vegetación, que es objeto del recurso presentado por los vecinos de Laurel Street. Un gran árbol se eleva hacia el cielo desde una esquina de su jardín, desde donde, según él, tanto él como sus hijos podían ver la mayor parte de Santa Cruz y las comunidades vecinas.

«¿Sabes? Tener esto en pleno centro de la ciudad es algo genial», comentó Martine, de 75 años.

Martine no intervino en el turno de comentarios del público, pero sus objeciones respecto al impacto medioambiental y nostálgico del proyecto urbanístico quedaron reflejadas.

En la reunión de la comisión de urbanismo celebrada el 16 de mayo, el propietario del local «Food Bin» accedió a indemnizar a Martin con 10 000 dólares por la pérdida de luz solar que sufren sus paneles solares. Sin embargo, afirmó que su oposición está motivada más por la amenaza al ecosistema de su jardín trasero que por cualquier pérdida económica derivada del bloqueo parcial de los paneles.

«Es un ecosistema saludable», dijo Martine. «Si construyes un edificio de 20 metros de altura justo ahí —en realidad, superará los 20 metros—, eso bloqueará toda la luz del sol. Y cuando se bloquea la luz del sol, la vegetación muere».

Martine dijo que es propietario de unas casitas situadas al este de la urbanización, cuyo estado podría deteriorarse si el sol de la tarde queda parcialmente bloqueado. «Ahí están nuestras casitas y va a aparecer moho negro en ellas. En un ambiente húmedo, no sirve de nada quitarles la luz del sol. Y eso es un problema de salud».

Según el Código de Salud y Seguridad de California, es responsabilidad del arrendador solucionar los problemas de moho o humedad.

Más información

• La comisión de urbanismo aprueba el proyecto de viviendas «Food Bin» en Santa Cruz — 29 de enero de 2024
• Los propietarios de Food Bin explican la propuesta de vivienda de Santa Cruz — 21 de abril de 2023
• Página de Vivienda y Construcción de Santa Cruz: 1130 Mission St., remodelación de Food Bin

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