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El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó normas de diseño objetivas para las nuevas promociones de viviendas multifamiliares. (Kara Meyberg Guzman - Archivo local de Santa Cruz)

SANTA CRUZ >> El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes por la noche unas normas de diseño objetivas que guiarán el desarrollo de las viviendas multifamiliares.

Según las nuevas normas: 

  • Los desarrollos multifamiliares en distritos de uso mixto o comerciales con menos de 50 unidades que se ajustan plenamente a las normas objetivas de la ciudad serán aprobados por el personal en lugar de una audiencia pública. Los desarrollos que se desvían de las normas de la ciudad, o tienen más de 50 unidades recibirán una audiencia pública.
  • Todas las nuevas urbanizaciones situadas a media milla de una parada de autobús que tengan 20 o más unidades estarán obligadas a proporcionar pases de autobús de Santa Cruz Metro u otros pases de transporte para todos los residentes. 
  • Un bloque de viviendas cerca de las avenidas Dakota y May, previsto para un desarrollo comercial de uso mixto de mayor densidad según el Plan General de la ciudad, permanecerá zonificado como desarrollo residencial de densidad media.

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¿Qué son las normas de diseño objetivas?

Los estándares objetivos están en desarrollo desde 2019. En 2020, la ley estatal SB 330 comenzó a limitar a las ciudades el uso de estándares subjetivos para evaluar las propuestas de vivienda.

Por ejemplo, un ayuntamiento no puede exigir menos unidades en un proyecto porque diga que el proyecto no se ajusta a la estética del barrio. La ley anima a las ciudades a crear normas de diseño objetivas porque los ayuntamientos tienen que señalar una norma de diseño objetiva específica para reducir las unidades de vivienda en un proyecto.

La normativa contiene cientos de normas objetivas que regulan el aparcamiento, el espacio abierto, la longitud de los edificios, el paisajismo y otros detalles.

Requisitos de las reuniones públicas

Debido a que la ley estatal requiere que los líderes de la ciudad aprueben los proyectos de vivienda que cumplan con las normas objetivas, el personal de la ciudad ha recomendado la aprobación de algunos permisos de diseño para desarrollos de vivienda sin una audiencia pública. La mayoría de los grandes desarrollos desencadenan automáticamente una audiencia pública debido a las solicitudes de bonificación de densidad, los permisos costeros u otros factores, dijo la planificadora principal de Santa Cruz, Sarah Neuse. 

En reuniones anteriores, algunos residentes han argumentado en contra de la aprobación administrativa y a favor de las audiencias públicas automáticas. 

El personal presentó tres alternativas para la aprobación de permisos de diseño de proyectos residenciales y de uso mixto en zonas comerciales o de uso mixto: 

  • Opción 1: En un enfoque racionalizado recomendado por el personal y la comisión de planificación, los proyectos que se ajustan plenamente a todos los requisitos de la ciudad no necesitarían una audiencia pública y podrían ser aprobados por el personal.
  • Opción 2: Los proyectos que presenten de cero a cinco variaciones respecto a las normas objetivas darían lugar a una audiencia pública con el Administrador de Zonificación. Los proyectos que propongan seis o más variaciones darían lugar a una audiencia pública ante la Comisión de Planificación.
  • Opción 3: En una tercera opción híbrida, los proyectos que cumplan las normas objetivas de la ciudad y tengan 50 unidades o menos podrían ser aprobados por el personal. Los proyectos con más de 50 unidades recibirían una audiencia pública.

La planificadora principal de Santa Cruz, Sarah Neuse, instó al consejo a aprobar la primera opción para incentivar a los promotores a ajustarse plenamente a las normas de la ciudad, en lugar de proponer planes que se aparten de ellas. 

En respuesta a las preocupaciones de la comunidad sobre la transparencia de las decisiones de desarrollo, el consejo votó 5-2 para adoptar la tercera opción, la híbrida.

"Incluso habría votado por la opción racionalizada uno, porque realmente creo que habría dado el mayor control local", dijo la alcaldesa de Santa Cruz, Sonja Brunner. "Está muy claro que nuestra comunidad quiere más control, y esta es la forma de conseguirlo".

Los concejales Justin Cummings y Sandy Brown votaron en contra de la opción híbrida. Cummings dijo que apoyaba las audiencias públicas para todos los desarrollos. "Los desarrolladores son los que están buscando un proceso de aprobación rápida, no la comunidad", dijo. "Si queremos tener más transparencia, realmente tenemos que asegurarnos de que esa opción esté disponible para la gente".

Según la ley estatal, los gobiernos locales tienen un poder limitado para influir en las propuestas que cumplen las normas objetivas de la ciudad. Para estas propuestas, los gobiernos locales sólo pueden considerar si los proyectos cumplen las normas objetivas de la ciudad y su Plan General. En caso afirmativo, el proyecto debe ser aprobado. 

En el caso de las propuestas que presentan algunas variaciones con respecto a las normas objetivas, los responsables locales de la toma de decisiones deben "considerar el objetivo de la norma y comparar el diseño alternativo con ese objetivo declarado y determinar que el objetivo también se cumple con el diseño alternativo", según el informe del personal.

Requisitos para el pase de autobús

Como parte de las nuevas normas, los promotores de proyectos residenciales con 20 o más unidades que estén a menos de media milla de una parada de autobús de "alta calidad" estarán obligados a proporcionar pases de autobús gratuitos a todos los residentes. Las paradas de autobús de alta calidad se definen por la frecuencia del servicio de autobús.

Un mapa de la ciudad muestra algunas zonas situadas a media milla de una parada de autobús de alta calidad. En estas zonas, los promotores de proyectos de vivienda con 20 o más unidades estarán obligados a proporcionar a todos los residentes pases gratuitos de METRO. (Ciudad de Santa Cruz) 

Basándose en las rutas de autobús actuales, la norma se aplicará a la parte superior del Westside y a la mayor parte del Downtown. Los promotores deberán negociar un contrato con Santa Cruz Metro para obtener los pases.

El requisito está motivado tanto por una recomendación de la Comisión de Planificación como por una ley estatal recientemente aprobada, la AB 2097, que prohíbe a las ciudades imponer requisitos de aparcamiento a las urbanizaciones de 20 o más unidades a menos de media milla del transporte público. 

Exenciones sobre el terreno

El consejo también votó para eximir a cuatro parcelas cerca de May Avenue y Leonard Street de los cambios previstos en el código de zonificación. El personal de la ciudad quería hacer coincidir la zonificación local con la mayor densidad permitida por el Plan General de la ciudad.

La ley de California establece que si el Plan General de una ciudad y sus leyes de zonificación no coinciden, se aplican las normas que permiten una mayor densidad. 

Para cuatro parcelas de la calle Leonard, los cambios harían que el barrio residencial se abriera al desarrollo comercial y de uso mixto, incluyendo hoteles y moteles.

En la reunión del martes por la noche, varios residentes de la calle Leonard dijeron que la recalificación del barrio podría desplazar a los residentes de toda la vida y cambiar el carácter del barrio. 

El residente Kevin Stierhoff dijo que cuando se adoptó el Plan General en 2012, el vecindario no era consciente de los impactos potenciales del plan. "Los cambios fueron lo suficientemente sutiles y oscuros como para que incluso nuestros vecinos más involucrados y diligentes no sean conscientes de que la designación del uso del suelo en estas parcelas había sido cambiada", dijo. "Si lo hubieran sabido, habrían tratado de abordarlo antes".

Si la ciudad no permite la densidad de viviendas permitida en el Plan General en Leonard Street, debe encontrar otro lugar en la ciudad para permitir una cantidad igual de viviendas. El concejal Donna Meyers dijo que el personal debe tratar de utilizar el Plan de Ocean Street, la actualización del elemento de la vivienda, y el plan de expansión del centro de la ciudad para reasignar la densidad de viviendas. Después de reunirse con algunos residentes en el barrio y consultar con el personal, Meyers dijo que cree que la designación del barrio para el desarrollo de uso mixto y comercial fue "un error."

El consejo votó por unanimidad:

  • Eliminar las cuatro parcelas de la calle Leonard de las modificaciones de los mapas de zonificación.
  • Dirigir al personal a crear un plan para reubicar el perdido densidad residencial perdida en otro lugar de la ciudad.
  • Volverá con un calendario de aplicación del plan en la reunión del ayuntamiento del 24 de enero.

Cummings y Brown proponen un plan alternativo

El consejo votó 5-2 para introducir ordenanzas que:

  • Aprobar las normas objetivas.
  • Cambiar el código de zonificación de algunas parcelas de la ciudad para ajustarse al Plan General de la ciudad.
  • Establecer una nueva tasa en lugar de la retirada de árboles de la calle.
  • Establecer nuevos requisitos para la eliminación de un árbol o arbusto patrimonial.

La segunda lectura y adopción de estas ordenanzas tendrá lugar en la próxima reunión del consejo municipal. La ciudad comenzará a aplicar las nuevas normas en enero 2023.

Cummings y Brown se opusieron a las nuevas normas. Cummings presentó una propuesta alternativa que tendría:

  • Aumento del requisito de inclusión de viviendas asequibles para los proyectos que reciben una bonificación de densidad. Una bonificación de densidad permite que una urbanización sea más grande de lo que normalmente se permite, y que no se apliquen otras normativas municipales, si el proyecto contiene un determinado número de viviendas asequibles. La ciudad tiene actualmente un requisito de inclusión del 20%. Según la propuesta, los proyectos con una bonificación de densidad del 30% tendrían un requisito de inclusión del 25%. Los proyectos con una bonificación de densidad del 50% tendrían un requisito de inclusión del 30%. La Comisión de Planificación de Santa Cruz recomendó estos cambios en junio.
  • Exigir a los nuevos desarrollos que sustituyan cualquier unidad de vivienda asequible que desplacen, y que el personal de la ciudad verifique la asequibilidad de cualquier unidad desplazada.
  • Encargó al personal que estudiara la posibilidad de hacer responsable a la ciudad de los daños causados a la propiedad privada por los árboles de la calle.
  • Se ha pedido al personal que no cambie la zonificación a lo largo de los principales corredores de transporte, salvo para ajustarse al Plan General.

Cummings dijo que las recomendaciones del personal no abordaban adecuadamente la necesidad de la ciudad de contar con más viviendas asequibles. "Proporcionamos dirección y a veces el personal de la ciudad actúa en él, y a veces no lo hacen. Y es por eso que muchas personas han tenido problemas para confiar en nuestro gobierno de la ciudad", dijo Cummings en la reunión del martes.

Las leyes estatales vigentes obligan a los promotores a sustituir las unidades asequibles que desplazan, dijo el planificador principal Matt VanHua.

El concejal Meyers se hizo eco de informes anteriores de consultores de la ciudad en los que se afirmaba que un requisito de inclusión más elevado podría frenar el desarrollo de viviendas en la ciudad, incluido el desarrollo de unidades asequibles. 

"Aumentar nuestro [requisito] de inclusión no va a traducirse necesariamente en más viviendas asequibles", dijo Meyers.

La propuesta alternativa fracasó con una votación de 2-5 y con Brown y Cummings en minoría.

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Reportero colaborador | + puestos

Jesse Kathan es periodista medioambiental y se graduó en el programa de comunicación científica de la UC Santa Cruz. Afincado en Berkeley, Kathan ha colaborado con el Mercury News, el Monterey County Weekly y la KSQD-FM.