El Ayuntamiento de Capitola debatió recientemente posibles incentivos para que los promotores construyan nuevas viviendas y tiendas en el centro comercial de Capitola. (Jesse Kathan - archivo Santa Cruz Local)

CAPITOLA >> Una mezcla de exenciones fiscales, exenciones de tasas y otros incentivos podría vigorizar una posible remodelación del centro comercial de Capitola, dijo un consultor el jueves en una reunión del Consejo de la Ciudad de Capitola. Aún no está claro si el propietario del centro comercial estaría abierto a tales medidas.

Dos concejales expresaron su frustración con el propietario mayoritario del centro comercial, Merlone Geier Partners, que ha declarado que una reforma del centro con nuevas viviendas y tiendas sigue siendo inviable desde el punto de vista financiero.

"Llevo ocho años en este consejo y la pregunta que más me hace la gente es: '¿Qué está pasando con el centro comercial? ¿Por qué no hemos visto nada hecho con él? ¿Por qué está tardando tanto?", dijo la alcaldesa de Capitola, Kristen Brown. "Y cada año hay una nueva razón que tengo que contarles".

Dijo que el consejo ha dado repetidamente Merlone Geier lo que ha pedido, sin embargo, la empresa no ha seguido adelante con un proyecto. "La comunidad ha esperado casi 10 años, y lo que estamos escuchando sigue siendo, 'Lo siento, eso no funciona para nosotros'", dijo Brown durante la reunión del consejo. 

"Estoy decepcionada por la situación actual del promotor. Hemos hecho todo lo posible como ayuntamiento", dijo la vicealcaldesa de Capitola, Yvette Brooks.

La reconversión del centro comercial en cientos de nuevas viviendas forma parte del Plan General de Vivienda de la ciudad, exigido por el Estado. Capitola debe permitir 1.336 nuevas viviendas para 2031, y más de la mitad de esas unidades deben alquilarse por debajo del precio de mercado para residentes con ingresos muy bajos o bajos. Las autoridades estatales fijan anualmente los límites de ingresos.

Formas de impulsar la remodelación de los centros comerciales

En la reunión del consejo del jueves, Kosmont Companies, una empresa de asesoramiento inmobiliario y económico contratada por la ciudad, presentó los resultados de un estudio recientemente terminado sobre cómo Capitola podría apoyar la reurbanización del centro comercial. Capitola podría apoyar la remodelación del centro comercial..

Mencionó varias herramientas potenciales para impulsar el proyecto, entre ellas:

• Exención o reducción de las tasas de urbanización.
• Aumentar los límites de altura y densidad residenciales. Capitola ya ha acordado elevar el límite de altura de los edificios del centro comercial de 40 a 75 pies, lo que equivale a unos seis pisos y medio. También ha acordado excluir los aparcamientos de su cálculo de la densidad en el emplazamiento. 
• Celebrar un acuerdo de reparto de impuestos con el promotor. "Hay muchas formas de estructurar los acuerdos de forma creativa", afirma Ken Hira, presidente de Kosmont Companies. 
• Establecer un distrito de ingresos especiales que podría desviar parte de los ingresos del impuesto sobre bienes inmuebles para ayudar a financiar el desarrollo de viviendas y mantener las infraestructuras. 
• Emisión de bonos para financiar las infraestructuras externas necesarias.
• Ayudar con el aparcamiento. Por ejemplo, la ciudad podría financiar la construcción de un aparcamiento público cercano. Sin embargo, Kosmont señaló en su estudio que la ciudad no posee grandes terrenos adyacentes al centro comercial Capitola Mall.

"Se trata de un menú de opciones que pueden utilizarse", explicó Hira al Consejo. "Pueden utilizarse conjuntamente. Pueden no utilizarse, porque al fin y al cabo es su decisión".

Capitola Mall incluye más de 46 acres en Capitola Road y la 41ª Avenida. (Empresas Kosmont)

Kosmont recomendó que las unidades residenciales se ubicaran junto a los espacios comerciales del centro comercial, no encima de ellos. Los desarrollos verticales de uso mixto no han funcionado bien fuera de entornos muy urbanizados, dijo Hira. Y añadió: "Esos proyectos suelen ser muy costosos".

Los promotores privados se enfrentan a retos como los elevados tipos de interés. "Al mismo tiempo", dijo Hira, "el sector público no debería tomar decisiones que no sean fiscalmente sanas y no estén impulsadas por la comunidad".

Hira dijo que los representantes de la ciudad podrían ahora reunirse en una sala con Merlone Geier para "entender el problema, identificar soluciones, colaborar y avanzar."

El concejal de Capitola Alexander Pedersen dijo: "Espero que algunos representantes de Merlone Geier puedan trabajar con nosotros para determinar cuáles de estos incentivos pueden ser beneficiosos". Pedersen dijo: "En este momento no descartaría ninguno de los incentivos propuestos, cualquier cosa que podamos hacer para que esto suceda."

Los representantes de Merlone Geier no intervinieron en la reunión del jueves ni respondieron a las peticiones de comentarios de Santa Cruz Local.

Una Avenida 41 reimaginada

Inaugurado en 1977, el Capitola Mall cuenta con 640.000 pies cuadrados de espacio comercial y 3.000 plazas de aparcamiento. Como muchos otros centros comerciales de Estados Unidoscomo muchos otros centros comerciales de Estados Unidos. Conscientes de ello, los dirigentes de Capitola llevan debatiendo su remodelación al menos desde 2013.

En 2019, Merlone Geier, que controla alrededor de dos tercios del terreno de 46,3 acres, presentó un plan conceptual que preveía 637 nuevas viviendas. Ese plan fue retirado tras la irrupción de COVID.

El solar del centro comercial podría albergar más de 1.000 viviendas si todos los edificios tuvieran una altura de entre 18 y 24 metros, según un informe de los servicios municipales. Pero en una reunión del ayuntamiento en febrero, David Geiser, director gerente de Merlone Geier, afirmó que su empresa construiría 645 viviendas incluso con el aumento de altura. También dijo que el mandato municipal de construir 419 viviendas asequibles en el solar lo hacía económicamente inviable.

Merlone Geier escribió más tarde que los mandatos para el uso comercial en el lugar también harían que la reurbanización fuera económicamente inviable, dijeron los miembros del consejo de la ciudad en la reunión del jueves. En la actualidad, los promotores obtienen más beneficios de los nuevos proyectos residenciales que de los comerciales, explicó Hira.

La remodelación del centro comercial Capitola Mall es sólo una parte de la visión de la ciudad para una nueva imagen del corredor de la Avenida 41. "Necesitamos una mayor densidad residencial y centrarnos realmente en ese corredor y transformarlo en un lugar donde la gente no sólo compre, sino que quiera estar y criar a sus familias", dijo Katie Herlihy, directora de desarrollo comunitario de Capitola.

Además de escuchar las recomendaciones de Kosmont sobre el centro comercial de Capitola, el ayuntamiento autorizó el jueves una "solicitud de cualificaciones" de consultores para un plan del corredor de la avenida 41 que mejore el acceso en bicicleta y a pie y rediseñe la concurrida vía. El plazo de presentación de propuestas finaliza en febrero.

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