La promoción se encuentra en unas antiguas instalaciones de Good Earth Tea, situadas entre un centro comercial Safeway y las vías del tren. Se prevé que el proyecto vuelva a presentarse ante la Comisión de Urbanismo de Santa Cruz y que requiera la aprobación del Ayuntamiento. 

La propuesta incluye: 

• Unas 300 habitaciones repartidas en 144 viviendas. 
• Estudios y pisos de uno, dos, tres y seis dormitorios.
• Edificios de seis plantas en el lado del centro comercial y edificios de dos plantas en el lado de la vía férrea. 
• 212 plazas de aparcamiento residenciales, 39 plazas de aparcamiento comerciales y 412 plazas de aparcamiento para bicicletas. 
• Se necesitarían más de 13 455 pies cuadrados de superficie comercial o industrial en planta baja para cumplir con las recomendaciones del personal municipal.

El terreno está clasificado para uso industrial, y los propietarios están solicitando una licencia que, en esencia, permitiría la construcción de viviendas y ofrecería mayor libertad de diseño. Un representante de los propietarios afirmó que la propiedad ha estado infrautilizada y, a menudo, desocupada durante años.

El jueves, la comisión de urbanismo sopesó si respaldaba el proyecto en principio y una  solicitud de permiso por fases. Algunas de las recomendaciones del personal incluían aumentar la superficie destinada a uso industrial y comercial, eliminar un muro entre el proyecto y el carril bici y alejar la sala eléctrica de la propiedad. 

La comisión de urbanismo votó 5 a 1 a favor, siendo la concejala de urbanismo Rachel Dann la única que votó en contra y el concejal Pete Kennedy, ausente. 

Mark Primack, arquitecto y antiguo concejal de Santa Cruz, intervino en nombre de los propietarios. La propuesta de viviendas «generará más puestos de trabajo de los que jamás generaron los edificios actuales: puestos en I+D, restauración, tecnología y comercio minorista», escribió en una carta dirigida a la comisión de urbanismo. 

«Igualmente importante es que la próxima generación de trabajadores y estudiantes de Santa Cruz contará con una comunidad residencial dinámica y segura que respalde los principios medioambientales del crecimiento inteligente y las calles habitables, al tiempo que dinamiza nuestra vía verde, apoya a los comercios locales y disfruta de opciones de transporte inteligentes», escribió Primack.

En la reunión del jueves, algunos vecinos expresaron su preocupación por la obstrucción de las vistas, el tráfico y el aumento de los atascos. 

Kenny Imes, que vive cerca del proyecto, criticó las «terrazas privadas de la quinta planta, con vistas a la bahía, a las que solo tendrán acceso estos residentes, en su mayoría estudiantes». Afirmó que el proyecto reduciría la privacidad de los residentes, las vistas, las plazas de aparcamiento y las oportunidades laborales. El conjunto de planos presentado anteriormente, aunque obsoleto, incluye terrazas privadas y públicas.

«Construir viviendas para estudiantes en el campus», afirmó Imes.

Marcus Brady, un vecino de la zona, lo calificó de «quimera pensar que la gente va a utilizar el transporte público y no tener coche propio». 

Primack afirmó: «No se trata de viviendas para estudiantes de la UCSC. Son viviendas para jóvenes, ya sean estudiantes de la UCSC, de Cabrillo o que crucen la colina en coche para ir a la Universidad Estatal de San José».

Se ha propuesto la construcción de un complejo de apartamentos de 144 viviendas cerca de la avenida Almar y las vías del tren, en la zona oeste de Santa Cruz. (Stephen Baxter — Archivo de Santa Cruz Local)

Proceso de aprobación

Los promotores, en un primer momento, presentaron una propuesta a los urbanistas municipales en marzo de 2024 como un proyecto de uso mixto con 120 apartamentos distribuidos en tres edificios residenciales. Se proyectaron viviendas de uno, dos y tres dormitorios. 

Un complejo independiente y autorizado complejo de viviendas asequibles de 38 unidades en un solar triangular vacío situado al otro lado de la calle, en los números 844 y 850 de Almar Ave. 

Los promotores han introducido ahora una serie de cambios en el proyecto, entre los que se incluyen la incorporación de viviendas de seis dormitorios y la reducción de la altura del edificio en el lado más cercano al carril bici, que pasa de cuatro a dos plantas.

Los promotores habían previsto seguir el procedimiento habitual para obtener la autorización, lo que habría exigido el cumplimiento de la normativa urbanística y habría permitido aprovechar las bonificaciones de densidady no habría requerido la aprobación del ayuntamiento. Seguir este proceso habría obligado al promotor a solicitar un cambio de zonificación, un proceso arduo que podría haber costado cientos de miles de dólares, según explicó Lee Butler, director de Planificación y Desarrollo Comunitario de Santa Cruz.

«En lugar de seguir por ese camino polémico y que nos lleva a hacer concesiones, tanto nosotros como el director de urbanismo coincidimos en que, si los propietarios estuvieran dispuestos a confiar en un proceso “discrecional”, a confiar en el personal, las comisiones, el ayuntamiento y los vecinos para superar la actual mentalidad de asedio y valorar este proyecto por sus propios méritos y por su propio potencial, entonces podríamos crear de verdad un nuevo modelo de cooperación y creatividad», afirmó Primack en la reunión.

Un permiso de desarrollo planificado no conlleva los mismos requisitos que un permiso habitual, pero el ayuntamiento puede aprobarlo o denegarlo a su discreción, sin que exista ninguna obligación por parte del Estado que le obligue a tomar una decisión concreta. Sin embargo, según la legislación municipal, exige que «las ventajas que el proceso de desarrollo urbanístico planificado ofrece a los propietarios se vean compensadas por beneficios públicos».

Este tipo de permiso permite apartarse de las normas objetivas, en este caso, en relación con una serie de obstáculos importantes para el promotor, entre los que se incluye la calificación urbanística industrial subyacente. 

El único tipo de uso residencial permitido en las zonas clasificadas como industriales son las viviendas-taller, según la normativa municipal. La propuesta actual no incluye ninguna unidad de vivienda y trabajo. Se supone que las excepciones deben demostrar un «beneficio público».

«Con el diseño actual aún no contamos con ese beneficio público», afirmó el concejal Dann. «Se me ocurren todo tipo de elementos que podrían constituir servicios públicos, además de lo que ya figura en el plan propuesto. Pero no lo sé, y no me siento especialmente cómodo con la idea de que se nos pida que confiemos ciegamente», añadió Dann.

«En la situación actual de nuestra comunidad, considero que la vivienda es un bien público», afirmó John McKelvey, miembro de la Comisión de Urbanismo.

En su intervención ante el ayuntamiento para apoyar la recomendación de la concesión del permiso, Butler, director de urbanismo, afirmó que el ayuntamiento tendría un papel más importante a la hora de orientar el resultado del proyecto. La reunión de la comisión de urbanismo tenía como objetivo ofrecer «una primera valoración para ver si [los propietarios] quieren seguir adelante antes de comprometer todos esos recursos», explicó Butler.

Los concejales añadieron recomendaciones para que el promotor estudiara medidas adicionales de beneficio público, como la reducción de la velocidad del tráfico, la plantación de árboles en las calles y la contratación de mano de obra sindicalizada local para la construcción. También solicitaron que se presentaran imágenes actualizadas del proyecto. 

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