Glosario de vivienda

Última actualización: mayo de 2024

Los siguientes términos se utilizan a menudo en debates y noticias relacionados con urbanizaciones. Santa Cruz Local ofrece este glosario para ayudar a los residentes a entender términos, organizaciones, normas, leyes y argot relacionados con la vivienda.

Haga clic en cualquier término para saltar a la definición:

ADU (unidad de vivienda accesoria): También conocida como unidad para "suegros" o "abuelos". Pequeña casa o cabaña en el patio de una casa más grande.

Viviendas asequibles: En los nuevos desarrollos, la vivienda asequible se refiere a las casas alquiladas o vendidas a precios inferiores a los del mercado a personas que ganan menos dinero que la mayoría de los habitantes de una zona. (Se considera que una vivienda es asequible si el alquiler o la hipoteca no superan el 30% de los ingresos de una familia, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos.

AMBAG (Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey): AMBAG es un "consejo de gobiernos" que incluye representantes de ciudades y condados de los condados de Monterey, San Benito y Santa Cruz. Coordina la planificación y el desarrollo del área de la Bahía de Monterrey. Cada ocho años, AMBAG crea una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (ver RHNA), que da a cada gobierno local un objetivo de producción de viviendas basado en los objetivos de vivienda establecidos por el estado para la región.

AMI (renta media de la zona): La renta media de la zona es el punto medio de la distribución de ingresos de una zona, donde la mitad de los hogares gana más dinero y la otra mitad gana menos. Los límites de ingresos para acceder a una vivienda asequible se calculan como un porcentaje del AMI con algunos ajustes. Los gobiernos estatal y federal utilizan el AMI para determinar los límites de ingresos para las viviendas asequibles. Las viviendas para hogares con "ingresos bajos" y "ingresos muy bajos" utilizan límites de ingresos que cambian anualmente en función del AMI.Los límites de ingresos estatales y federales difieren, y un proyecto de vivienda asequible puede utilizar límites de ingresos de diferentes organismos para determinar la elegibilidad de los inquilinos.

El ingreso medio del área para una familia de cuatro personas en el condado de Santa Cruz fue de 132.800 dólares en 2024, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California..

Remedio del constructor: Parte de la Ley de Responsabilidad de la Vivienda de California que permite a los promotores eludir algunas normativas locales sobre vivienda si un gobierno local no dispone de un Elemento de Vivienda certificado en su Plan General. Sin un Elemento de Vivienda certificado, un gobierno local no puede denegar un proyecto porque supere las restricciones locales de altura y densidad si el proyecto incluye al menos un 20% de viviendas asequibles.

Comisión Costera de California: Agencia estatal que regula el desarrollo costero para intentar proteger el acceso público a la costa y su conservación. Cada gobierno local de las zonas costeras crea un Programa Costero Local, un plan que guía el desarrollo a lo largo de la costa. Cada plan requiere la aprobación de la Comisión Costera. (Véase el de Santa Cruz Local: ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

CEQA (Ley de Calidad Ambiental de California): Ley estatal de protección del medio ambiente. En parte, obliga a los gobiernos a tener en cuenta el impacto ambiental previsto de la mayoría de los proyectos de urbanización y a tomar medidas para paliarlo. Algunos defensores de la vivienda y legisladores estatales han afirmado que quienes se oponen a la urbanización utilizan las demandas de la CEQA como pretexto para retrasar o anular una propuesta de urbanización. Las leyes aprobadas recientemente en California permiten a algunos proyectos de vivienda eludir las normas de la CEQA.

Zona costera: Un área a lo largo de la costa de California regulada por la Comisión Costera de California. En Condado de Santa Cruz, la Zona Costera incluye gran parte de la ciudad de Santa Cruz, Capitola y la zona no incorporada del condado de Santa Cruz. Una ley o propuesta de urbanización en la Zona Costera puede ser recurrida ante la Comisión Costera por restringir el acceso público a la costa. Por ejemplo, una ley de estacionamiento nocturno de vehículos recreativos en Santa Cruz fue recurrida ante la Comisión de Costas en 2024. (Véase el Explicador de Santa Cruz Local : ¿Cómo funciona la Comisión Costera de California?)

Densidad: Concentración de viviendas u otro tipo de urbanización en un edificio o zona determinados. Por ejemplo, el centro de Santa Cruz tiene mayor densidad de urbanización que la parte alta del Westside. Un fourplex tiene una mayor densidad de unidades de vivienda que una casa unifamiliar del mismo tamaño.

Bonificación por densidad: Varias leyes de California permiten a los promotores construir urbanizaciones más altas y densas de lo permitido por las leyes de zonificación si tienen un cierto porcentaje de viviendas asequibles a niveles especificados de asequibilidad. Muchas propuestas de viviendas en 2023 y 2024 aprovechan la ley de bonificación por densidad, como la propuesta de reurbanización de Food Bin.

Unidad de vivienda (UD): Casa, apartamento, condominio, dúplex, tríplex, cuádruplex, unidad para suegros u otro tipo de vivienda.

FAR (ratio de superficie construida): Medida de la densidad de viviendas que divide la superficie total de todas las plantas de un edificio entre la superficie de un terreno. Por ejemplo, una casa de 1.000 pies cuadrados en un terreno de 2.000 pies cuadrados tendría un FAR de 0,5. Si la misma casa tuviera dos pisos, tendría 2.000 pies cuadrados de superficie total. Si la misma casa tuviera dos pisos, tendría 2.000 pies cuadrados de superficie total y el FAR sería de 1. Los códigos de zonificación y los planes generales de ciudades y condados incluyen límites de FAR para distintas zonas.

FDU (unidades de densidad flexible): Un FDU es un tipo de apartamento en la ciudad de Santa Cruz que es de 220 a 650 pies cuadrados. Las FDU están exentas de las normas de densidad de la ciudad. Se permiten en la mayoría de las zonas comerciales o de uso mixto. Por ejemplo, una propuesta de vivienda para 908 Ocean St. tiene 249 unidades de densidad flexible de 509 a 645 pies cuadrados, junto con 103 apartamentos más grandes. El Ayuntamiento de Santa Cruz creó la designación FDU en marzo de 2022.

Plan General: Documento de la ciudad o el condado con planes y normas de desarrollo a largo plazo. Junto con las leyes de zonificación, el Plan General determina dónde y qué pueden construir los promotores. El Elemento Vivienda forma parte del Plan General.

HCD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California): Departamento estatal responsable de establecer las normas estatales en materia de vivienda, los objetivos de desarrollo de la vivienda (véase RHNA) y de regular el desarrollo de la vivienda de los gobiernos locales. El departamento es responsable de certificar los Elementos de Vivienda locales.

Ley de responsabilidad en materia de vivienda: Ley de California que obliga a las administraciones locales a agilizar la aprobación de las solicitudes de vivienda que cumplan las normas objetivas locales. Las normas objetivas son requisitos específicos, como retranqueos mínimos o determinados materiales de construcción. Las normas subjetivas, como si un edificio encaja en el carácter del barrio, no pueden utilizarse para frenar o denegar un proyecto. El remedio del constructor es otra parte de la Ley de responsabilidad en materia de vivienda. La Ley de responsabilidad en materia de vivienda se adoptó en 1982 y se modificó en 2017.

Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz: Organismo público que distribuye vales de elección de vivienda financiados con fondos federales a los habitantes del condado de Santa Cruz. La Autoridad de la Vivienda también gestiona otros programas de vivienda, como subvenciones para depósitos de seguridad y viviendas para trabajadores agrícolas. Intenta ayudar a las personas a acceder a viviendas asequibles y reducir la discriminación en materia de vivienda.

Vale de elección de vivienda (vale de la Sección 8): Un vale que se da a los inquilinos con bajos ingresos y que subvenciona una parte de su alquiler, también conocido como Vale de la Sección 8. El programa está financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (véase HUD) y gestionado por agencias de vivienda locales. En el condado de Santa Cruz, la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz distribuye los vales. Los propietarios que aceptan clientes con los vales reciben la parte subvencionada del dinero del alquiler directamente de la autoridad de vivienda.

Un subsidio de alquiler similar, los vales basados en proyectos, están vinculados a viviendas específicas en urbanizaciones de viviendas asequibles. Una nueva promoción de viviendas puede aceptar un número determinado de vales basados en proyectos y de vales de elección de vivienda. 

Elemento de vivienda: Un Elemento de Vivienda forma parte del Plan General de una ciudad o condado y contiene estrategias para cumplir los objetivos estatales de vivienda permitiendo destinar más suelo a viviendas y viviendas asequibles (véase vivienda asequible y RHNA). Un Elemento de Vivienda incluye mapas de dónde podrían construirse nuevas viviendas y programas para fomentar el nuevo desarrollo. Los Elementos de Vivienda deben estar certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (véase HCD). Sin un Elemento de Vivienda certificado, los gobiernos locales pueden estar sujetos a normas estatales que permiten a los promotores eludir algunos límites locales de altura y densidad (véase Remedio del constructor).

HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos) Agencia federal responsable de la política y los programas nacionales que abordan las necesidades de vivienda, tratan de mejorar y desarrollar las comunidades y hacen cumplir las leyes de vivienda justa.

Tasa de inclusión: Porcentaje de viviendas de grandes proyectos que deben ofrecerse a precios inferiores a los del mercado. Las ciudades y los condados pueden establecer una tasa de inclusión y determinar cuándo se aplica. La tasa de inclusión no se aplica a las unidades añadidas a un edificio mediante una Bonificación por Densidad. Defensores y profesionales de la vivienda discrepan a menudo sobre la eficacia de las tasas de inclusión para proporcionar viviendas más asequibles. Algunos defensores afirman que las tasas de inclusión garantizan que los promotores ayuden a combatir la crisis de la vivienda asequible, mientras que algunos profesionales de la vivienda afirman que unas tasas de inclusión excesivamente altas pueden disuadir a los promotores de proponer nuevas viviendas.

Desarrollo de relleno: Nuevos edificios en ciudades o barrios existentes, en lugar de en espacios abiertos o tierras de cultivo sin urbanizar. Pueden construirse en terrenos baldíos o en zonas menos densas. Por ejemplo, se construyó un complejo de apartamentos de 207 unidades en terrenos que incluían el antiguo emplazamiento de Taco Bell en Laurel Street y Pacific Avenue, en Santa Cruz.

Programa costero local: Plan de una ciudad o condado para regular y desarrollar la zona costera. La Comisión Costera de California sopesa un Programa Costero Local para su aprobación.

En medio: Los urbanistas utilizan a veces el término "missing middle" para referirse a las viviendas de densidad media -como tríplex, casas adosadas y pequeños edificios de apartamentos- porque los rascacielos de alta densidad y las viviendas unifamiliares de baja densidad son más comunes que las urbanizaciones de densidad media.

Urbanización de uso mixto: Edificio o conjunto de edificios que incluye viviendas y comercios. A menudo, los edificios de uso mixto tienen comercios u oficinas en la planta baja y viviendas en los pisos superiores.

Centro de navegación: Un lugar diseñado para proporcionar un entorno seguro a las personas sin vivienda para acceder a los servicios. Un centro de navegación puede o no proporcionar camas de refugio. Se está trabajando en un centro de navegación en 2202 Soquel Ave. en Santa Cruz.

NIMBY (Not In My Backyard, no en mi patio trasero): Término, a menudo considerado peyorativo, para referirse a las personas que se oponen a la construcción de nuevas viviendas u otros tipos de desarrollo cerca de su casa. Algunos "Nimbies" intentan bloquear nuevos proyectos manifestándose en contra en reuniones públicas o recurriendo proyectos aprobados. (Véase YIMBY)

Estándares objetivos: Un grupo de normas con estándares específicos para nuevos desarrollos. En 2020, la legislación de California empezó a exigir a las ciudades que sólo utilizaran normas objetivas para los materiales de construcción, el estilo arquitectónico y otras características. Los ayuntamientos de California no pueden utilizar normas de diseño subjetivas, como el "carácter del barrio", para denegar propuestas de vivienda, en parte porque los ayuntamientos solían utilizar normas subjetivas para denegar nuevos desarrollos.

Viviendas de apoyo permanente: Viviendas subvencionadas para personas con discapacidad mental o física que no pueden pagar su propia vivienda. Las viviendas incluyen programas para ayudar a los residentes a recibir atención sanitaria, servicios de salud mental, asistencia alimentaria, formación laboral y otros servicios. Por ejemplo, se está trabajando en un proyecto de vivienda de apoyo permanente en el campus de Housing Matters, en la calle Coral de Santa Cruz..

Comisión de urbanismo: Comisión de una ciudad o condado que estudia nuevos proyectos. En algunos casos, puede aprobar o denegar un proyecto. En otros casos, la comisión hace una recomendación de aprobación o denegación al consejo municipal o a la junta de supervisores del condado. A veces, el administrador de zonificación puede aprobar o denegar nuevos proyectos sin la aprobación de la comisión de urbanismo o el ayuntamiento.

Realojamiento rápido: Programas para ayudar a las personas y familias a volver rápidamente a una vivienda permanente después de experimentar la falta de hogar.

RDA (agencia de reurbanización): Las agencias de reurbanización de California solían utilizar una parte de los impuestos sobre la propiedad para nuevos desarrollos, incluidas viviendas asequibles al 100%, en zonas deterioradas. El estado disolvió las RDA en 2012 tras casos de agencias que perseguían proyectos caros que hacían poco por la renovación urbana. Sin agencias de reurbanización, los gobiernos locales dependen más de promotores privados y subvenciones estatales para producir nuevas viviendas asequibles.

RHNA (Asignación Regional de Necesidades de Vivienda): A menudo pronunciado REE-nuh, RHNA es un objetivo de desarrollo de viviendas a ocho años para una ciudad o condado. Cada gobierno local de California debe elaborar un plan para cumplir su RHNA actual (véase Elemento de vivienda). La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (véase AMBAG) establece los objetivos de la RHNA para el condado de Santa Cruz y las ciudades de Capitola, Santa Cruz, Scotts Valley y Watsonville. Si un gobierno local no cumple sus objetivos de vivienda RHNA, puede estar sujeto a las leyes estatales que agilizan la aprobación de nuevas viviendas (véase Remedio del constructor).

SB 9 (2021), la Ley de Oportunidades de Vivienda y Más Eficiencia (HOME) de California: Una ley de California destinada a permitir a los propietarios de viviendas anular las leyes de zonificación unifamiliar (véase la ordenanza de zonificación) y construir hasta cuatro viviendas en su propiedad. Permite a la mayoría de los propietarios dividir su terreno y construir hasta dos viviendas en cada uno. La ley forma parte de un esfuerzo por fomentar la vivienda de densidad media (véase el espacio intermedio que falta).

SB 35 (2017), Vivienda asequible: Ley de proceso de aprobación agilizado. Una ley de California que agiliza la aprobación de desarrollos de relleno con viviendas asequibles. El proceso simplificado se aplica a los gobiernos locales que no han cumplido sus objetivos de desarrollo de viviendas (véase RHNA).

SB 330 (2019), Ley sobre la crisis de la vivienda: Ley de California aprobada en 2019 que impone nuevas normas a los gobiernos locales. En parte:

• Prohíbe a los gobiernos locales aplicar nuevas normas a las promociones de viviendas después de que un promotor haya presentado una solicitud preliminar. De este modo, se "bloquea" la normativa existente cuando el promotor presenta la solicitud previa.
• Exige a los gobiernos locales que reduzcan los límites de altura o densidad en una zona de su jurisdicción que aumenten los límites de altura o densidad en otra zona.
• Exige que las viviendas asequibles demolidas sean sustituidas por viviendas del mismo tamaño y nivel de asequibilidad. Los inquilinos actuales tienen derecho preferente a las nuevas viviendas.

Bono de la Sección 8: (Ver Vales de Elección de Vivienda)

Retranqueo: Espacio entre un edificio y el límite de la propiedad. Los mayores retranqueos reducen la densidad de un edificio y la proporción de superficie construida.

Viviendas de transición: Viviendas para personas y familias sin hogar que ponen a sus residentes en contacto con la atención sanitaria, la alimentación, la formación laboral y otros recursos. A diferencia de las viviendas de apoyo permanente, las viviendas de transición tienen como objetivo preparar a los participantes para encontrar una vivienda permanente en otro lugar. Los participantes pueden vivir todos en el mismo edificio de apartamentos o comunidad de casas pequeñas, o en lugares diferentes.

Viviendas para trabajadores: La frase se ha utilizado con diferentes definiciones, pero en general se refiere a viviendas con precios para familias de ingresos medios que no pueden permitirse viviendas a precio de mercado. Algunas de las promociones de viviendas propuestas en el condado de Santa Cruz son viviendas para trabajadores de determinadas empresas o profesiones. Por ejemplo, los responsables de Santa Cruz City Schools han planeado una viviendas para profesores en la calle Swift de Santa Cruz..

YIMBY (Sí en mi patio trasero): Movimiento para promover todo tipo de urbanizaciones. Las organizaciones YIMBY activas en Santa Cruz son Santa Cruz YIMBY y YIMBY Action, con sede en San Francisco. Algunos "Yimbies" pretenden reducir los alquileres aumentando la oferta de viviendas, una estrategia respaldada por algunos estudios. (Véase NIMBY)

Administrador de zonificación: Empleado de la ciudad o el condado que suele ser el primero en juzgar si un proyecto cumple o no el código de zonificación de la ciudad y puede seguir adelante. En algunos casos, el administrador de zonificación puede aprobar directamente un proyecto. Las apelaciones a las decisiones del administrador de zonificación suelen ser vistas por las comisiones de urbanismo.

Ordenanza de zonificación: Leyes de la ciudad o el condado que, junto con el Plan General, determinan qué tipo de edificios pueden desarrollarse en una zona, y qué altura o densidad pueden tener. Por ejemplo, un área puede estar zonificada sólo para uso comercial o industrial, o sólo para uso residencial. Una ordenanza de zonificación unifamiliar dicta que se puede construir una casa en cada parcela, en lugar de un dúplex o un edificio de apartamentos.

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