El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó normas de diseño objetivas para las nuevas promociones de viviendas plurifamiliares. (Kara Meyberg Guzman - Archivo local de Santa Cruz)

SANTA CRUZ >> El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes por la noche unas normas de diseño objetivas que guiarán el desarrollo de viviendas plurifamiliares.

Según las nuevas normas: 

• Las promociones multifamiliares en distritos de uso mixto o comerciales con menos de 50 unidades que se ajusten plenamente a las normas objetivas de la ciudad serán aprobadas por el personal en lugar de una audiencia pública. Los desarrollos que se desvíen de las normas de la ciudad, o que tengan más de 50 unidades recibirán una audiencia pública.
• Todas las nuevas promociones de viviendas situadas a menos de media milla de una parada de autobús y que tengan 20 o más unidades deberán proporcionar pases de autobús de Santa Cruz Metro u otros pases de transporte público a todos los residentes. 
• Un bloque de viviendas cerca de las avenidas Dakota y May, previsto para un desarrollo comercial de uso mixto de mayor densidad según el Plan General de la ciudad, permanecerá zonificado como desarrollo residencial de densidad media.

¿Qué son las normas de diseño objetivas?

Los estándares objetivos han estado en desarrollo desde 2019. En 2020, la ley estatal SB 330 comenzó a limitar a las ciudades el uso de estándares subjetivos para evaluar las propuestas de vivienda.

Por ejemplo, un ayuntamiento no puede exigir menos unidades en un proyecto porque diga que el proyecto no se ajusta a la estética del barrio. La ley anima a las ciudades a crear normas de diseño objetivas porque los ayuntamientos tienen que señalar una norma de diseño objetiva específica para reducir las unidades de vivienda en un proyecto.

La normativa contiene cientos de normas objetivas que regulan el aparcamiento, el espacio abierto, la longitud de los edificios, el paisajismo y otros detalles.

Requisitos de las reuniones públicas

Dado que la ley estatal obliga a los dirigentes municipales a aprobar los proyectos de vivienda que cumplan las normas objetivas, el personal municipal ha recomendado la aprobación de algunos permisos de diseño para urbanizaciones sin audiencia pública. La mayoría de los grandes desarrollos desencadenan automáticamente una audiencia pública debido a las solicitudes de bonificación de densidad, permisos costeros, u otros factores, dijo Santa Cruz Senior Planner Sarah Neuse. 

En reuniones anteriores, algunos residentes se han manifestado en contra de la aprobación administrativa y a favor de las audiencias públicas automáticas. 

El personal presentó tres alternativas para la aprobación de permisos de diseño de proyectos residenciales y de uso mixto en zonas comerciales o de uso mixto: 

• Opción 1: En un enfoque racionalizado recomendado por el personal y la comisión de planificación, los proyectos que se ajusten plenamente a todos los requisitos de la ciudad no necesitarían una audiencia pública y podrían ser aprobados por el personal.
• Opción 2: Los proyectos con cero a cinco variaciones de las normas objetivas darían lugar a una audiencia pública con el Administrador de Zonificación. Los proyectos que propongan seis o más variaciones darían lugar a una audiencia pública ante la Comisión de Urbanismo.
• Opción 3: En virtud de una tercera opción híbrida, los proyectos que cumplan las normas objetivas de la ciudad y tengan 50 o menos unidades podrían ser aprobados por el personal. Los proyectos con más de 50 unidades recibirían una audiencia pública.

Sarah Neuse, planificadora jefe de Santa Cruz, instó al consejo a aprobar la primera opción para incentivar a los promotores a ajustarse plenamente a las normas municipales, en lugar de proponer planes que se aparten de ellas. 

En respuesta a las preocupaciones de la comunidad sobre la transparencia de las decisiones de desarrollo, el consejo votó 5-2 para adoptar la tercera opción, híbrida.

"Incluso habría votado a favor de la opción simplificada, porque creo que es la que habría dado más control local", dijo la alcaldesa de Santa Cruz, Sonja Brunner. "Está muy claro que nuestra comunidad quiere más control, y esta es la forma de conseguirlo".

Los concejales Justin Cummings y Sandy Brown votaron en contra de la opción híbrida. Cummings dijo que apoyaba las audiencias públicas para todos los desarrollos. "Los promotores son los que buscan un proceso de aprobación rápido, no la comunidad", dijo. "Si queremos tener más transparencia, realmente tenemos que asegurarnos de que esa opción está disponible para la gente".

Según la legislación estatal, los gobiernos locales tienen un poder limitado para influir en las propuestas que cumplen las normas objetivas de la ciudad. Para estas propuestas, los gobiernos locales sólo pueden considerar si los proyectos cumplen las normas objetivas de la ciudad y su Plan General. En caso afirmativo, el proyecto debe aprobarse. 

En el caso de las propuestas que presentan algunas variaciones con respecto a las normas objetivas, los responsables locales de la toma de decisiones deben "considerar el objetivo de la norma y comparar el diseño alternativo con ese objetivo declarado y determinar que el objetivo también se cumple con el diseño alternativo", según el informe del personal.

Requisitos para el pase de autobús

Como parte de las nuevas normas, los promotores de proyectos residenciales con 20 o más unidades que se encuentren a menos de media milla de una parada de autobús de "alta calidad" estarán obligados a proporcionar pases de autobús gratuitos a todos los residentes. Las paradas de autobús de alta calidad se definen por la frecuencia del servicio de autobús.

Un mapa de la ciudad muestra algunas zonas situadas a menos de media milla de una parada de autobús de alta calidad. En estas zonas, los promotores de proyectos de viviendas con 20 o más unidades estarán obligados a proporcionar a todos los residentes pases gratuitos de METRO. (Ciudad de Santa Cruz) 

Basándose en las actuales rutas de autobús, la norma se aplicará a la parte alta del Westside y a la mayor parte del Downtown. Los promotores deberán negociar un contrato con Santa Cruz Metro para obtener los pases.

El requisito viene impulsado tanto por una recomendación de la Comisión de Urbanismo como por una ley estatal recientemente aprobada, la AB 2097, que prohíbe a las ciudades imponer requisitos de aparcamiento a las urbanizaciones de 20 o más unidades situadas a menos de media milla del transporte público. 

Exenciones territoriales

El consejo también votó a favor de eximir a cuatro parcelas cerca de May Avenue y Leonard Street de los cambios previstos en el código de zonificación. Personal de la ciudad quería coincidir con la zonificación local a la mayor densidad permitida por el Plan General de la ciudad.

La ley de California establece que si el Plan General de una ciudad y sus leyes de zonificación no coinciden, se aplican las normas que permiten una mayor densidad. 

En el caso de cuatro parcelas de Leonard Street, los cambios abrirían el barrio residencial al desarrollo comercial y de uso mixto, incluidos hoteles y moteles.

En la reunión del martes por la noche, varios residentes de Leonard Street afirmaron que la recalificación del barrio podría desplazar a los residentes de toda la vida y cambiar el carácter del barrio. 

Residente Kevin Stierhoff dijo que cuando el Plan General fue adoptado en 2012, el barrio no era consciente de los impactos potenciales del plan. "Los cambios fueron lo suficientemente sutiles y oscuros que incluso nuestros vecinos más involucrados y diligentes no son conscientes de que la designación del uso del suelo en estas parcelas se había cambiado", dijo. "Si lo hubieran sabido, habrían intentado solucionarlo antes".

Si la ciudad no permite la densidad de viviendas permitida en el Plan General en Leonard Street, debe encontrar otro lugar en la ciudad para permitir una cantidad igual de viviendas. Concejal Donna Meyers dijo que el personal debe tratar de utilizar el Plan de Ocean Street, la actualización del Elemento de Vivienda, y el plan de expansión del centro para reasignar la densidad de viviendas. Después de reunirse con algunos residentes en el barrio y consultar con el personal, Meyers dijo que cree que la designación del barrio para el desarrollo de uso mixto y comercial fue "un error."

El Consejo ha votado por unanimidad:

• Eliminar las cuatro parcelas de Leonard Street de las enmiendas a los mapas de zonificación.
• Encargar al personal que elabore un plan para reubicar los perdida densidad residencial perdida en otro lugar de la ciudad.
• Volverá con un calendario de aplicación del plan en la reunión del ayuntamiento del 24 de enero.

Cummings y Brown proponen un plan alternativo

El consejo votó 5-2 para introducir ordenanzas que:

• Aprobar las normas objetivas.
• Cambiar el código de zonificación de algunas parcelas de la ciudad para ajustarlo al Plan General de la ciudad.
• Establecer una nueva tasa por la retirada de árboles de las calles.
• Establecer nuevos requisitos para la eliminación de un árbol o arbusto patrimonial.

La segunda lectura y aprobación de estas ordenanzas tendrá lugar en la próxima reunión del ayuntamiento. La ciudad empezará a aplicar las nuevas normas en enero de 2023.

Cummings y Brown se opusieron a las nuevas normas. Cummings presentó una propuesta alternativa que tendría:

• Aumento del requisito municipal de inclusión de viviendas asequibles para los proyectos que reciban una bonificación por densidad. Una bonificación de densidad permite que una urbanización sea mayor de lo permitido normalmente, y elude otras normativas municipales, si el proyecto contiene un determinado número de viviendas asequibles. La ciudad tiene actualmente un requisito de inclusión del 20%. Según la propuesta, los proyectos con una bonificación de densidad del 30% tendrían un requisito de inclusión del 25%. Los proyectos con una bonificación de densidad del 50% tendrían un requisito de inclusión del 30%. La Comisión de Planificación de Santa Cruz recomendó estos cambios en junio.
• Exigía que los nuevos proyectos sustituyeran las viviendas asequibles que desplazaran y que el personal municipal verificara la asequibilidad de las viviendas desplazadas.
• Encargó al personal que estudiara la posibilidad de responsabilizar a la ciudad de los daños causados a la propiedad privada por los árboles de las calles.
• Encargó al personal que no modificara la zonificación a lo largo de los principales corredores de transporte salvo para ajustarse al Plan General.

Cummings dijo que las recomendaciones del personal no abordaban adecuadamente la necesidad de la ciudad de más viviendas asequibles. "Nosotros damos instrucciones y, a veces, el personal de la ciudad actúa en consecuencia, y a veces no lo hacen. Y es por eso que muchas personas han tenido problemas con la confianza en nuestro gobierno de la ciudad", dijo Cummings en la reunión del martes.

Las leyes estatales vigentes obligan a los promotores inmobiliarios a reponer las unidades asequibles que desplacen, explicó el planificador principal Matt VanHua.

El concejal Meyers se hizo eco de informes anteriores de consultores de la ciudad según los cuales un requisito de inclusión más elevado podría frenar el desarrollo de viviendas en la ciudad, incluido el desarrollo de unidades asequibles. 

"Aumentar nuestro [requisito] de inclusión no se traducirá necesariamente en más viviendas asequibles", dijo Meyers.

La propuesta alternativa fracasó con una votación de 2-5 y Brown y Cummings en minoría.

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