El Ayuntamiento de Capitola ha debatido recientemente posibles incentivos para que los promotores construyan nuevas viviendas y locales comerciales en el centro comercial Capitola Mall. (Jesse Kathan — Archivo de Santa Cruz Local)

CAPITOLA >> Una combinación de desgravaciones fiscales, exenciones de tasas y otros incentivos podría impulsar una posible remodelación del centro comercial Capitola Mall, según afirmó un consultor el jueves en una reunión del Ayuntamiento de Capitola. Aún no está claro si el propietario del centro comercial estaría dispuesto a aceptar tales medidas.

Dos concejales expresaron su frustración con el propietario mayoritario del centro comercial, Merlone Geier Partners, que ha afirmado que una remodelación del centro comercial con nuevas viviendas y tiendas sigue siendo inviable desde el punto de vista financiero.

«Llevo ocho años en este ayuntamiento, y la pregunta que más me hacen es: “¿Qué pasa con el centro comercial? ¿Por qué no se ha hecho nada al respecto? ¿Por qué está tardando tanto?”», afirmó Kristen Brown, alcaldesa de Capitola. «Y cada año hay una nueva razón que tengo que darles».

Afirmó que el ayuntamiento ha concedido en repetidas ocasiones a Merlone Geier todo lo que ha solicitado, pero que la empresa no ha avanzado con el proyecto. «La comunidad lleva esperando casi diez años, y lo único que seguimos oyendo es: “Lo sentimos, eso no nos conviene”», declaró Brown durante la sesión del ayuntamiento. 

«Me decepciona la situación en la que nos encontramos hoy con el promotor. Como ayuntamiento, hemos hecho todo lo posible», afirmó Yvette Brooks, teniente de alcalde de Capitola.

La reconversión del centro comercial en cientos de nuevas viviendas forma parte del «Elemento de Vivienda» del Plan General de la ciudad, exigido por el estado. Capitola debe autorizar 1.336 nuevas viviendas para 2031, y más de la mitad de esas viviendas deben alquilarse por debajo del precio de mercado para residentes con ingresos muy bajos y bajos. Las autoridades estatales establecen los límites de ingresos anualmente.

Formas de impulsar la remodelación de los centros comerciales

En la sesión del consejo celebrada el jueves, Kosmont Companies, una consultora inmobiliaria y económica contratada por el ayuntamiento, presentó los resultados de un estudio recientemente finalizado sobre cómo Capitola podría apoyar la remodelación del centro comercial. 

En él se mencionaban varias herramientas que podrían servir para impulsar el proyecto, entre ellas:

• Exención o reducción de las tasas de urbanización.
• Aumento de los límites de altura y densidad de los edificios residenciales. Capitola ya ha acordado elevar el límite de altura de los edificios en el terreno del centro comercial de 12 metros a 23 metros, lo que equivale aproximadamente a seis plantas y media. Asimismo, ha acordado excluir los aparcamientos del cálculo de la densidad en dicho terreno. 
• Firmar un acuerdo de reparto de impuestos con el promotor. «Hay muchas formas creativas de estructurar» los acuerdos, afirmó Ken Hira, presidente de Kosmont Companies. 
• Crear un distrito de ingresos especiales que permita destinar parte de los ingresos procedentes del impuesto sobre bienes inmuebles a financiar la construcción de viviendas y mantener las infraestructuras. 
• Emitir bonos para financiar las infraestructuras externas necesarias.
• Ayudar con el aparcamiento. Por ejemplo, el ayuntamiento podría financiar la construcción de un aparcamiento público cercano. Sin embargo, Kosmont señaló en su estudio que el ayuntamiento no posee grandes terrenos adyacentes al centro comercial Capitola Mall.

«Este es un conjunto de opciones que se pueden utilizar», explicó Hira al consejo. «Se pueden combinar entre sí. También es posible que no se utilicen, porque, al fin y al cabo, la decisión es vuestra».

El centro comercial Capitola Mall ocupa más de 18,6 hectáreas entre Capitola Road y la 41st Avenue. (Kosmont Companies)

Kosmont recomendó que las viviendas se ubicaran junto a los locales comerciales del centro comercial, y no encima de ellos. Los complejos verticales de uso mixto no han dado buenos resultados fuera de entornos muy urbanizados, señaló Hira. Añadió: «Esos proyectos suelen ser muy costosos».

Los promotores privados se enfrentan a retos como los elevados tipos de interés. «Al mismo tiempo», señaló Hira, «el sector público no debería tomar decisiones que no sean fiscalmente sólidas y que no respondan a las necesidades de la comunidad».

Hira afirmó que los representantes municipales ya podían reunirse con Merlone Geier para «comprender el problema, buscar soluciones, colaborar y avanzar».

Alexander Pedersen, concejal de Capitola, afirmó: «Espero que algunos representantes de Merlone Geier puedan colaborar con nosotros para determinar cuáles de estos incentivos podrían resultar beneficiosos». Pedersen añadió: «En este momento no descartaría ninguno de los incentivos propuestos; haremos todo lo que esté en nuestra mano para que esto se haga realidad».

Los representantes de Merlone Geier no intervinieron en la reunión del jueves, ni respondieron a las solicitudes de comentarios de Santa Cruz Local.

Una 41ª Avenida renovada

Inaugurado en 1977, el centro comercial Capitola Mall cuenta con 59.500 metros cuadrados de superficie comercial y 3.000 plazas de aparcamiento. Al igual que muchos otros centros comerciales de Estados Unidos, ha tenido dificultades para hacer frente a la creciente competencia de las compras en línea. Conscientes de ello, los responsables de Capitola llevan debatiendo su remodelación al menos desde 2013.  

En 2019, Merlone Geier, que controla aproximadamente dos tercios del terreno de 46,3 acres, presentó un plan conceptual que preveía la construcción de 637 nuevas viviendas. Dicho plan fue retirado tras el brote de COVID.

Según un informe del personal municipal, el terreno del centro comercial podría albergar más de 1.000 viviendas si todos los edificios tuvieran una altura de entre 18 y 23 metros. Sin embargo, en una reunión del ayuntamiento celebrada en febrero, David Geiser, director general de Merlone Geier, afirmó que su empresa construiría 645 viviendas incluso con el aumento de altura. También señaló que la obligación impuesta por el Ayuntamiento de construir 419 viviendas asequibles en el emplazamiento hacía que el proyecto fuera inviable desde el punto de vista económico.

Merlone Geier escribió posteriormente que los requisitos de uso comercial en el propio emplazamiento harían igualmente inviable la remodelación desde el punto de vista económico, según señalaron los concejales en la reunión del jueves. En la actualidad, los promotores obtienen más beneficios de las nuevas promociones residenciales que de las comerciales, afirmó Hira.

La remodelación del centro comercial Capitola Mall es solo una parte del proyecto municipal para reinventar el corredor de la 41st Avenue. «Necesitamos viviendas de mayor densidad y centrarnos realmente en ese corredor para transformarlo en un lugar en el que la gente no solo vaya de compras, sino donde quiera vivir y criar a sus familias», afirmó Katie Herlihy, directora de desarrollo comunitario de Capitola.

Además de escuchar las recomendaciones de Kosmont sobre el centro comercial Capitola Mall, el ayuntamiento autorizó el jueves una «solicitud de cualificaciones» dirigida a consultores para elaborar un plan del corredor de la 41st Avenue con el fin de mejorar el acceso para ciclistas y peatones y rediseñar esta concurrida vía. El plazo para presentar las propuestas finaliza en febrero.

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