Tres proyectos de viviendas de la promotora Workbench se ven envueltos en litigios. (Workbench)

SANTA CRUZ >> Entre los promotores locales, Workbench, con sede en Santa Cruz, ha sido sin duda la más prolífica en el desarrollo de edificios de apartamentos de varias plantas, y una de las que más probabilidades tiene de que sus proyectos acaben en los tribunales. Tres propuestas inmobiliarias distintas de Workbench en el condado de Santa Cruz se encuentran actualmente en litigio, lo que bloquea más de 200 apartamentos previstos, incluidas 19 viviendas a un precio inferior al del mercado. 

Los fundadores de Workbench han afirmado que los proyectos son necesarios para hacer frente a la grave crisis de vivienda que sufre el condado. Algunos residentes se han opuesto con vehemencia a las posibles promociones, alegando que la mayoría de las viviendas propuestas son inasequibles y que la envergadura de los proyectos supondría una sobrecarga para los recursos e infraestructuras locales, como el suministro de agua, el tráfico y el aparcamiento. Uno de los proyectos, situado cerca del Hospital Dominicano, ha suscitado preocupaciones en materia de salud y seguridad públicas. 

Aunque las leyes de California destinadas a abordar la crisis de la vivienda en el estado han restado en gran medida a las autoridades locales la facultad de rechazar o modificar propuestas de vivienda, algunos dirigentes locales han plantado cara ante la indignación de sus electores.

A continuación se detallan los proyectos de Workbench que se encuentran actualmente en los tribunales y cómo los resultados de estos litigios podrían afectar al desarrollo futuro del condado de Santa Cruz.

Tensión en torno a las ADU

En mayo de 2024, el Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó un proyecto de cinco plantascon 48 viviendas en el solar donde se encuentran el Food Bin y el Herb Room, en el número 1130 de la calle Mission. Sin embargo, el Ayuntamiento rechazó la inclusión de los espacios de almacenamiento que Workbench pretendía convertir en 11 viviendas accesorias (ADU, por sus siglas en inglés), lo que habría elevado el número total de viviendas a 59. La legislación estatal permite a los promotores convertir los espacios no utilizados en viviendas accesorias para aumentar el número de viviendas en un edificio ya existente.

Douglas Wallace, copropietario de Workbench y The Food Bin, demandó al ayuntamiento por la denegación de las ADU, alegando que el ayuntamiento infringió las leyes estatales de vivienda que promueven la densidad y impiden que las jurisdicciones locales impongan cambios que requieran un rediseño.

Un complejo de apartamentos en el solar de Food Bin, aprobado por el Ayuntamiento de Santa Cruz en mayo, se ha visto paralizado por una demanda relacionada con 11 viviendas anexas. (Workbench)

Después de que la jueza Rebecca Connolly falló en contra de Workbench y Wallace en agosto, estos recurrieron la sentencia. En un escrito inicial presentado en febrero, los abogados de Workbench alegaron que el ayuntamiento «cedió a la presión pública» de los vecinos indignados y que este caso «demuestra por qué la vivienda en California sigue siendo la más cara del país».     

«El Ayuntamiento sostiene que, por un lado, no eliminó viviendas del proyecto y, por otro, afirma que tampoco eliminó los espacios de servicios no destinados a la vivienda», declaró la semana pasada Ryan Patterson, un abogado de San Francisco que representa a Workbench. «En cualquier caso, ha infringido la ley. Esperamos que el tribunal de apelación vea más allá de la farsa del Ayuntamiento».

La portavoz del Ayuntamiento de Santa Cruz, Ashley Hussey, ha declarado: «El Ayuntamiento no hace comentarios sobre este asunto, ya que se trata de un litigio pendiente». 

Workbench ha afirmado que no iniciará la construcción de los apartamentos, destinados a estudiantes universitarios sin coche, a menos que se aprueben las ADU.

Es probable que el litigio en torno al proyecto «Food Bin» haya influido en otro proyecto de Workbench: el «Clocktower Center», situado en el 2020 de la avenida N. Pacific. En agosto, el Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el proyecto de 178 viviendas, que incluye espacios comunes que pueden reconvertirse en 46 viviendas anexas (ADU) adicionales, lo que elevaría el total a 224 viviendas.

El Ayuntamiento de Santa Cruz ha aprobado el proyecto «Clocktower Center», de 178 viviendas, en el que algunos espacios están destinados a usos como una sauna de vapor, una cocina profesional y una sala de música. (Workbench)

En el proyecto «Food Bin», Workbench designó los espacios de almacenamiento como futuras unidades de vivienda accesorias (ADU). En el proyecto «Clocktower Center», los espacios se destinaron a usos como una sala de vapor, una cocina profesional y una sala de música. Dado que los ayuntamientos no pueden aplicar normas urbanísticas locales que impidan de hecho la construcción tal y como está proyectada, el abogado municipal Tony Condotti afirmó que no podían obligar a rediseñar el proyecto. 

Condotti afirmó en aquel momento que Workbench «obviamente había aprendido la lección del caso de Food Bin».

El uso de ADU de conversión para maximizar el número de viviendas en una nueva promoción es cada vez más habitual, según ha afirmado William Fulton, editor de California Planning & Development Report y exalcalde de Ventura y exdirector de urbanismo de San Diego. «Pero no he visto que se haya litigado de forma significativa al respecto», afirmó Fulton.

Afirmó que el estado ha aprobado docenas, si no cientos, de leyes sobre vivienda en la última década aproximadamente, en un intento por impulsar la construcción. En lugares como Santa Cruz, señaló, «prácticamente todo el mundo menor de 40 años queda excluido del mercado de la propiedad» porque los precios de la vivienda son muy elevados, en parte debido a la escasez de nuevas construcciones. Muchas de estas leyes estatales aún no se han sometido a un examen exhaustivo en los tribunales, y la jurisprudencia sentará precedentes que influirán en hasta qué punto las ciudades y los promotores inmobiliarios podrán traspasar los límites de la ley.

Pelea en «Builder’s Remedy»

El mes pasado se presentaron otras dos demandas relacionadas con proyectos de Workbench presentadas el mes pasado y se centran en el «Builder’s Remedy», una disposición de una ley estatal que permite a los promotores eludir en gran medida los requisitos locales de ordenación urbanística si un condado o una ciudad carece de un plan de vivienda aprobado por el estado, denominado «Housing Element».

Según Fulton, durante décadas casi nadie recurrió al «Builder’s Remedy», que se aprobó en 1990 y modificada en 2024. Sin embargo, en los últimos años han proliferado los proyectos que se acogen a la «Builder’s Remedy». 

En toda California, «no es raro que las ciudades [y los condados] se opongan a la aplicación del “Builder’s Remedy” o que se muestren confundidos o desprevenidos a la hora de responder a una solicitud de “Builder’s Remedy”», afirmó Fulton. 

El condado de Santa Cruz, responsable de la planificación de nuevas viviendas en zonas situadas fuera de las cuatro ciudades, no logró finalizar ni obtener la certificación de su último «Elemento de Vivienda» antes de la fecha límite de diciembre de 2023. Al parecer, las normas del «Builder’s Remedy» estuvieron en vigor hasta que el Estado emitió una carta certificando el plan del condado en abril de 2024. 

Una vivienda situada en el número 841 de Capitola Road, en Live Oak, podría reconvertirse en 57 apartamentos. (Jesse Kathan — Santa Cruz Local)

Ahora, algunos vecinos que se oponen al proyecto del 841 de Capitola Road han presentado una demanda, alegando que Workbench invocó el «Builder’s Remedy» demasiado tarde y que, en cualquier caso, la aprobación por parte del condado del proyecto urbanístico propuesto debería ser invalidada por motivos constitucionales.

En la demanda se citaban documentos que demostraban que no se había llevado a cabo ninguna «revisión de fondo» del Elemento de Vivienda del condado después del 15 de marzo de 2024. 

La Junta de Supervisores parece estar de acuerdo con la interpretación de los vecinos. En una carta reciente, los supervisores solicitaron al Estado que «corrigiera el expediente de certificación» y determinara que el condado cumplía con la normativa a partir de esa fecha. 

«Si ganamos, el proyecto estará sujeto a las mismas normas urbanísticas que se aplican a todo el mundo; no podrá eludirlas aprovechando un vacío legal», afirmó en un comunicado Mark Wolfe, un abogado de San Francisco que representa al grupo de vecinos. La falta de una carta de certificación oficial antes del 15 de marzo de 2024 fue «consecuencia exclusiva de un retraso burocrático interno», añadió.

Workbench ha propuesto un complejo de apartamentos de cinco plantas y 57 viviendas en el número 841 de Capitola Road. (Workbench)

Workbench ha alegado que las comunicaciones informales no constituyen una aprobación formal y que, de no ser así, el proceso de «Builder’s Remedy» quedaría sumido en la incertidumbre. Patterson, el abogado de Workbench, afirmó que el condado «hizo lo correcto al aprobar este proyecto». 

«Por desgracia, la oposición del tipo “NIMBY” nunca cesa», afirmó. «Esperamos poder ganar el juicio en breve».

La Comisión de Urbanismo del condado de Santa Cruz aprobó la propuesta relativa al 841 de Capitola Road el 22 de octubre de 2025. Los vecinos afectados por el proyecto presentaron un recurso ante la Junta de Supervisores del condado de Santa Cruz. (Amaya Edwards — Santa Cruz Local/CatchLight Local)

También se han presentado en otros lugares demandas similares en el marco del «Builder’s Remedy» en las que se impugnan las fechas del «Housing Element» presentado en otros lugares del estado. 

«La principal cuestión jurídica sin resolver es si el departamento estatal de vivienda tiene que aprobar efectivamente un Elemento de Vivienda para que este sea válido», afirmó Fulton, el experto en vivienda. Añadió que esperaba que, en última instancia, la Asamblea Legislativa estatal o el Tribunal Supremo estatal se pronunciaran al respecto.    

El resultado del juicio podría determinar el destino de otro proyecto de «Builder’s Remedy» en el condado de Santa Cruz: The Haven, que también se propuso en abril de 2024.

«The Haven» es un proyecto que prevé la construcción de 123 viviendas unifamiliares y 34 adosados en más de 25 acres de terreno sin urbanizar, situado al otro lado de Graham Hill Road, frente al camping del Parque Estatal Henry Cowell Redwoods. El proyecto ha suscitado escepticismo y preocupación tanto entre los residentes y de los dirigentes del condado por igual, pero aún no se ha presentado ante la comisión de urbanismo del condado para una audiencia formal.

Workbench demanda al condado por el retraso en la aprobación

A diferencia del proyecto de Capitola Road, las autoridades del condado han se han mostrado reacios hasta ahora a la hora de aprobar el proyecto de Workbench en Paul Sweet Road, al que se ha enfrentado a una fuerte oposición por parte del vecino Hospital Dominicano y de los residentes de la residencia de la tercera edad Dominican Oaks. 

El mes pasado, en medio de problemas sin resolver relacionados con la seguridad contra incendios y el alcantarillado, Workbench presentó una demanda antes de comparecer por segunda vez ante la comisión de urbanismo del condado. La demanda alegaba que la comisión y el condado habían incumplido ilegalmente su obligación de tomar una decisión a tiempo y que, por lo tanto, el proyecto quedaba automáticamente aprobado «por fuerza de ley».

En el número 3500 de Paul Sweet Road, cerca del Hospital Dominicano, se ha presentado un proyecto para construir 105 apartamentos. (Workbench)

«Se trata de un caso claro en el que el condado no ha tomado una decisión dentro del plazo establecido», afirmó Patterson. «La consecuencia es evidente».

Así pues, el condado se encuentra en la situación de ser demandado por un proyecto de «Builder’s Remedy» que aprobó en Capitola Road y por otro que no ha aprobado en Paul Sweet Road.

«Es decepcionante que ahora se vayan a utilizar los recursos de los contribuyentes en un litigio sobre proyectos que el condado no ha presentado y que se refieren a una ley que el condado no ha redactado», escribió Jason Hoppin, portavoz del condado de Santa Cruz, en un correo electrónico. «Esperamos que se resuelva lo antes posible».

En el caso de Paul Sweet Road, Workbench y la provincia expondrán sus argumentos en una vista fijada para el 12 de junio.

Aclaración: Esta noticia se ha actualizado para reflejar que el proyecto situado en el número 841 de Capitola Road se propuso inicialmente como un complejo de apartamentos de tres plantas y 28 viviendas.

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