Capitola Village on a sunny day with an American flag hanging from a business and blue skys.

Haciendo caso a las normas estatales y a la escasez de viviendas de la zona, el proyecto de Elemento de Vivienda de Capitola incluye planes para permitir más de 1.500 nuevas viviendas en la ciudad para 2031. (Stephen Baxter - Archivo local de Santa Cruz) 

CAPITOLA >> Como los plazos estatales se avecinan, el Ayuntamiento de Capitola el jueves se centró en los lugares donde las nuevas viviendas podrían ser construidas en la ciudad en los próximos ocho años.

En una reunión del consejo de la ciudad el jueves, los líderes de la ciudad de Capitola recibió una actualización del elemento de vivienda del Plan General de la ciudad. El plan es esencialmente un plan para el futuro desarrollo de la vivienda, y todas las ciudades y condados en el estado debe actualizar cada ocho años.

Los responsables municipales de Capitola han presentado varios proyectos de planes al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. El versión más reciente del Elemento de Vivienda se presentó el 19 de septiembre.

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"Hemos recorrido un largo camino", afirma Katie Herlihy, Directora de Desarrollo Comunitario de Capitola. 

Como muchas ciudades y condados, Capitola no ha cumplido los recientes requisitos estatales para añadir viviendas. 

  • Los responsables municipales debían autorizar 143 viviendas entre 2014 y 2023. El personal permitió 49 viviendas en ese periodo.
  • Las autoridades estatales exigen ahora a Capitola que permita 1.336 nuevas viviendas en la ciudad desde el 30 de junio de 2023 hasta el 15 de diciembre de 2031. 
  • El borrador de septiembre del Elemento de Vivienda de Capitola permite la construcción de 1.559 nuevas viviendas hasta diciembre de 2031. Ese número podría cambiar en el proyecto final. 
  • Casi la mitad de las nuevas viviendas potenciales están planeadas en el centro comercial Capitola, donde la reurbanización se ha estancado desde 2019. 

Se espera que Capitola adopte un Elemento de Vivienda definitivo el 9 de noviembre.

Las autoridades de California exigen a las ciudades y condados que actualicen sus Elementos de Vivienda para cumplir los objetivos de vivienda. Cuando las zonas no avanzan lo suficiente hacia esos objetivos, la ley estatal permite agilizar la aprobación de algunos proyectos de vivienda. Los dirigentes municipales tienen entonces un poder limitado para modificar o vetar los proyectos.

La Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía de Monterey, o AMBAG, establece objetivos para las jurisdicciones de los condados de Santa Cruz y Monterey. En octubre, AMBAG adoptó el sexto Plan Regional de Asignación de Necesidades de Vivienda de la región.

El jueves, Herlihy discutió los comentarios de las autoridades estatales sobre el borrador del Elemento Vivienda de Capitola y adelantó algunos cambios previstos para el borrador final.

A map showing sites identified in Capitola's draft Housing Element as potential sites for new homes.

Un mapa de un proyecto de septiembre de Capitola Vivienda Elemento muestra los sitios donde más viviendas podrían construirse en los próximos ocho años. El mapa elimina las áreas para viviendas potenciales en New Brighton State Beach y el DMV en 4200 Capitola Road. (Ciudad de Capitola)

Planes de vivienda en el centro comercial Capitola

Casi la mitad de las nuevas viviendas en el proyecto de Capitola Elemento de Vivienda están programadas para el Capitola Mall en la Avenida 41un sitio que la ciudad ha tratado de reurbanizar desde 2011. Los planes iniciales para el sitio se presentaron en 2019, pero los desarrolladores no han presentado nuevos planes hacia la reurbanización.

Se espera que el borrador final del Elemento Vivienda incluya planes para permitir 641 viviendas en el solar, dijo Herlihy. Los planes incluyen 55 posibles viviendas en el terreno ocupado por Macy's, que tiene un propietario distinto al del resto del centro comercial. La mitad de la superficie de la tienda podría ser utilizado para los hogares, de acuerdo con el plan. 

El solar ocupado por Kohl's se eliminó del Elemento Vivienda porque tiene un contrato de arrendamiento a largo plazo, según el borrador del plan.

Los dirigentes municipales revisaron un plan conceptual para el centro comercial en noviembre de 2019 que incluía tiendas y restaurantes, un teatro y nuevas viviendas. El promotor, Merlone Geier Partners, no ha presentado una solicitud formal a los responsables municipales.

Capitola está llevando a cabo un estudio sobre el uso del suelo para determinar qué podría hacer la ciudad para fomentar la reurbanización del centro comercial. Se espera que los resultados del estudio se presenten al ayuntamiento en enero de 2024.

Los responsables municipales tienen previsto utilizar los resultados del estudio para actualizar las normas que incentivan el desarrollo en algunas zonas de la ciudad, incluido el centro comercial. Estas normas permiten construir edificios más altos o densos si los promotores incluyen elementos que beneficien a los ciudadanos, como espacios públicos o pasos de peatones mejorados.

Tenemos que averiguar lo que va a tomar, en particular para el centro comercial, que es una gran parte de nuestra vivienda, para llegar realmente adelante y ser desarrollado", dijo Susan Westman, presidente de la Comisión de Planificación de Capitola, en la reunión del 5 de octubre. parte de nuestra vivienda, para realmente salir adelante y ser desarrollado", dijo Susan Westman, presidente de la Comisión de Planificación de Capitola, en la comisión de la reunión del 5 de octubre.

The site of a proposed housing development in Capitola.

El promotor de viviendas sin ánimo de lucro MidPen Housing ha propuesto 52 viviendas asequibles en 1098 38th Ave. en Capitola. (Naomi Friedland - Santa Cruz archivo local)

Los Planes de Vivienda del condado y de la ciudad de Santa Cruz incluyen terrenos baldíos como posibles zonas para la construcción de viviendas. Pero el pequeño tamaño de Capitola significa que la ciudad no tiene mucho terreno no urbanizable adecuado - sólo cuatro parcelas que suman menos de un acre, según el proyecto de Elemento de Vivienda. Según el borrador, esos terrenos podrían albergar hasta 12 unidades.

En su lugar, Capitola se inclina por pequeños proyectos en aparcamientos y zonas que podrían reurbanizarse para incluir más viviendas. Algunos emplazamientos se encuentran en múltiples parcelas más pequeñas que requerirían una consolidación.

Otros posibles emplazamientos de viviendas en Capitola

Algunos de los posibles emplazamientos para viviendas son:

  • Aparcamientos o edificios en desuso de iglesias. Shorelife Community Church, en el 875 de la avenida Monterey, y St. Joseph's Catholic Church, en el 435 de la misma avenida, podrían añadir cinco viviendas cada una.
  • Partes de los aparcamientos del centro comercial Kings Plaza, en la avenida 41, que podría albergar 51 viviendas, y de Nob Hill Foods, en la avenida Bay, que podría acoger 29 nuevas viviendas.
  • En el proyecto final, el personal considerará la posibilidad de permitir una mayor densidad a lo largo de las rutas de autobús, dijo Herlihy.
  • El proyecto más reciente incluye un estimado de 50 en-ley unidades que podrían construirse. Una ley firmada por el gobernador Gavin Newsom 11 de octubre permite en-ley unidades, o unidades de vivienda accesorias, para ser vendidos como condominios.

Los borradores anteriores del Elemento de Vivienda de Capitola incluían planes para posibles viviendas en propiedades estatales como la playa estatal de New Brighton y la oficina del DMV en Capitola Road.

Los líderes de la ciudad se pusieron en contacto con las autoridades estatales sobre el desarrollo de viviendas en los sitios, pero recibieron "muy poca respuesta", dijo Herlihy en la reunión de la comisión de planificación del 5 de octubre. Los líderes de la ciudad planean continuar las conversaciones con los líderes estatales con la esperanza de desarrollar los sitios en el futuro, dijo Herlihy.

Los miembros de la comisión de urbanismo se mostraron frustrados por la falta de cooperación del Estado para crear nuevas viviendas en esos terrenos. "Es un objetivo obvio en una gran ubicación", dijo Paul Estey, Comisario de Planificación, refiriéndose al DMV. 

"Es ridículo" que el Estado no trabaje con la ciudad para permitir la reurbanización, dijo Westman, presidente de la comisión. "El Estado de California posee muchos terrenos. Deberían comprometerse a reutilizar algunos de sus terrenos", afirmó. 

El borrador final del Elemento de Vivienda de Capitola se espera que incluya más lugares donde los hogares podrían ser construidos para las personas que ganan demasiado dinero para calificar para la vivienda asequible, pero no pueden permitirse viviendas a precio de mercado. 

  • Una posible norma en el Elemento de Vivienda final permitiría dúplex en las esquinas en los barrios zonificados para viviendas unifamiliares.
  • Se espera que el plan final aumente ligeramente la densidad permitida en las zonas de baja y media densidad de viviendas multifamiliares. Por ejemplo, un barrio que permite 10 casas por acre podría ser rezonificado para permitir 12 casas, dijo Herlihy en la reunión de la comisión de planificación.

El Consejo ha votado por unanimidad encargar al personal que prepare un proyecto definitivo con los cambios propuestos.

Próximos pasos para el Elemento Vivienda de Capitola

  • 19 de octubre: La Comisión de Planificación de Capitola ha programado una reunión especial para revisar el proyecto final y emitir una recomendación al consejo de la ciudad.
  • 9 de noviembre: Se espera que el ayuntamiento adopte el proyecto final y apruebe su presentación al Estado.
  • 15 de diciembre: La fecha límite del estado para Capitola para tener un elemento de vivienda certificada actualizada es 15 de diciembre.

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Reportera / Becaria de Noticias Locales de California

Jesse Kathan is a staff reporter for Santa Cruz Local through the California Local News Fellowship. They hold a master's degree in science communications from UC Santa Cruz.