El Ayuntamiento de Santa Cruz desestimó el martes un recurso presentado por Workbench, pero los promotores inmobiliarios aún pueden construir balcones que sobresalgan más de lo que permite el Plan del Centro. (Tyler Maldonado — Santa Cruz Local)
SANTA CRUZ >> El Ayuntamiento de Santa Cruz decidió el martes que se puede construir, tal y como se ha propuesto, un edificio de apartamentos de ocho plantas y 178 viviendas situado junto al Town Clock, en la avenida N. Pacific, con la posibilidad de ampliarlo en 46 viviendas.
La promotora Workbench, con sede en Santa Cruz, afirmó que el proyecto había quedado en el limbo tras una decisión de la comisión de urbanismo de reducir el tamaño de los balcones que se extienden más allá de los límites de la propiedad.
La votación del pleno municipal, con un resultado de 5 a 1,1, autorizó los balcones, pero, técnicamente, desestimó el recurso presentado por Workbench contra la decisión de la comisión de urbanismo. Al hacerlo, el ayuntamiento decidió, en esencia, que la invasión del espacio público no constituye una «exención» necesaria en virtud de ley estatal sobre bonificaciones por densidad, y que el ayuntamiento podía optar por permitirlo o no.
«No lo veo como algo que siente un precedente que se traduzca en un derecho legal», afirmó el fiscal municipal de Santa Cruz, Tony Condotti, en una entrevista. Sin embargo, podría «indicar a los promotores inmobiliarios que esta es una opción para ellos», añadió.
El proyecto incluye 30 viviendas asequibles, lo que le da derecho a dos bonificaciones de densidad, según el personal municipal. La ley estatal sobre bonificaciones de densidad permite a un promotor construir edificios más altos y con mayor densidad de lo que permiten las normas municipales, siempre que el proyecto incluya un número determinado de viviendas por debajo del precio de mercado.
El ayuntamiento también desestimó otro recurso presentado por la defensora Gillian Greensite, en el que se argumentaba que el promotor podría haber permitido que se conservaran dos secuoyas de tamaño histórico. Los concejales dieron instrucciones al personal para que propusiera modificaciones a la normativa sobre árboles de valor histórico con el fin de adaptarla mejor a «los valores medioambientales de la ciudad» y para que estudiara la posibilidad de reubicar los dos árboles.
El concejal Scott Newsome, que representa al centro de la ciudad, fue el único que votó en contra, y la concejala Sonja Brunner fue inhabilitada.
La concejala Susie O’Hara, en el centro, redactó la moción para permitir que Workbench amplíe los balcones de los apartamentos Clocktower. (Tyler Maldonado — Santa Cruz Local)
Es posible construir 46 viviendas más
La legislación estatal permite a Workbench añadir hasta 46 apartamentos más en el futuro, principalmente mediante la conversión de «espacios de servicios» en ADU, es decir, unidades de vivienda accesorias. Los planos revisados presentados en julio describen esos espacios como estudios de arte, salas de estudio, aparcamiento para bicicletas, una sala de música, un espacio para eventos y otros usos.
Ninguna de las posibles viviendas adicionales tendría que estar por debajo del precio de mercado. La legislación estatal impide que el ayuntamiento imponga requisitos de asequibilidad a las viviendas accesorias (ADU), según ha declarado Timothy Maier, urbanista jefe de Santa Cruz.
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La concejala Gabriela Trigueiro preguntó si el Ayuntamiento podría exigir a Workbench que mantuviera esos espacios como zonas de ocio, pero los funcionarios municipales respondieron que la legislación estatal no lo permite.
«No se trata de un proyecto de 178 viviendas, sino de uno de 224 viviendas, con 46 viviendas adicionales camufladas bajo diversos usos», afirmó David Carlson, urbanista del condado que intervino a título personal como residente de Santa Cruz, durante el turno de comentarios públicos.
El Ayuntamiento de Santa Cruz decidió el martes que los balcones de un edificio de apartamentos de ocho plantas, aún en fase de proyecto, podrán sobresalir 4,5 pies más allá de la línea de propiedad. (Workbench)
Otro proyecto de Workbench, la propuesta de reconversión del «Food Bin» de la calle Mission en apartamentos, preveía la conversión de 11 espacios de «almacenamiento» en viviendas accesorias (ADU). El ayuntamiento aprobó el proyecto en mayo de 2024, pero rechazó la conversión propuesta de los espacios de almacenamiento, lo que provocó una demanda por parte de los promotores.
Un juez desestimó la demanda la semana pasada, y Workbench recurrió la resolución el martes.
«El tribunal coincidió con la postura del ayuntamiento de que, a primera vista, se trataba de un intento de conseguir una densidad del proyecto que superaba con creces» la que le correspondía al promotor, afirmó Condotti, el abogado del ayuntamiento.
Los planos de «The Food Bin» preveían claramente que los espacios de almacenamiento se convirtieran en espacios habitables. Sin embargo, dado que los planos de «Clocktower» indican usos como una sala de vapor, una cocina profesional y una sala de música —y no como futuras unidades de vivienda accesorias (ADU)—, Condotti afirmó que el ayuntamiento no podía obligar a rediseñarlos. Las ciudades no pueden aplicar normas urbanísticas locales que, en la práctica, impidan la construcción tal y como está diseñada.
Condotti afirmó que Workbench «obviamente aprendió la lección del caso de Food Bin».
«Es necesario que esas instalaciones se aprueben tal y como se han propuesto», afirmó Jamileh Cannon, cofundadora de Workbench. «De acuerdo con la ley estatal sobre bonificaciones por densidad, vamos a construir 30 viviendas asequibles, y el Estado ha protegido los espacios destinados a instalaciones comunes como forma de compensar el coste de la construcción de unidades asequibles».
En respuesta a una pregunta del concejal Newsome sobre si Workbench tenía previsto convertir esas zonas en viviendas accesorias (ADU), Cannon afirmó: «Es posible que consideremos otras solicitudes en el futuro, pero la solicitud actual que tienen ante ustedes consiste en construir las instalaciones tal y como se muestran».
Se va a talar dos secuoyas para dejar espacio a un proyecto de edificio de apartamentos de ocho plantas cerca del reloj de la plaza. (Amaya Edwards — Santa Cruz Local/CatchLight Local)
Árboles de valor patrimonial que se prevé talar
Gillian Greensite, de Save Our Big Trees, afirmó que la normativa municipal sobre árboles patrimoniales sugiere que «debería haber un debate sobre la cuestión del diseño» antes de que un promotor pueda talar un árbol. Según ella, el promotor no hizo ningún intento en ese sentido.
Cannon, de Workbench, afirmó que se reunió con Greensite para hablar sobre los árboles de valor patrimonial y que diseñar el edificio en torno a los árboles existentes obligaría a construir una o dos plantas más, lo que aumentaría los costes.
«El proyecto no sería viable desde el punto de vista financiero teniendo en cuenta los parámetros mencionados», afirmó Cannon.
El director de Urbanismo de Santa Cruz, Lee Butler, afirmó que no existían criterios objetivos para el proceso de tala de árboles patrimoniales. Se espera que el personal municipal vuelva a presentarse ante el pleno dentro de seis meses con una aclaración sobre el proceso de tala de árboles patrimoniales.
La trabajadora social médica Kathleen Lynch se opuso al proyecto de apartamentos «Clocktower» durante el turno de intervención ciudadana del Ayuntamiento de Santa Cruz celebrado el martes. (Tyler Maldonado — Santa Cruz Local)
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Tyler Maldonado es licenciado en Inglés por la Universidad de California, Berkeley. Escribe sobre vivienda, personas sin hogar y medio ambiente. Vive en el condado de Santa Cruz.
