El proyecto se encuentra en las antiguas instalaciones de Good Earth Tea, entre el centro comercial Safeway y las vías del tren. Se espera que el proyecto vuelva a la Comisión de Planificación de Santa Cruz y requerirá la aprobación del ayuntamiento. 

La propuesta incluye: 

• Unas 300 habitaciones en 144 unidades. 
• Estudios, apartamentos de uno, dos, tres y seis dormitorios.
• Edificios de seis plantas en el lado del centro comercial y edificios de dos plantas en el lado del ferrocarril. 
• 212 plazas de aparcamiento residencial, 39 plazas de aparcamiento comercial y 412 plazas de aparcamiento para bicicletas. 
• Se necesitarían más de 13.455 pies cuadrados de espacio comercial o industrial en la planta baja para satisfacer las recomendaciones del personal de la ciudad.

El terreno está zonificado para uso industrial y los propietarios pretenden obtener un permiso que, en esencia, permitiría construir viviendas y dar más libertad de diseño. Un representante de los propietarios dijo que la propiedad ha estado infrautilizada y a menudo vacía durante años.

El jueves, la comisión de planificación sopesó si apoyar el proyecto en concepto y una solicitud de permiso por etapas. Algunas de las recomendaciones del personal incluían más metros cuadrados industriales y comerciales, la eliminación de un muro entre el proyecto y la vía férrea, y el traslado de una sala eléctrica más lejos de la propiedad.

La comisión de planificación votó 5-1 a favor, con la Comisaria de Planificación Rachel Dann como única disidente y el Comisario Pete Kennedy ausente. 

Mark Primack, arquitecto y antiguo concejal de Santa Cruz, habló en nombre de los propietarios. La propuesta de viviendas "creará más puestos de trabajo que los edificios actuales, en I+D, servicios alimentarios, tecnología y comercio minorista", escribió en una carta a la comisión de urbanismo. 

"Igual de importante es que la próxima generación de trabajadores y estudiantes de Santa Cruz dispondrá de una comunidad residencial vibrante y segura que apoye los principios medioambientales del crecimiento inteligente y las calles habitables, al tiempo que activa nuestro sendero ferroviario, frecuenta los comercios locales y disfruta de opciones de transporte inteligentes", escribió Primack.

En la reunión del jueves, algunos residentes expresaron su preocupación por la alteración de las vistas, el tráfico y el aumento de la congestión. 

Kenny Imes, que vive cerca del proyecto, denunció las "terrazas privadas en la azotea del quinto piso con vistas a la bahía disponibles sólo para estos residentes, principalmente estudiantes". Dijo que el proyecto mermaría la intimidad, las vistas, el aparcamiento y las oportunidades de trabajo de los residentes. Los planos presentados anteriormente, aunque anticuados, contienen terrazas privadas y públicas.

"Construir viviendas para estudiantes en el campus", dijo Imes.

El residente Marcus Brady lo calificó de "quimera pensar que la gente va a utilizar el transporte público y no va a tener coche". 

Primack dijo: "No se trata de viviendas para estudiantes de la UCSC. Se trata de viviendas para jóvenes, ya sean estudiantes de la UCSC, de Cabrillo o que vayan en coche a San Jose State".

Se propone un complejo de apartamentos de 144 unidades cerca de Almar Avenue y las vías del tren en el Westside de Santa Cruz. (Stephen Baxter - Archivo local de Santa Cruz)

Proceso de aprobación

Los promotores inicialmente presentaron una propuesta a los urbanistas en marzo de 2024 como un proyecto de uso mixto con 120 apartamentos repartidos en tres edificios residenciales. Se proyectaron viviendas de uno, dos y tres dormitorios.

Una promoción de de 38 viviendas asequibles en un solar triangular vacío situado al otro lado de la calle, en los números 844 y 850 de la avenida Almar.

Los promotores han introducido cambios en el proyecto, como la adición de unidades de seis dormitorios y la reducción de la altura del edificio en el lado más cercano a la vía férrea de cuatro a dos plantas.

Los promotores habían planeado tomar la ruta habitual para su aprobación, lo que habría exigido que se ajustara al código de zonificación, se habría aprovechado de las bonificaciones de densidad del Estado, y se habría aprobado el proyecto. bonos de densidady no habría requerido la aprobación del Ayuntamiento. Según el Director de Planificación y Desarrollo Comunitario de Santa Cruz, Lee Butler, seguir este proceso habría obligado al promotor a solicitar un cambio de zonificación, un proceso arduo que podría costar cientos de miles de dólares.

En lugar de seguir por ese camino contencioso y de compromiso, nosotros y el director de planificación acordamos que, si los propietarios estaban dispuestos a confiar en un proceso "discrecional", confiar en el personal, las comisiones, el consejo y los residentes para superar la actual mentalidad de asedio y apreciar este proyecto por sus propios méritos y por su propio potencial, entonces podríamos realmente crear un nuevo modelo de cooperación y creatividad", dijo Primack en la reunión.

A permiso de urbanización planificada no conlleva los mismos requisitos que un permiso normal, sino que el ayuntamiento puede aprobarlo o denegarlo a su discreción, sin que el Estado le obligue a ello. Pero exige que "las ventajas para los propietarios que ofrece el proceso de urbanización planificada se compensen con los beneficios públicos", según la ley municipal.

Este tipo de permiso permite apartarse de las normas objetivas, en este caso, en una serie de obstáculos importantes para el promotor, incluida la zonificación industrial subyacente. 

El único tipo de uso residencial permitido en las zonas industriales es el de vivienda-trabajo, según las normas municipales. La propuesta no incluye ninguna unidad de vivienda-trabajo. Las excepciones deben demostrar un "beneficio público".

"Todavía no tenemos ese beneficio público con el diseño actual", dijo el comisionado Dann. "Podría ver todo tipo de cosas como beneficios públicos además de lo que ya está en el plan propuesto. Pero no lo sé, y un escenario de confianza en nosotros no es algo con lo que me sienta especialmente cómodo", dijo Dann.

"En este momento en nuestra comunidad, considero que la vivienda es un beneficio público", dijo el Comisario de Planificación John McKelvey.

Butler, el director de planificación, se dirigió al consejo en apoyo de la recomendación del permiso y dijo que el consejo municipal tendría un papel más importante a la hora de orientar el resultado del proyecto. La reunión de la comisión de urbanismo tenía por objeto dar "una primera opinión para ver si [los propietarios] quieren seguir adelante antes de comprometer todos esos recursos", dijo Butler.

Los miembros de la Comisión recomendaron al promotor que estudiara otras medidas de interés público, como la pacificación del tráfico, el arbolado de las calles y la utilización de mano de obra local para la construcción. También pidieron renders actualizados. 

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