Continúa la construcción de un proyecto de condominio de 16 unidades en 4104 Scotts Valley Drive en junio. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

SCOTTS VALLEY >> Los dirigentes de Scotts Valley han presentado esta semana sus planes al Estado para permitir la construcción de más de 2.000 nuevas viviendas en la ciudad en los próximos ocho años, con la construcción de condominios o apartamentos encima de las tiendas de Scotts Valley Drive y Mount Hermon Road y de una urbanización planificada desde hace tiempo cerca del centro comercial Kings Village.

• Para hacer frente a la escasez de viviendas en el estado, las autoridades de California exigen a condados y ciudades como Scotts Valley que actualicen cada ocho años una parte de su Plan General denominada Elemento de Vivienda. 
• En el borrador del Elemento de Vivienda que los responsables municipales de Scotts Valley presentaron a las autoridades estatales el 5 de julio, los responsables municipales indicaron las zonas a lo largo de Scotts Valley Drive y Mount Hermon Road en las que se prevé una recalificación para permitir la construcción de más viviendas.

Scotts Valley debe planificar la construcción de al menos 1.220 nuevas viviendas antes del 15 de diciembre de 2031. El nuevo objetivo es casi nueve veces superior al anterior. Los defensores de la vivienda y el Gran Jurado Civil del Condado de Santa Cruz criticaron en junio el lento progreso de la ciudad en la construcción de nuevas viviendas asequibles.

Nuevos planes de vivienda

Los responsables municipales prevén construir 2.151 nuevas viviendas en los próximos ocho años, según un Proyecto de Elemento de Vivienda presentado al Departamento de Desarrollo Comunitario de California. Proyecto de Elemento de Vivienda presentado en una reunión conjunta del 28 de junio del Ayuntamiento de Scotts Valley y la Comisión de Planificación de Scotts Valley. El plan incluye un colchón recomendado por el estado por encima de las 1.220 viviendas requeridas.

Alrededor del 40% son viviendas previstas en zonas que se recalificarán para permitir viviendas más densas y comercios a lo largo de Scotts Valley Drive y Mount Hermon Road, según el borrador del Elemento Vivienda. 

Las leyes de zonificación han exigido que los proyectos de uso mixto en la zona tengan un 50% de espacio comercial. Este requisito ha obstaculizado el nuevo desarrollo, dijo el promotor Bill Brooks, propietario de Brooks Properties. Brooks dijo que quería desarrollar el área detrás de Scotts Valley Liquors en 4790 Scotts Valley Drive. 

"Durante años intenté hacer algo allí", dijo Brooks. Pero las necesidades de uso comercial superaron al mercado de locales comerciales u oficinas.

Las nuevas normas incluidas en el proyecto de Elemento de Vivienda de Scotts Valley presentado al Estado exigirían que el 30% de las nuevas urbanizaciones fueran comerciales, en lugar del 50%. Según las nuevas directrices, Brooks espera que el proyecto sea más viable económicamente y pueda albergar una promoción de 50-60 apartamentos.

Algunos promotores han dicho que el requisito del 30% sigue siendo demasiado alto.

"Con eso ahí, ninguno de estos proyectos va a salir adelante", dijo David Duquette, propietario de una empresa de ingeniería, durante una reunión conjunta del 28 de junio del Ayuntamiento de Scotts Valley y la Comisión de Planificación de Scotts Valley. "No cuadra". 

Más de 50 apartamentos podrían construirse detrás de Scotts Valley Liquors, también conocido como Leo's U-Save Liquors, en el bloque 4700 de Scotts Valley Drive. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

Según Duquette, Scotts Valley debería emular a la ciudad de Santa Cruz, que a menudo exige que las urbanizaciones de uso mixto dispongan de locales comerciales en la planta baja.

Mali LaGoe, administradora municipal de Scotts Valley, ha declarado que este cambio se tendrá en cuenta en los siguientes borradores. "Tendremos al menos un borrador más después de este, y seguiremos abiertos a los comentarios y aportaciones de la comunidad", dijo.

Si el requisito del 30% de locales comerciales se incluye en el Elemento Vivienda definitivo, el ayuntamiento podría renunciar a ese requisito para proyectos individuales, dijo LaGoe. 

Requisitos estatales en materia de vivienda

Cuando las zonas no progresan adecuadamente en sus objetivos de producción de vivienda, la ley estatal permite la aprobación simplificada de algunos proyectos de vivienda. Los dirigentes de las ciudades y condados tienen entonces un poder limitado para modificar o bloquear los proyectos. El estado también puede cortar el acceso a las subvenciones estatales para vivienda y transporte a las zonas que no tengan un Elemento de Vivienda actualizado y aprobado por el estado.

La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey, conocida como AMBAG, fija objetivos para las distintas jurisdicciones de los condados de Santa Cruz y Monterey. 

En octubre, AMBAG adoptó el sexto Plan Regional de Asignación de Necesidades de Vivienda de la región. El plan exige 12.979 nuevas viviendas en el condado de Santa Cruz, incluidas 1.220 nuevas viviendas en Scotts Valley.Los promotores ya han propuesto planes para 417 nuevas unidades en la ciudad, que suponen menos del 10% de las viviendas necesarias con precios para personas con ingresos "ingresos "bajos" o "muy bajos. Los límites de ingresos los fija anualmente el Estado.

El Plan Regional de Asignación de Necesidades de Vivienda de la Bahía de Monterey exige que Scotts Valley planifique al menos 1.220 nuevas viviendas para el 15 de diciembre de 2031. El nuevo objetivo es casi nueve veces mayor que el anterior objetivo incumplido. Desde el 1 de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2022, Scotts Valley permitió 231 viviendas, 211 de las cuales eran a precio de mercado, mostradas en verde. (Ciudad de Scotts Valley)

Centro de la ciudad

Aproximadamente un tercio de las nuevas viviendas previstas en el borrador del plan se ubicarán en el Town Center, una zona de 58 acres situada entre Mount Hermon Road y Bluebonnet Lane. Los dirigentes municipales aprobaron en 2008 un plan para construir viviendas en esta zona, pero apenas han avanzado.

El borrador del Elemento de Vivienda incluye 657 viviendas en el centro de la ciudad, más del doble de las previstas para el lugar en el Elemento de Vivienda de 2015.

El proyecto propuesto incluye tres terrenos de propiedad municipal, la parte norte del Centro Comercial Kings, de propiedad privada, y terrenos propiedad del Distrito de Tránsito Metro de Santa Cruz. 

Según LaGoe, Scotts Valley está negociando la compra de partes del solar propiedad del Ayuntamiento de Santa Cruz. La compra de esas propiedades "es un factor clave para que podamos construir más unidades", dijo LaGoe.

Se espera que zonas del centro comercial Kings Village sean recalificadas para la construcción de cientos de nuevas viviendas como parte del proyecto de Elemento de Vivienda de la ciudad que se presentó a las autoridades estatales esta semana. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local) 

El plan específico del Town Center de Scotts Valley de 2008 muestra los planes de viviendas en amarillo y de viviendas y locales comerciales en naranja. El posible proyecto Town Center es un elemento clave de los planes de los dirigentes de la ciudad para permitir más de 1.200 viviendas de aquí a 2031. (Ciudad de Scotts Valley)

Algunos defensores de la vivienda asequible dijeron que el plan de la ciudad se apoya demasiado en el Town Center, dado el tiempo que lleva en marcha el proyecto sin grandes avances. 

Evan Siroky, fundador del grupo de defensa de la vivienda Santa Cruz YIMBY, dijo que los planes eran "poco realistas". Los líderes de la ciudad no tienen un plan claro de cómo se construirán tantas unidades asequibles, los líderes de Santa Cruz YIMBY escribieron en un comunicado. "Parece que la ciudad está haciendo lo menos posible", dijo Siroky en la reunión del 28 de junio.

LaGoe afirmó que la ciudad se ha comprometido a hacer realidad el proyecto. Scotts Valley está colaborando con el Ayuntamiento de Santa Cruz para identificar y tratar la contaminación medioambiental que dejó el antiguo uso del solar como aeropuerto, lo que supuso un obstáculo para la construcción de nuevos proyectos en el pasado. "Estamos intentando eliminar esas barreras para que el proyecto pueda llevarse a cabo y construirse", declaró.

Progreso lento

El anterior Plan de Vivienda de Scotts Valley preveía la construcción de 489 nuevas viviendas, 79 de ellas a precios asequibles para residentes con rentas bajas.

Desde el 1 de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2022, la ciudad permitió 231 viviendas, incluidas 12 unidades de "bajos ingresos", ocho unidades de "ingresos moderados" y 211 unidades a precio de mercado. No se permitieron unidades de "ingresos muy bajos".

A Junio Informe del Gran Jurado Civil del Condado de Santa Cruz afirmaba que Scotts Valley "no hizo casi ningún intento de construir viviendas para trabajadores con ingresos bajos o extremadamente bajos".

El informe recomendaba a la ciudad: 

• Mostrar "avances significativos" hacia la planificación de nuevos proyectos de uso mixto para finales de 2023.
• Crear un plan para trabajar con otros municipios, organizaciones sin ánimo de lucro y agencias con ánimo de lucro para desarrollar viviendas de renta baja antes de finales de 2023.

Durante la reunión celebrada el 28 de junio, el alcalde de Scotts Valley, Jack Dilles, afirmó que a la ciudad le resultaba difícil cumplir los objetivos estatales en materia de vivienda sin recaudar fondos a través de las agencias de reurbanización. Las agencias de reurbanización utilizaban una parte de los impuestos sobre la propiedad para proyectos de renovación urbana, incluidos proyectos de vivienda asequible al 100%. El Estado disolvió las agencias de reurbanización en 2012. 

Sin una agencia de reurbanización, Scotts Valley depende en gran medida de promotores privados para producir nuevas viviendas, dijo LaGoe. En parte de la ciudadlos nuevos desarrollos deben incluir un 15% de unidades asequibles. El proyecto de Elemento de Vivienda pide a la ciudad que amplíe este requisito a toda la ciudad.

Los concejales empezaron a hablar de la ampliación de la norma del 15% de asequibilidad en 2020, pero la actualización de la ley se retrasó.  

El requisito de asequibilidad de Scotts Valley dificulta el cumplimiento de los objetivos estatales en materia de vivienda, afirmó LaGoe. Los promotores han argumentado que la pequeña escala de la mayoría de los proyectos de vivienda de Scotts Valley significa que no es económicamente posible conseguir un mayor número de unidades asequibles. "Si intentas conseguir una cifra mayor, te dicen: 'Entonces, todo el proyecto está muerto'", explicó.

Negociar con los promotores en Scotts Valley es más difícil que en lugares con proyectos de mayor envergadura como la ciudad de Santa Cruz, dijo LaGoe. "Algunas ciudades llevan más las riendas", afirmó. "Las ciudades más pequeñas como nosotros no lo somos, y estamos más o menos rogando a los promotores que construyan". 

Parte del centro comercial Kings Village se convertiría en viviendas como parte del último borrador del plan del Elemento Vivienda de Scotts Valley. El plan incluye cambios en la zonificación para permitir 657 nuevas viviendas como parte del proyecto Town Center. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

Próximos pasos

Las autoridades estatales tendrán hasta el 5 de octubre para revisar el borrador del Elemento Vivienda y presentar sus observaciones, según explicó Inés Galmiche, urbanista de la consultora Kimley-Horn, durante la reunión de junio.

• El Ayuntamiento de Scotts Valley tiene previsto celebrar una reunión en octubre para abordar esos comentarios.
• Los responsables municipales tienen previsto presentar a continuación un segundo borrador, que el Estado podrá aceptar o formular nuevas observaciones.
• Una vez que las autoridades estatales aprueben el borrador, los dirigentes municipales tienen previsto celebrar audiencias de adopción y ratificar el plan. La ciudad debe contar con un Elemento Vivienda aprobado antes del 15 de diciembre para cumplir la ley estatal.

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