El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes una nueva ley que aumenta el número de unidades asequibles que los promotores a precio de mercado están obligados a construir. (Kara Meyberg Guzmán - Santa Cruz Local)

SANTA CRUZ >> Cuando una nueva ley entre en vigor dentro de 30 días, Santa Cruz tendrá uno de los requisitos de asequibilidad más altos de la región para los promotores de viviendas a precio de mercado.

El Ayuntamiento de Santa Cruz votó el martes por 4 a 3 en una segunda y última audiencia pública a favor de aumentar el número de unidades asequibles que los promotores a precio de mercado están obligados a construir. Se trata de una tasa de inclusión. A partir de febrero, los promotores tendrán que poner a disposición de las personas con rentas más bajas el 20% de las nuevas unidades a precios asequibles.

El martes, la directora de Desarrollo Económico de Santa Cruz, Bonnie Lipscomb, propuso añadir flexibilidad al proyecto de ley aprobado previamente el 10 de diciembre por el ayuntamiento. Sugirió un modelo similar al de la ciudad de Watsonville: permitir explícitamente a los promotores reservar el 5% de las unidades asequibles de un proyecto de alquiler para inquilinos de la Sección 8 con ingresos más bajos.

Lipscomb se había reunido con el alcalde Justin Cummings antes de la reunión del martes, pero al final no obtuvo su apoyo. Cummings y los concejales Sandy Brown, Drew Glover y Chris Krohn votaron a favor de seguir adelante con el requisito más rígido del 20%. La vicealcaldesa Donna Meyers y las concejales Cynthia Mathews y Martine Watkins votaron en contra.

Lipscomb dijo que la flexibilidad para los inquilinos de la Sección 8 habría proporcionado más seguridad a los inversores en proyectos a precio de mercado. El promotor y los inversores obtienen un rendimiento justo de mercado de los inquilinos de la Sección 8, ya que el Estado subvenciona esos alquileres.

Lipscomb dijo en una entrevista después de la reunión: "Al ir al banco, si usted tenía ese lenguaje específico en allí, es menos arriesgado para un banco a prestar en eso porque saben que habrá un retorno garantizado de una manera u otra. O bien habrá un vale que proporcionará ese alquiler a precio de mercado, aunque se trate de un inquilino con bajos ingresos, o bien podrán comercializarlo si no hay inquilinos de la Sección 8 disponibles. Si realmente hay un montón de inquilinos de la Sección 8, no hay riesgo de cualquier manera ".

LEY DE PRIMAS POR DENSIDAD

La ciudad, como la mayoría de las demás del Estado, va muy retrasada en sus objetivos de producción de viviendas para personas con ingresos muy bajos. Una de las consecuencias imprevistas de la nueva ley será probablemente que ningún promotor a precio de mercado utilizará la ley estatal de bonificación por densidad para construir viviendas para personas con ingresos muy bajos, a menos que se disponga de otra financiación. 

La ley estatal de bonificación por densidad es un paquete de incentivos para promotores inmobiliarios. Permite a los promotores construir proyectos más altos y densos de lo que permite la zonificación local si el proyecto cumple uno de dos criterios: El 11% de las unidades se ponen a disposición de personas con ingresos muy bajos o el 20% de las unidades son para personas con ingresos más bajos. Por "rentas más bajas" se entiende el 80% de la renta media de la zona. La bonificación también podría incluir una reducción de los requisitos de aparcamiento y otros incentivos.

Tal y como está redactada la nueva ley de Santa Cruz, los promotores de viviendas a precio de mercado podrían acogerse automáticamente a la bonificación estatal por densidad, ya que se les exigiría construir el 20% de las unidades para personas con rentas más bajas. No hay ningún incentivo para construir esas unidades de ingresos muy bajos, ya que la nueva ley exigiría a los promotores no sólo construir el 11% de las unidades para personas con ingresos muy bajos, sino también el 9% de las unidades para personas con ingresos más bajos.

Además, dado que la nueva ley exige que los proyectos cumplan los criterios mínimos para la bonificación estatal de densidad, es probable que los promotores se acojan a la bonificación, por lo que las futuras propuestas serán más densas de lo que hemos visto habitualmente, dijo el Director de Planificación, Lee Butler, en una entrevista tras la reunión.

Recientemente, los promotores inmobiliarios de Santa Cruz han empezado a aprovechar la ley estatal de bonificación de densidad. El proyecto 190 W. Cliff, cerca del Dream Inn, recientemente aprobado, incluía un 11% de unidades para personas con ingresos muy bajos. El proyecto Front/Riverfront, al este de las calles Front y Cathcart, en el centro de la ciudad, y otra nueva propuesta en Felix Street buscan una bonificación de densidad, dijo Butler.

Sandy Brown, concejal de Santa Cruz, votó el martes a favor de una tasa de inclusión del 20%. La nueva ley entrará en vigor en 30 días y obligará a los promotores de viviendas a precio de mercado a construir el 20% de las nuevas unidades para personas con rentas más bajas. (Kara Meyberg Guzmán - Santa Cruz Local)

EN SUS PALABRAS

¿Por qué los concejales votaron sí o no a la tasa de inclusión del 20%?

VICEALCALDESA DONNA MEYERS (votó no): "Ahora mismo la forma en que estamos enfocando esto es que estamos estableciendo el nivel de riesgo por este enfoque político y creo que la gente va a dejar de invertir en nuestra comunidad. Realmente lo creo. Será más fácil para ellos y más predecible para las personas que hacen este trabajo ir a otras comunidades y gastar sus dólares haciendo eso, y simplemente dejarán que las piezas que poseen aquí se queden. No vamos a conseguir nuevas viviendas y no vamos a conseguir el tipo de viviendas que estamos intentando conseguir."

CONCEJAL MARTINE WATKINS (votó no): "Lo que más me molesta de esta política es que parece incierta en el 'cómo'. Y todos podemos estar de acuerdo en el 'por qué', pero sin más certeza en el 'cómo', se siente como una política desinformada que potencialmente podría tener impactos negativos. Y en este momento en que estamos experimentando tanta gente dejando esta comunidad debido a la falta de asequibilidad, no creo que queramos contribuir involuntariamente a más falta de asequibilidad ".

CONCEJAL SANDY BROWN (votó sí): "Realmente creo que es importante proporcionar algún incentivo adicional a los desarrolladores para ayudarnos a averiguar ese 'cómo'. Porque sin el requisito, no tienen ningún incentivo. No tienen ninguna razón para venir a nosotros y decirnos: 'Oye, nos gustaría encontrar alguna manera de hacer que esto funcione. He aquí algunas ideas". Así que tener un requisito como este probablemente les hará, quiero decir que espero que les haga pensar en cómo hacer que funcione.

"Porque la construcción de viviendas es costosa y arriesgada, pero también tiene el potencial de ser muy lucrativa en uno de los mercados de suelo más caros del país, si no del mundo, y uno de los lugares menos asequibles para vivir".

Alcalde Justin Cummings (votó sí), dijo que varios proyectos de desarrollo están en las obras, y parece que hay posibilidades de ver la financiación estatal para la vivienda este año.

CUMMINGS: "Si tuviéramos que construir en estos sitios ahora y resulta que un año a partir de ahora hay fondos adicionales o somos capaces de llegar a formas innovadoras para hacer que esto suceda, si esas unidades se construyen, entonces no hay manera de que podamos volver atrás. En este momento estoy indeciso, pero voy a seguir adelante con esta segunda lectura. Sin embargo, con la advertencia: que creo que es muy importante que la comisión de planificación y los miembros del consejo de la ciudad y la gente de la comunidad, que realmente trabajamos juntos para tratar de encontrar la manera de hacer que esto funcione. Y en caso de que parezca que no podemos hacer que funcione, identificamos las dificultades para que podamos ajustar la ordenanza ".

OTRAS NOTICIAS

  • El ayuntamiento aprobó por unanimidad la renovación completa de las bibliotecas de Branciforte y Garfield Park. Estas renovaciones en conjunto son $ 2 millones por encima del presupuesto. El consejo de la ciudad aprobó un plan para asignar un adicional de $ 1,5 millones de la Medida S de los fondos de bonos de la biblioteca a los proyectos. Amigos de las Bibliotecas Públicas de Santa Cruz, una organización sin ánimo de lucro de recaudación de fondos que apoya el sistema de bibliotecas, ha acordado recaudar 500.000 dólares adicionales para estos proyectos en 2020.
    • Las reformas de la Biblioteca Branciforte incluyen una nueva sala de reuniones con paneles de madera. La sala está diseñada con entradas propias para funciones fuera del horario de apertura. El diseño también incluye una nueva zona infantil junto a un patio exterior, un espacio más amplio para adolescentes y una nueva sala de lectura. La biblioteca seguirá ocupando el mismo espacio. Su finalización está prevista para principios de 2022.
    • Las reformas de la biblioteca de Garfield Park también mantendrían la misma superficie. Ese diseño incluye un mostrador de circulación más pequeño para permitir una sala de reuniones más grande. La sala de lectura de adultos se renovaría con estanterías de madera, muebles nuevos y una chimenea de piedra. Las estanterías se alejarían de las ventanas para dejar pasar más luz natural. La zona infantil incluiría ordenadores, una zona de deberes y bancos de lectura en las jardineras. Una rampa de hormigón para sillas de ruedas en la parte trasera de la biblioteca tendría que actualizarse para cumplir el código, una gran parte del coste del proyecto. La finalización está prevista para mediados de 2021.
    • Los concejales Chris Krohn, Drew Glover y el alcalde Jusin Cummings expresaron su preocupación por una verja en el diseño de la Biblioteca Branciforte que impediría a los sin techo acampar junto a la entrada, y pidieron flexibilidad en la forma de diseñar y construir la verja.
  • El ayuntamiento aprobó por unanimidad una nueva propuesta de ley que impondría una multa mínima de 50 dólares a los propietarios que impidan a sus inquilinos colocar carteles políticos. El derecho a la libertad de expresión de los inquilinos para colocar carteles políticos está protegido por la ley estatal. La nueva ley local crearía una sanción.
  • El ayuntamiento aprobó por unanimidad una subvención de 15.000 dólares para el programa Warming Center, una organización sin ánimo de lucro dedicada a la acogida de personas sin hogar. Esta organización alberga hasta 90 personas sin hogar cuando la temperatura desciende por debajo de los 38 grados. La organización ha añadido recientemente un programa de duchas y lavandería. El consejo de la ciudad tomará una decisión final sobre la subvención en una próxima reunión, a la espera de una propuesta formal de la organización sin fines de lucro.
  • El administrador municipal, Martin Bernal, anunció el martes que el campamento del 1220 de la calle River cerrará el miércoles y se trasladará a la Armería de la Guardia Nacional, en el parque DelaVeaga. El jefe de bomberos determinará la capacidad el miércoles, pero Bernal espera que sea de al menos 80 personas, dijo. El lugar será gestionado por el Ejército de Salvación.

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Kara Meyberg Guzman es consejera delegada y cofundadora de Santa Cruz Local. Antes de Santa Cruz Local, fue redactora jefe del Santa Cruz Sentinel. Es licenciada en biología por la Universidad de Stanford y vive en Santa Cruz.