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Medida M – Iniciativa «Vivienda para las personas» de Santa Cruz

¿Qué es la Medida M?

La Medida M endurecería los requisitos de accesibilidad económica para las promociones inmobiliarias de mayor envergadura en la ciudad de Santa Cruz, y exigiría la celebración de referéndums municipales para proyectos de vivienda y de otro tipo que propongan cambios normativos que permitan edificios más altos y una mayor densidad. 

La Medida M establecería dos nuevos requisitos para los promotores inmobiliarios de la ciudad de Santa Cruz: 

  • En el caso de los proyectos de vivienda de 30 unidades o más, el porcentaje obligatorio de viviendas asequibles pasaría del 20 % al 25 %.
  • Para que un promotor pueda construir un edificio más alto o con mayor densidad de lo que permiten los límites actuales, los votantes de la ciudad tendrían que aprobar una modificación del plan urbanístico municipal. Una modificación de la altura o la densidad podría afectar a una parcela concreta o a una zona más amplia.

Los defensores de la Medida M afirmaron que el requisito electoral daría a los residentes más voz a la hora de decidir cómo y dónde crece la ciudad. Señalaron que los promotores inmobiliarios necesitan un impulso para ofrecer más viviendas a alquileres asequibles.

Los detractores de la Medida M afirmaron que los cambios frenarían los nuevos proyectos urbanísticos y agravarían la escasez de viviendas en la ciudad. Es posible que la ciudad no cumpla los objetivos estatales en materia de vivienda, lo que la obligaría a aceptar propuestas de viviendas asequibles a cualquier escala.

  • La Medida M aparecerá en las papeletas electorales de la ciudad de Santa Cruz. 
  • Para que se apruebe, se necesita más del 50 % de los votos. 
  • Los partidarios de la iniciativa la bautizaron como «Viviendas para las personas, no torres inasequibles» y recogieron firmas para que se sometiera a votación.

¿Qué implicaría la Medida M?

  • La iniciativa exigiría que los proyectos de vivienda en Santa Cruz de 30 o más unidades destinaran el 25 % de las viviendas a viviendas asequibles con restricciones en la escritura.
  • Cualquier modificación de los límites de altura o densidad requeriría la celebración de unas elecciones en toda la ciudad, en lugar de la aprobación del Ayuntamiento de Santa Cruz. Estas elecciones podrían convocarse a raíz de excepciones en materia de altura o densidad propuestas para un proyecto de viviendas, o si un promotor, el Ayuntamiento u otro grupo propusiera una excepción para una zona más amplia.

La densidad de un edificio es la relación entre la superficie total construida del edificio y el tamaño de la parcela. Permitir la construcción de plantas adicionales, reducir el retranqueo del edificio respecto a la calle o reducir la distancia exigida entre edificios aumentaría la densidad y daría lugar a la convocatoria de elecciones, según un informe de impacto de la Medida M elaborado por consultores municipales.

De aprobarse, la Medida M se aplicaría con carácter retroactivo a las solicitudes de urbanización presentadas a partir del 1 de junio de 2023, según el texto de la medida.

¿Qué significa votar «sí»?

Un voto a favor elevaría los requisitos de accesibilidad económica para los grandes proyectos inmobiliarios y exigiría la celebración de unas elecciones municipales para aprobar cualquier modificación de la normativa municipal que limite la altura y la densidad de los edificios. Por ejemplo, si la normativa municipal permite un edificio de seis plantas y un promotor desea construir uno de siete, dicha propuesta daría lugar a la convocatoria de unas elecciones, en lugar de requerir la aprobación del Ayuntamiento de Santa Cruz.

La Medida M no afectaría a la altura adicional derivada de un bonificación de densidad al que algunos proyectos tienen derecho en virtud de la legislación estatal. Las propuestas de construcción con bonificación de densidad podrían seguir siendo más altas o densas de lo que permiten las leyes municipales si ofrecen viviendas asequibles.

La Medida M también exigiría que los nuevos edificios de 30 o más viviendas destinen el 25 % de las unidades a viviendas asequibles, según los límites de ingresos establecidos por el estado.

¿Qué significa votar «no»?

Un voto en contra mantendría el procedimiento actual para modificar las normas sobre altura y densidad permitidas. En la actualidad, el procedimiento requiere una recomendación de la Comisión de Urbanismo de Santa Cruz y una votación del Ayuntamiento de Santa Cruz. Si la zona se encuentra en la zona costera, también se requiere la aprobación de la Comisión Costera de California.

¿Cuál es el texto de la papeleta electoral?

«Una iniciativa popular que propone una ordenanza que:

  1. Prohíbe al Ayuntamiento de Santa Cruz modificar el Plan General de la ciudad o la ordenanza de zonificación de manera que se aumenten los límites de altura permitidos o los índices de superficie construida para los proyectos urbanísticos, sin una votación previa de la ciudadanía; y
  2. «Aumenta los requisitos de vivienda inclusiva de la ciudad hasta un mínimo del 25 % para las promociones de 30 o más viviendas».

Aspectos a tener en cuenta sobre la Medida M

  • Argumentos a favor y en contra de la Medida M.
  • Antecedentes del Plan de Expansión del Centro.
  • Requisito electoral de la Medida M.
  • La Medida M y la cuota de viviendas asequibles.
  • Antecedentes sobre los objetivos estatales en materia de vivienda.
  • La Medida M y las viviendas a precio de mercado.
  • La Medida M, las viviendas anexas y las vallas.

Argumentos a favor y en contra de la Medida M

Los defensores de la Medida M sostienen que:

  • La medida podría frenar los planes municipales de permitir la construcción de edificios de 12 plantas al sur de Laurel Street, que han suscitado cierta oposición por parte de la comunidad.
  • Exigir una votación pública para los cambios en la normativa urbanística sería más democrático.
  • Aumentar el número de viviendas asequibles exigido en una propuesta de vivienda incrementaría la oferta de viviendas asequibles.
  • La ciudad seguiría pudiendo cumplir los objetivos estatales actuales en materia de vivienda y podría votar a favor de modificar la normativa urbanística para alcanzar los objetivos futuros.

Los detractores de la Medida M argumentan: 

  • Al aumentar el número de viviendas asequibles exigidas en una propuesta urbanística, se disuadiría a los promotores de llevar a cabo proyectos de vivienda, ya que estos resultarían menos rentables o inviables.
  • El requisito de celebrar elecciones reduciría la seguridad jurídica para los promotores inmobiliarios, y las elecciones serían frecuentes y costosas para la ciudad.
  • Se necesita construir más viviendas, incluidas las de precio de mercado, para contribuir a reducir los costes de la vivienda en toda la ciudad.
  • Esta medida podría impedir que la ciudad cumpla los objetivos estatales en materia de vivienda, lo que podría activar una ley estatal que retire a las autoridades locales el control sobre las nuevas promociones inmobiliarias.

La iniciativa es, en parte, una respuesta al Plan de Expansión del Centro, que fue propuesto en 2021 y no ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Santa Cruz. 

En esencia, el plan permitiría construir edificios más altos al sur de Laurel Street. En junio de 2022, los servicios municipales propusieron una versión del plan que incluía un edificio de hasta 17 plantas y hasta tres edificios de 14 plantas. Algunos residentes se opusieron a los cambios propuestos. 

En respuesta a las preocupaciones expresadas, el alcalde de Santa Cruz, Fred Keeley, encabezó una iniciativa para reducir el alcance del Plan de Expansión del Centro. En enero de 2023, el ayuntamiento votó a favor de modificar el plan para limitar a 12 plantas los edificios situados al sur de Laurel Street. El plan no limitaría el número de edificios de 12 plantas ni la altura de los mismos. 

Los defensores de la Medida M afirmaron que la enmienda no es suficiente para disipar sus inquietudes. «Es una cifra mucho más baja, pero sigue siendo muy elevada», señaló Frank Barron, urbanista jubilado y líder del grupo que promueve la iniciativa electoral. «No es un compromiso muy satisfactorio».

Según el personal municipal, no está previsto que el Ayuntamiento someta a votación el Plan de Expansión del Centro antes de las elecciones de marzo.

Si se aprueba, la Medida M requeriría la celebración de unas elecciones para flexibilizar las restricciones de altura y densidad establecidas en el Plan General y las leyes de zonificación de la ciudad. Una medida electoral para modificar los límites podría añadirse a una votación mediante un voto del ayuntamiento, o bien a través de un promotor inmobiliario u otro grupo que recoja firmas, según ha declarado el fiscal municipal de Santa Cruz, Tony Condotti. 

«La Medida M exigiría la aprobación de los votantes para cualquier modificación de la Ordenanza de Zonificación y/o del Plan General cuando los cambios supongan un aumento de la altura y/o de la superficie construida permitida para cualquier proyecto que requiera un permiso discrecional del Departamento de Urbanismo», según el informe del consultor municipal. «El requisito de aprobación de los votantes de la Medida M se aplica a los proyectos de desarrollo residencial, comercial, industrial, de uso mixto y de espacios públicos ubicados en cualquier lugar dentro de los límites de la ciudad de Santa Cruz».

«La Medida M exigiría la aprobación de los votantes para cualquier modificación de la Ordenanza de Zonificación y/o del Plan General cuando los cambios supongan un aumento de la altura y/o de la superficie construida permitida para cualquier proyecto que requiera un permiso discrecional del Departamento de Urbanismo», según el informe del consultor municipal. «El requisito de aprobación de los votantes de la Medida M se aplica a los proyectos de desarrollo residencial, comercial, industrial, de uso mixto y de espacios públicos ubicados en cualquier lugar dentro de los límites de la ciudad de Santa Cruz».

Los defensores de la Medida M afirmaron que la iniciativa daría al público la última palabra en un debate que, en la actualidad, está dominado por los promotores inmobiliarios, el personal municipal y el ayuntamiento. 

Las elecciones estarían abiertas al público, pero es posible que muchos residentes con bajos ingresos no participen, según Rafa Sonnenfeld, director de políticas de la organización de defensa de la vivienda YIMBY Action. Santa Cruz YIMBY, una organización local de defensa de la vivienda de la que Sonnenfeld es miembro, votó por unanimidad en contra de la propuesta electoral.  

«Las personas que suelen votar en las elecciones locales son, por lo general, mayores, de raza blanca y propietarios de viviendas con mayor poder adquisitivo», afirmó Sonnenfeld. Según él, el proceso actual ofrece la posibilidad de participar en actos de divulgación y en las reuniones del ayuntamiento.

El condado de Santa Cruz cobra a la ciudad de Santa Cruz por cada papeleta que incluya una propuesta municipal o una candidatura al consejo, según ha declarado la secretaria del condado, Tricia Webber. 

  • Si una papeleta electoral incluye una o más cuestiones municipales, el condado cobra entre 91 000 y 183 000 dólares. 
  • Añadir una pregunta a una papeleta en la que ya figura una candidatura municipal no supone ningún coste adicional.
  • Celebrar unas elecciones municipales sin que coincidan con otras elecciones del condado, de la ciudad o del estado podría costar más de 250 000 dólares.

Según los detractores de la Medida M, un proceso electoral prolongado e incierto podría disuadir a los promotores inmobiliarios de presentar propuestas que requieran un aumento de la altura o la densidad de los edificios. Las elecciones también podrían frenar los proyectos de viviendas asequibles que se encuentran en fase de desarrollo, según afirmó Lee Butler, director de planificación y desarrollo regional de Santa Cruz. 

  • Por ejemplo, las autoridades municipales han aprobado los planes preliminares para un centro de orientación para personas sin hogar y un complejo de viviendas de apoyo permanente en el número 125 de Coral Street, en el campus de Housing Matters. El edificio propuesto, de cinco plantas, superaría los límites de altura existentes, según Butler. (Hay otro proyecto de viviendas asequibles previsto en el número 119 de Coral Street, Harvey West Studios, ha sido aprobado por las autoridades municipales y se encuentra en una zona que permite la altura propuesta).
  • Las autoridades municipales también tienen previsto proponer un proyecto de viviendas asequibles al otro lado de River Street, junto a Central Home Supply. El ayuntamiento es propietario de parte del terreno y tiene previsto adquirir el resto. La zona está clasificada para uso industrial.

Ambos proyectos requerirían modificaciones del Plan General y una votación a nivel municipal si los votantes aprueban la Medida M.

«Aunque los votantes aprueben este tipo de proyectos, el riesgo de que el proyecto sea rechazado podría disuadir a los promotores sin ánimo de lucro», afirmó Butler. «Es posible que se vayan a construir a algún otro lugar del condado y opten por invertir en una zona donde haya más seguridad», añadió.

Las propuestas de vivienda que ya hayan presentado una solicitud formal de construcción o una solicitud previa no necesitarían someterse a votación, aunque superen los límites actuales de altura o densidad, según ha declarado el fiscal municipal de Santa Cruz, Tony Condotti. 

Según la legislación estatal, «la mayoría de los proyectos residenciales solo están sujetos a las ordenanzas, políticas y normas que se hayan adoptado y estén en vigor en el momento de presentar la solicitud», escribió Condotti en un correo electrónico.

No está claro cómo afectaría la Medida M a los cambios del Plan del Centro de la Ciudad aprobados en octubre. Los cambios permiten la construcción de edificios en algunas zonas del centro, incluido un hotel propuesto en el 324 de Front St., alcancen una altura de hasta 21 metros, incluso si no incluyen viviendas. El plan actualizado concede una altura adicional para un bar en la azotea u otras instalaciones.

«En definitiva, todavía estamos tratando de entenderlo», escribió Condotti en un correo electrónico del 31 de enero. «El texto de la Medida M es ambiguo y, si los votantes la aprueban, es bastante probable que su interpretación se someta a examen judicial».

En los proyectos de viviendas de 30 o más unidades, la Medida M elevaría el requisito municipal de viviendas asequibles al 25 % del total de unidades. Este requisito se sitúa en el 20 % desde febrero de 2020, cuando se incrementó desde el 15 % del total de unidades. También se conoce como «cuota de inclusión». 

Los defensores de la Medida M afirmaron que el requisito del 20 % se ve reducido en la práctica por las viviendas adicionales que se conceden a los promotores que solicitan una «bonificación de densidad». La legislación estatal permite a los promotores que incluyan una determinada cantidad de viviendas asequibles construir edificios más altos o con mayor densidad de lo que permiten los límites municipales. Las cuotas de vivienda inclusiva no se aplican a estas viviendas adicionales. La mayoría de los nuevos proyectos de vivienda de la ciudad han solicitado o recibido una bonificación de densidad. 

«Cuando se aplica eso, se acaba diluyendo ese 20 %, de modo que el porcentaje neto efectivo de viviendas asequibles acaba situándose más cerca del 11-13 %», afirmó Barron.

Uno de estos proyectos, situado en el 530 de Front St., tiene previsto destinar 37 de las 276 viviendas a la vivienda asequible, lo que supone el 13,4 % del total.

Los detractores del aumento de la tasa de vivienda social han argumentado que podría disuadir a los promotores de construir más viviendas. Según un análisis financiero incluido en un informe de impacto del 5 de enero elaborado por consultores municipales.

«La idea “parece buena a primera vista, pero en realidad es una trampa para la construcción de viviendas”», afirmó Sonnenfeld. Según él, es posible que algunos promotores no presenten nuevos proyectos de vivienda si el requisito de viviendas asequibles es demasiado exigente.

San Francisco ha reducido recientemente su cuota de vivienda social después de que las autoridades señalaran que estaba frenando la construcción de viviendas. La ciudad tenía una cuota de vivienda social del 21,5 % para los pisos de alquiler y del 23,5 % para los pisos en venta. En julio, la Junta de Supervisores votó a favor de reducir esa cuota hasta situarla entre el 12 % y el 16 %, dependiendo del proyecto. 

«Si una ciudad con tanto potencial para el desarrollo inmobiliario como San Francisco reconoce que un 24 % es una cifra demasiado elevada, no hace falta decir que esa cifra es absurda para Santa Cruz», afirmó Sonnenfeld.

Los defensores de la Medida M afirmaron que el aumento de la tasa no frenará el interés de los promotores inmobiliarios. «Esta es una de las mejores localidades costeras del estado, si no del país, y estamos a 45 minutos en coche del principal motor económico de Silicon Valley», señaló Barron. «Los promotores querrán construir aquí y seguirán ganando mucho dinero».

Los detractores de la Medida M temen que las nuevas normas supongan un obstáculo para cumplir los requisitos estatales relativos a las viviendas nuevas.

Los requisitos de la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) se establecen cada ocho años para la región de la Bahía de Monterey. Las autoridades estatales fijan objetivos de construcción de viviendas para cada región con el fin de intentar paliar la escasez de viviendas en el estado. 

Las autoridades estatales han aprobado el Elemento de Vivienda del Plan General de la ciudad de Santa Cruz, un plan destinado a permitir la construcción de más viviendas durante los próximos ocho años. Sin embargo, al menos 13 de los cambios previstos en la normativa municipal que se recogen en el Elemento de Vivienda requerirían una votación, según el informe del consultor de enero. Si los votantes rechazan esos cambios, la ciudad no podría llevarlos a cabo y es probable que el Elemento de Vivienda no satisfaga a las autoridades estatales. 

Las autoridades estatales podrían retirar la certificación del Plan de Vivienda si consideran que las normas municipales están obstaculizando la construcción de viviendas. Si eso ocurre:

  • La ley estatal aplicaría el «recurso del constructor», que permite a los promotores inmobiliarios construir proyectos con viviendas asequibles en cualquier punto de la ciudad, sin tener en cuenta las normas de zonificación. Los dirigentes municipales tendrían una capacidad extremadamente limitada para modificar o vetar los proyectos.
  • La ciudad no podría optar a muchas subvenciones estatales destinadas a la vivienda asequible.

Según el informe del consultor, la medida también podría dejar a la ciudad expuesta a posibles recursos judiciales por parte de los promotores inmobiliarios.

Los documentos municipales han identificado espacio suficiente para construir nuevas viviendas que cubran las necesidades de vivienda de los próximos ocho años. Sin embargo, es posible que la ciudad no disponga de espacio suficiente para satisfacer las necesidades futuras, según Butler, director de urbanismo de Santa Cruz. 

«Cuando pensamos en cómo planificar nuestra ciudad, lo hacemos pensando en un horizonte temporal mucho, mucho más amplio: muchas, muchas, muchas décadas», afirmó Butler. «Analizar la tasa y el objetivo actuales y dar por sentado que vamos a disponer de capacidad más que suficiente para los futuros ciclos de la RHNA no supone adoptar una perspectiva a largo plazo».

Según Barron, una vez que la ciudad se quede sin espacio para construir nuevas viviendas dentro de la normativa urbanística vigente, los ciudadanos podrían votar a favor de aumentar los límites de altura. «Tendríamos que aumentar la altura en cierta medida en algunas zonas, probablemente en el centro», afirmó. «Creo que la gente estaría de acuerdo con eso».

También podrían surgir problemas si las leyes estatales impusieran cambios en la normativa municipal que aumentaran la altura o la densidad permitidas. Si los votantes rechazaran los cambios exigidos por futuras leyes estatales, «el resultado de la votación no afectaría a lo que pudiera hacer un promotor inmobiliario, sino únicamente a si las normas municipales podrían actualizarse para reflejar los mandatos estatales», señalaba el informe del consultor. «La ciudad tendría que cumplir la ley estatal en cualquier caso, o se enfrentaría a consecuencias legales».

Sonnenfeld y otros detractores de la Medida M afirmaron que esta reducirá la construcción de viviendas a precio de mercado, algo que, según ellos, es necesario para paliar la escasez de viviendas en la ciudad. Los defensores de la vivienda asequible en Santa Cruz y en otros lugares llevan mucho tiempo debatiendo si un mayor número de viviendas a precio de mercado contribuirá a frenar el aumento generalizado de los alquileres.

La demanda de vivienda en Santa Cruz es «casi insaciable», y ninguna cantidad de viviendas a precio de mercado podrá satisfacerla, afirmó Frank Barron, urbanista jubilado y líder del grupo que promueve la iniciativa legislativa. «La ley habitual de la oferta y la demanda no funciona», señaló Barron.

Un informe de 2021 del Centro Lewis de Estudios de Política Regional de la Universidad de California en Los Ángeles sugiere que, en muchos lugares con una elevada demanda de vivienda, la construcción de más viviendas a precio de mercado puede hacer que la vivienda en los barrios circundantes sea más asequible. El informe analizó seis estudios previos, uno de los cuales presentaba conclusiones contradictorias sobre la relación entre las nuevas viviendas y la evolución de los alquileres.

La construcción de viviendas a precio de mercado en algunas zonas también puede provocar el desplazamiento de los inquilinos con rentas más bajas. 

Un estudio del Laboratorio de Investigación «Changing Cities» de Stanford sugiere que las nuevas viviendas a precio de mercado en el área de la bahía de San Francisco aumentan el número de residentes con bajos ingresos que se trasladan a otra ciudad o barrio. Una investigación en curso de la Universidad de California en Santa Cruz sugiere que los inquilinos de bajos ingresos de los barrios de Beach Flats y Lower Ocean, en Santa Cruz, corren un alto riesgo de desplazamiento.

La Medida M exigiría la celebración de unas elecciones para modificar las restricciones municipales relativas a la altura y la densidad de las viviendas anexas, así como a la altura de las vallas en las viviendas unifamiliares, según ha declarado Lee Butler, director de Urbanismo de Santa Cruz. Tanto la concesión de una excepción para una sola propiedad como la modificación de las normas para una zona más amplia requerirían una votación, ha señalado Butler.

En algunos casos, los propietarios pueden obtener permiso para superar las restricciones de altura o densidad sin necesidad de una votación.

Las normas urbanísticas de la ciudad de Santa Cruz limitan la altura de la mayoría de las viviendas anexas, o unidades de vivienda accesorias, a 4,8 metros. Algunas unidades pueden alcanzar los 7 metros para que coincidan con la altura del tejado de la vivienda principal, siempre que la unidad de vivienda accesoria se encuentre más alejada de la línea de propiedad. La altura de las vallas está limitada a 1,8 metros.

Barron, partidario de la Medida M, afirmó que no creía que la Medida M afectara a las viviendas accesorias (ADU) ni a las vallas, ya que los propietarios pueden solicitar excepciones y «desviaciones» del código de urbanismo que no requieren modificaciones del código ni del Plan General.

Las normas municipales permiten a los propietarios construir una valla más alta de lo permitido si obtienen un permiso de valla condicional. Según el código de urbanismo de la ciudad, para obtener dicho permiso deben darse «circunstancias excepcionales o especiales relacionadas con la propiedad». Según el departamento de urbanismo de la ciudad, desde 2018 se han concedido 22 permisos de valla condicionales. Se desaconseja a los solicitantes que probablemente no cumplan los requisitos para obtener un permiso que presenten una solicitud formal, que cuesta unos 2000 dólares, dijo Butler.

Algunos defensores de la Medida M han señalado que es poco probable que se convoquen elecciones para modificar los límites de altura de las vallas, ya que estos límites a menudo no se hacen cumplir.

TSegún el departamento de urbanismo, la ciudad ha aplicado la normativa sobre vallas en 79 ocasiones desde 2018.

Las excepciones que permiten una mayor altura para las viviendas accesorias (ADU) también están sujetas a requisitos específicos, según el código de urbanismo. La propiedad debe presentar una característica que suponga una «dificultad» para el propietario. Entre las posibles dificultades se incluye cualquier elemento que impida al propietario urbanizar una gran parte de su terreno, como un afloramiento rocoso, explicó Butler. 

Según la normativa urbanística, los propietarios no pueden obtener una excepción únicamente para aumentar la altura o la densidad. «Las excepciones son bastante infrecuentes, ya que es difícil justificarlas», escribió Butler en un correo electrónico. «La mayoría de las solicitudes de excepción no llegan a la fase de tramitación», una vez que el personal municipal comunica al solicitante que no cumple los requisitos, señaló.

En casi todos los casos, si la propiedad no cumple los requisitos para obtener una excepción, el ayuntamiento debe modificar las normas de zonificación y el Plan General para permitir el proyecto, según explicó Butler. La Medida M exigiría la celebración de una votación para cada modificación de las normas de zonificación. 

Más información

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Nota del editor: El 5 de febrero se añadió a este informe más información facilitada por Tony Condotti, fiscal municipal de Santa Cruz.

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