El alcalde de Santa Cruz Fred Keeley discute algunas de las raíces de la crisis de la vivienda de Santa Cruz en un foro el 14 de octubre en el Centro Comunitario London Nelson en Santa Cruz. (Jesse Kathan - Santa Cruz Local)

SANTA CRUZ >> Los participantes en un foro celebrado el 14 de octubre coincidieron en que la crisis inmobiliaria de Santa Cruz lleva décadas gestándose y que los dirigentes municipales deben contribuir a facilitar la construcción de viviendas más asequibles en la ciudad.

Las opiniones difieren sobre cómo producir más viviendas asequibles, y los participantes ofrecieron algunas visiones contrapuestas. 

Un evento llamado "Vivienda asequible en Santa Cruz: Diversas perspectivas sobre nuestra crisis" tuvo lugar en el Centro Comunitario London Nelson de Santa Cruz. En incluyó paneles que abordaron la escasez de vivienda asequible en Santa Cruz y su historia. Asistieron unas 70 personas, entre académicos, estudiantes, propietarios, promotores inmobiliarios y dirigentes y ex dirigentes municipales.

El grupo Our Downtown Our Future organizó el foro como el primero de varios actos previstos sobre temas locales. El grupo se formó el año pasado para promover la Medida O, que habría detenido la biblioteca del centro, el aparcamiento y el proyecto de vivienda y requerido el desarrollo de viviendas asequibles en los estacionamientos propiedad de la ciudad. Los votantes rechazaron la medida en noviembre de 2022.

Viviendas a precio de mercado y asequibles

Algunos panelistas afirmaron que la construcción de una combinación de viviendas asequibles y a precio de mercado ayudaría a reducir los alquileres locales. Otros afirmaron que la crisis no se resolverá con más viviendas a precio de mercado, y que debería exigirse a los promotores que destinaran una mayor parte de sus proyectos a viviendas asequibles con restricciones escriturales. 

Diana Alfaro afirmó que la construcción de apartamentos a precio de mercado puede liberar indirectamente más viviendas asequibles. Alfaro fue gestora de proyectos para la promotora de viviendas sin ánimo de lucro MidPen Housing Corp. y ahora trabaja para el estudio de construcción Workbench. Es miembro de Santa Cruz YIMBY Action, que aboga por un mayor desarrollo de la vivienda.

"Hay alguien que probablemente esté ocupando una habitación ahora mismo en una casa en Santa Cruz, y tal vez reúna los requisitos para mudarse finalmente a su propio apartamento", dijo Alfaro en una entrevista. "Esa habitación está ahora disponible para un estudiante o alguien que necesita un alquiler más bajo".

Otros asistentes y panelistas no estaban convencidos de que las leyes de la economía funcionen tan limpiamente. 

"No es una situación binaria", afirma Lira Fillipini, copresidenta de Our Downtown Our Future. "No es simple oferta y demanda". La idea de que el aumento de la oferta de viviendas hará bajar los alquileres "no me parece que se cumpla en absoluto, en ningún ejemplo de la vida real, en un lugar que sea realmente deseable para vivir", dijo Fillipini.

A 2021 del Centro Lewis de Estudios de Política Regional de la Universidad de Los Ángeles sugiere que, en muchos lugares con gran demanda de vivienda, la construcción de más viviendas a precio de mercado reduce los alquileres de los inmuebles cercanos. El informe analizaba seis estudios previos, uno de los cuales arrojaba resultados contradictorios sobre la relación entre las nuevas viviendas y las trayectorias de los alquileres.

La construcción de nuevas viviendas en algunas zonas también puede provocar el desplazamiento de inquilinos con rentas más bajas. 

Un estudio del Stanford Changing Cities Research Lab ha sugerido que las nuevas viviendas a precio de mercado en la bahía de San Francisco aumentan el número de residentes con bajos ingresos que se trasladan a otra ciudad o barrio. Una investigación en curso de la UCSC ha sugerido que los inquilinos con bajos ingresos de los barrios de Beach Flats y Lower Ocean de Santa Cruz corren un alto riesgo de desplazamiento, dijo Elena Losada, estudiante de posgrado de la UCSC, durante la mesa redonda del 14 de octubre.

Si el objetivo es reducir los desplazamientos, deben construirse nuevas viviendas preservando al mismo tiempo las viviendas asequibles existentes y protegiendo los derechos de los inquilinos, afirma el investigador Julian Crown. 

"Tenemos que pensar mucho en garantizar que el desarrollo se diseñe teniendo en cuenta la asequibilidad", dijo Crown.

Debido a la tendencia de décadas de las ciudades y condados de California a limitar la construcción de nuevas viviendas, la legislatura estatal ha aprobado en los últimos años varias leyes que reducen la capacidad de los gobiernos municipales y de condado para bloquear nuevos proyectos de vivienda.

Por ejemplo, la ley estatal SB 330 aprobada en 2019 exigía que los proyectos de vivienda se revisaran en función de los "estándares de diseño objetivos" de una ciudad, lo que esencialmente dificultaba que los líderes de la ciudad denegaran nuevos desarrollos.

Las leyes estatales han "convertido a los gobiernos locales en funcionarios en gran medida", afirmó el alcalde de Santa Cruz, Fred Keeley, durante el discurso de apertura del foro. Las leyes han tenido un impacto tanto político como emocional, afirmó. 

"Nos molesta que nuestra comunidad pueda estar cambiando de un modo con el que no nos sentimos cómodos", afirma Keeley. "Lo que aumenta esa sensación, y esa ansiedad, es que hay un grado muy grande en el que ya no estamos a cargo de eso".

A proyecto de 65 viviendas asequibles en el bloque 500 de Center Street en Santa Cruz se espera que termine en enero. (Nik Altenberg - Santa Cruz Local)

Antecedentes de la vivienda en el condado de Santa Cruz

Dos iniciativas promovidas por el ex supervisor del condado de Santa Cruz Gary Patton a finales de la década de 1970 ayudaron a configurar el panorama de la vivienda en el condado de Santa Cruz.

En respuesta al rápido crecimiento de la zona a mediados de la década de 1970, los votantes del condado de Santa Cruz adoptaron la Medida J en 1978. La medida:

• Su objetivo era limitar el crecimiento anual de la población al 2% restringiendo los permisos de construcción en las zonas no incorporadas del condado.
• Creación de un límite de servicios urbanos para limitar la expansión de las líneas de gas, agua y alcantarillado.
• Reservar el 15% de las nuevas viviendas en las zonas no incorporadas del condado para que sean asequibles.

La medida ralentizó la producción de nuevas viviendas mientras continuaba cierto crecimiento de la población. Según la Oficina del Censo de EE.UU., en 2020 había unos 133.000 residentes en la zona no incorporada del condado de Santa Cruz, frente a los 107.000 de 1980.

En 1979, los votantes de la ciudad de Santa Cruz adoptaron la Medida O, que impedía que los límites de la ciudad se expandieran hacia parques como Arana Gulch y Pogonip. Al igual que la Medida J, la Medida O también reservaba un porcentaje de las nuevas viviendas para que su precio fuera permanentemente inferior al valor de mercado. En 2020, el Ayuntamiento de Santa Cruz aumentó el porcentaje requerido de viviendas asequibles al 20% desde el 15%.

La Medida J y la Medida O ayudaron a evitar el rápido desarrollo y permitieron a la ciudad y al condado preservar los espacios abiertos y las zonas agrícolas, dijo Keeley. 

"Las partes que hoy nos gustan de Santa Cruz se deben, en gran parte, a la visión que Gary [Patton] y otros tuvieron", dijo Keeley en el acto del 14 de octubre. Pero las iniciativas "también tuvieron consecuencias, muchas de las cuales nos gustarían y otras con las que estamos luchando", como la ralentización del desarrollo de la vivienda.

Según Miriam Greenberg, investigadora de la UCSC, otro obstáculo para la construcción de viviendas asequibles es la falta de zonas zonificadas para edificios multifamiliares como apartamentos. 

En la década de 1990, los dirigentes del condado recalificaron algunos terrenos para permitir únicamente la construcción de viviendas unifamiliares, explicó Greenberg. "Básicamente, se trataba de un estrangulamiento del desarrollo de viviendas multifamiliares", afirmó. 

En la actualidad, el 39% del suelo residencial del condado de Santa Cruz y el 64% del suelo residencial de la ciudad están zonificados para viviendas unifamiliares, según mapas del UC Berkeley Othering and Belonging Institute..

La zonificación unifamiliar "consiste, en esencia, en acordonar grandes zonas de una ciudad donde las únicas viviendas que pueden construirse están diseñadas para ser más caras y no estar al alcance de la mayoría de los inquilinos", afirmó Crown, investigador de la UCSC, durante una mesa redonda.

Emerald Waters, presidenta de la Coalición de Vivienda Estudiantil de la UC Santa Cruz, dijo que ahora se enfrenta a un mercado de la vivienda que ha dejado a muchos estudiantes de la UCSC viviendo en vehículos. Waters dijo que ella experimentó la falta de vivienda cuando era niña.

"Vine aquí para escapar de la falta de vivienda y la pobreza, y yo mismo entré en ellas", dijo Waters. "Para salir de esta situación, tenemos que construir viviendas".

Visiones contrapuestas para el centro de Santa Cruz

En el trasfondo del acto del 14 de octubre estaba el Plan del Centro de Santa Cruzque pretende construir edificios más altos y más viviendas en el centro de la ciudad. El 10 de enero, el Ayuntamiento de Santa Cruz votó a favor de que los nuevos edificios tuvieran un máximo de 12 plantas y de que el plan no supusiera más de 1.600 nuevas viviendas.

El plan se ha enfrentado a la oposición de los residentes preocupados por una mayor densidad en el centro de la ciudad. Una medida que lo frenaría, Vivienda para todosen marzo de 2024.

La ley propuesta exigiría que las propuestas de viviendas con más de 30 unidades dedicaran el 25% de las unidades a ser asequibles. También exigiría una votación para aprobar nuevos edificios más altos que los límites existentes.

Patton, el ex supervisor, dijo que la medida crearía más viviendas asequibles, y ayudaría a la ciudad a recuperar el control de las regulaciones estatales. "Se puede hacer y hay que hacerlo si queremos tener el tipo de comunidad que creemos que es la mejor, que satisface las necesidades de la gente".

Los críticos y algunos promotores han afirmado que un aumento excesivo de la tasa podría hacer que los promotores no construyeran nuevas viviendas porque hay menos incentivos para obtener beneficios o porque el proyecto no es "rentable". Otros han afirmado que los promotores construirán de todos modos y que hay que presionarlos para que incluyan más viviendas asequibles.

El ex alcalde de Santa Cruz, Bruce Van Allen, abogó por un enfoque más descentralizado de las nuevas viviendas asequibles. "En lugar de hacerlo desde arriba, ya sea desde el Estado, desde el Ayuntamiento o desde inversores privados, ¿qué tal si empezamos por la gente del barrio?

Podrían crearse "planes de asequibilidad vecinal" individuales en pequeñas zonas de la ciudad para añadir nuevas viviendas asequibles o alquilar las existentes a precios asequibles, explicó Van Allen. Los vecinos podrían hacer un fondo común para financiar las nuevas viviendas.

El plan es "totalmente utópico", dijo Van Allen. "No conozco ningún lugar en el mundo que lo haya hecho, salvo los lugares que no tienen departamentos de planificación ni inversores". Dijo que está formando un grupo comunitario para explorar la idea.

Elaine Johnson, directora ejecutiva de Vivienda del Condado de Santa Cruz, habla de la necesidad de incluir a más residentes en las conversaciones sobre vivienda asequible. (Jesse Kathan - Santa Cruz Local)

Llamamientos a la inclusión

Elaine Johnson, directora ejecutiva de Housing Santa Cruz County, pidió a los panelistas y asistentes que implicaran a más miembros de la comunidad en las conversaciones sobre la vivienda.

"Una de las cosas que estoy aprendiendo aquí es que no todo el mundo está al corriente, y eso no significa que no quieran saberlo. Pero puede significar que no hay sitio para sentarse a la mesa, para que lo sepan", dijo durante una mesa redonda. "Invito a gente que lleva décadas haciendo este trabajo, traigo a la sala a gente que no está al día de lo que ocurre en esta comunidad".

En una entrevista, Johnson dijo que espera que las futuras conversaciones comunitarias sobre vivienda incluyan a todo el condado. Los residentes latinos del condado deben ser incluidos más específicamente, dijo. "Casi nunca los veo en la mesa", dijo.

"Si podemos aportar una perspectiva diferente, quizá oigamos algo que no hayamos oído hasta ahora", dijo Johnson. "Si seguimos escuchando las mismas perspectivas, seguiremos obteniendo los mismos resultados".

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Nota del editor: Esta historia se ha actualizado para corregir la fecha prevista de las elecciones para la medida electoral Vivienda para el Pueblo. Se espera que la medida se califique para las elecciones de marzo de 2024.

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