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Medida M - Iniciativa Santa Cruz Housing for People

¿Qué es la Medida M?

La Medida M elevaría los requisitos de asequibilidad para las urbanizaciones de mayor tamaño en la ciudad de Santa Cruz, y exigiría la celebración de elecciones en toda la ciudad para los proyectos de vivienda y de otro tipo que propongan cambios en las normas para edificios más altos y mayor densidad. 

La Medida M crearía dos nuevos requisitos para los promotores inmobiliarios de la ciudad de Santa Cruz: 

  • Para las propuestas de viviendas de 30 unidades o más, aumentaría el porcentaje exigido de viviendas asequibles del 20% al 25%.
  • Para que un promotor construya un edificio más alto o más denso que los límites actuales, los votantes de la ciudad tendrían que aprobar un cambio en el código de zonificación de la ciudad. Un cambio de altura o densidad podría incluir una parcela específica o una zona más amplia.

Los defensores de la Medida M afirmaron que el requisito electoral daría a los residentes más voz sobre cómo y dónde crece la ciudad. Dijeron que los promotores necesitan un empujón para ofrecer más viviendas con alquileres asequibles.

Quienes se oponen a la Medida M afirman que los cambios disuadirían la construcción de nuevas viviendas y agravarían la escasez de viviendas en la ciudad. La ciudad podría no cumplir los objetivos estatales en materia de vivienda, lo que la obligaría a aceptar propuestas de vivienda asequible a cualquier escala.

  • La Medida M aparecerá en las papeletas de los votantes de la ciudad de Santa Cruz. 
  • Necesita más del 50% de los votos para ser aprobada. 
  • Los partidarios de la medida la llamaron Housing for People not Unaffordable Towers (Viviendas para personas no asequibles) y recogieron firmas para presentarla a las urnas.

¿Qué haría la Medida M?

  • La iniciativa exigiría que las propuestas de viviendas en Santa Cruz con 30 o más unidades tuvieran un 25% de viviendas asequibles con restricciones de escritura.
  • Los cambios en los límites de altura o densidad requerirían una elección en toda la ciudad en lugar de la aprobación del Ayuntamiento de Santa Cruz. La elección podría derivarse de las excepciones de altura o densidad propuestas para un proyecto de viviendas, o si un promotor, el ayuntamiento u otro grupo propusiera una excepción para una zona más amplia.

La densidad de un edificio es la relación entre la superficie total del edificio y el tamaño de la parcela. Permitir plantas adicionales, reducir el retranqueo de un edificio respecto a la calle o reducir la distancia requerida entre edificios aumentaría la densidad y provocaría una elección, según un informe de impacto de la Medida M redactado por consultores municipales.

Si se adopta, la Medida M se aplicaría con carácter retroactivo a las solicitudes de desarrollo presentadas después del 1 de junio de 2023, según el texto de la medida.

¿Qué significa votar "sí"?

Un "sí" aumentaría los requisitos de asequibilidad para las grandes promociones de viviendas y exigiría unas elecciones municipales para aprobar cambios en las normas municipales que limitan la altura y la densidad de los edificios. Por ejemplo, si las normas municipales permiten un edificio de seis plantas y un promotor quiere construir un edificio de siete plantas, esa propuesta provocaría una elección en lugar de requerir la aprobación del Ayuntamiento de Santa Cruz.

La medida M no afectaría a la altura adicional de una bonificación por densidad que algunos proyectos califican bajo la ley estatal. Las propuestas de construcción con bonificación de densidad podrían seguir siendo más altas o densas de lo que permiten las leyes municipales si proporcionan viviendas asequibles.

La Medida M también exigiría que los nuevos edificios de 30 viviendas o más destinaran el 25% de las unidades a viviendas asequibles en función de los límites de ingresos fijados por el Estado. límites de ingresos fijados por el estado.

¿Qué significa votar "no"?

Un voto negativo mantendría el proceso actual de modificación de las normas de altura y densidad permitidas. En la actualidad, el proceso requiere una recomendación de la Comisión de Planificación de Santa Cruz y el voto del Ayuntamiento de Santa Cruz. Si el área está en la zona costera, también requiere la aprobación de la Comisión Costera de California.

¿Cuál es el lenguaje de la papeleta?

"Una medida de iniciativa que propone una ordenanza que:

  1. Prohíbe que el Ayuntamiento de Santa Cruz modifique el Plan General de la ciudad o la ordenanza de zonificación de manera que aumente los límites de altura permitidos o las proporciones de superficie de suelo para proyectos de desarrollo, sin una votación previa del pueblo; y
  2. Aumenta los requisitos de vivienda de inclusión de la ciudad a al menos el 25% para desarrollos con 30 o más unidades de vivienda".

Aspectos a tener en cuenta sobre la Medida M

  • Argumentos a favor y en contra de la Medida M.
  • Antecedentes del Plan de Ampliación del Centro de la Ciudad.
  • Requisito electoral de la Medida M.
  • Medida M y la tasa de vivienda asequible.
  • Antecedentes de los objetivos estatales en materia de vivienda.
  • Medida M y viviendas a precio de mercado.
  • Medida M y unidades en-ley y vallas.

Argumentos a favor y en contra de la Medida M

Los defensores de la Medida M argumentan:

  • La medida podría detener los planes de la ciudad para permitir edificios de 12 pisos al sur de la calle Laurel que se han enfrentado a cierta resistencia de la comunidad.
  • Exigir una elección pública para los cambios de zonificación sería más democrático.
  • Aumentar el número de viviendas asequibles requeridas en una propuesta de vivienda aumentaría la oferta de viviendas asequibles.
  • La ciudad seguiría siendo capaz de cumplir los actuales objetivos estatales en materia de vivienda, y podría votar a favor de cambiar la zonificación para cumplir los objetivos futuros.

Los que se oponen a la Medida M argumentan: 

  • Al aumentar el número de viviendas asequibles exigidas en una propuesta de vivienda, se disuadiría a los promotores de llevar a cabo proyectos de vivienda porque los proyectos serían menos rentables o inviables.
  • El requisito electoral reduciría la seguridad para los promotores de viviendas, y las elecciones serían frecuentes y costosas para la ciudad.
  • Es necesario desarrollar más viviendas, incluidas las de precio de mercado, para ayudar a reducir el coste de la vivienda en toda la ciudad.
  • La medida podría impedir que la ciudad cumpliera los objetivos estatales en materia de vivienda, lo que podría desencadenar una ley estatal que eliminara el control local sobre las nuevas promociones de viviendas.

La iniciativa es en parte una respuesta al Plan de Expansión del Centroque se propuesto en 2021 y no ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Santa Cruz.

El plan esencialmente permitiría edificios más altos al sur de Laurel Street. En junio de 2022, el personal municipal propuso una versión del plan que incluía un edificio de hasta 17 plantas y hasta tres edificios de 14 plantas. Algunos residentes se opusieron a los cambios propuestos. 

En respuesta a las preocupaciones, el alcalde de Santa Cruz, Fred Keeley, lideró un esfuerzo para reducir el Plan de Expansión del Centro. En enero de 2023, el ayuntamiento votó modificar el plan para limitar los edificios al sur de Laurel Street a 12 plantas. El plan no limitaría el número de edificios de 12 plantas ni la altura de los mismos.

Los proponentes de la Medida M dijeron que la enmienda no es suficiente para abordar sus preocupaciones. "Es mucho menor, pero sigue siendo muy grande", dijo Frank Barron, urbanista jubilado y líder del grupo que promueve la medida en la papeleta. "No es un buen compromiso".

No está previsto que el Ayuntamiento someta a votación el Plan de Ampliación del Centro de la Ciudad antes de las elecciones de marzo.

Si se aprueba, la Medida M requeriría una elección para flexibilizar las restricciones de altura y densidad en el Plan General de la ciudad y las leyes de zonificación. Una medida electoral para cambiar los límites podría añadirse a una elección por un voto del consejo de la ciudad, o por un desarrollador u otro grupo de recogida de firmas, dijo el abogado de la ciudad de Santa Cruz Tony Condotti.

"La Medida M requeriría la aprobación de los votantes para cualquier modificación a la Ordenanza de Zonificación y/o al Plan General cuando los cambios resulten en un aumento de la altura y/o de las concesiones FAR [relación de área de piso] para cualquier proyecto que requiera un permiso discrecional del Departamento de Planificación", según el informe del consultor de la ciudad. "El requisito de aprobación de los votantes de la Medida M se aplica al desarrollo residencial, comercial, industrial, de uso mixto y de espacios públicos ubicados en cualquier lugar dentro de los límites de la ciudad de Santa Cruz".

"La Medida M requeriría la aprobación de los votantes para cualquier modificación a la Ordenanza de Zonificación y/o al Plan General cuando los cambios resulten en un aumento de la altura y/o de las concesiones FAR [relación de área de piso] para cualquier proyecto que requiera un permiso discrecional del Departamento de Planificación", según el informe del consultor de la ciudad. "El requisito de aprobación de los votantes de la Medida M se aplica al desarrollo residencial, comercial, industrial, de uso mixto y de espacios públicos ubicados en cualquier lugar dentro de los límites de la ciudad de Santa Cruz".

Los defensores de la Medida M dijeron que la iniciativa daría a los ciudadanos la última palabra en una conversación que ahora dirigen los promotores, el personal municipal y el ayuntamiento. 

Las elecciones estarían abiertas al público, pero muchos residentes de bajos ingresos no podrían participar, dijo Rafa Sonnenfeld, director de políticas de la organización de defensa de la vivienda YIMBY Action. Santa Cruz YIMBY, una organización local de defensa de la vivienda de la que Sonnenfeld es miembro, votó unánimemente en contra de la medida electoral.  

"El tipo de personas que votan en las elecciones locales tiende a ser mayor, más blanco y más rico", afirma Sonnenfeld. Según Sonnenfeld, el proceso actual incluye la posibilidad de realizar aportaciones en actos de divulgación y reuniones del ayuntamiento.

El condado de Santa Cruz cobra a la ciudad de Santa Cruz por cada papeleta en la que se vote una medida municipal o una elección municipal, explicó la secretaria del condado, Tricia Webber. 

  • Si una papeleta tiene una o más preguntas municipales, el condado cobra entre 91.000 y 183.000 dólares. 
  • Añadir una pregunta a una papeleta en la que ya hay una elección municipal no cuesta dinero adicional.
  • Celebrar una votación municipal sin otras elecciones del condado, la ciudad o el estado podría costar más de 250.000 dólares.

Un proceso electoral largo e incierto podría disuadir a los promotores de propuestas que requieren aumentos de altura o densidad, dijeron los opositores a la Medida M. Las elecciones también podrían obstaculizar los proyectos de vivienda asequible que están en marcha, dijo Lee Butler, director de planificación y desarrollo regional de Santa Cruz. 

  • Por ejemplo, los dirigentes municipales han aprobado planes preliminares para un centro de navegación para personas sin hogar y un complejo de viviendas de apoyo permanente en el 125 de la calle Coral, en el campus de Housing Matters. El edificio de cinco plantas propuesto superaría los límites de altura existentes, dijo Butler. (Un desarrollo separado de vivienda asequible prevista en 119 Coral St, Harvey West Studios, ha sido aprobado por funcionarios de la ciudad y se encuentra en una zona que permite su altura propuesta).
  • Los responsables municipales también tienen previsto proponer un proyecto de viviendas asequibles al otro lado de River Street, junto a Central Home Supply. La ciudad es propietaria de parte del terreno y tiene previsto adquirir el resto. La zona es de uso industrial.

Ambos proyectos requerirían cambios en el Plan General y una votación en toda la ciudad si la Medida M es aprobada por los votantes.

Incluso si los votantes aprueban tales proyectos, el riesgo de que el proyecto sea rechazado podría disuadir a los promotores sin ánimo de lucro, dijo Butler. "Podrían ir a construir a algún lugar del condado y optar por invertir en una zona donde haya más certidumbre", dijo.

Las propuestas de viviendas que ya hayan presentado una solicitud o pre-solicitud formal de desarrollo no requerirían una elección, incluso si superan los límites de altura o densidad existentes, dijo el abogado de la ciudad de Santa Cruz, Tony Condotti. 

Según la ley estatal, "la mayoría de los proyectos residenciales sólo están sujetos a las ordenanzas, políticas y normas aprobadas y vigentes en el momento de presentar la solicitud", escribió Condotti en un correo electrónico.

No está claro cómo la Medida M afectaría a los cambios en el Plan Downtown aprobado en octubre. Los cambios permiten edificios en algunas partes del centro, incluyendo un hotel propuesto en 324 Front St., para ser de hasta 70 pies de altura, incluso si no incluyen la vivienda. El plan actualizado concede altura adicional para un bar en la azotea u otras características.

"La conclusión es que todavía estamos tratando de entenderlo", escribió Condotti en un correo electrónico el 31 de enero. "El lenguaje de la Medida M es ambiguo y, si es aprobada por los votantes, es razonablemente probable que su significado sea puesto a prueba en los tribunales".

En las propuestas de vivienda con 30 o más unidades, la Medida M elevaría el requisito de vivienda asequible de la ciudad al 25% de las unidades. El requisito ha sido del 20% desde febrero de 2020, cuando se elevó del 15% de las unidades. También se llama la tasa de inclusión. 

Los defensores de la Medida M dijeron que el requisito del 20% se reduce efectivamente por las unidades adicionales que se conceden a los promotores que buscan un "bono de densidad". La ley estatal permite a los promotores que incluyen una cierta cantidad de viviendas asequibles para construir más alto o más denso que los límites de la ciudad. Las tasas de inclusión no se aplican a estas unidades adicionales. La mayoría de los nuevos proyectos de vivienda de la ciudad han solicitado o recibido una bonificación por densidad. 

"Cuando se aplica eso, acaba diluyéndose ese 20%, de modo que el número neto efectivo de unidades asequibles acaba estando más cerca del 11% o el 13%", dijo Barron.

Uno de estos proyectos, en 530 de la calle Frontestá previsto que 37 de las 276 unidades sean asequibles, es decir, el 13,4% de las unidades.

Quienes se oponen a elevar la tasa de inclusión argumentan que podría disuadir a los promotores de construir más viviendas. La tasa del 25% haría económicamente inviable la construcción de viviendas, incluso con la mayor bonificación de densidad permitida, según un análisis financiero incluido en el informe de impacto del 5 de enero. análisis financiero en un informe de impacto del 5 de enero redactado por consultores municipales.

La idea "suena bien a primera vista, pero en realidad es una píldora envenenada para la producción de viviendas", dijo Sonnenfeld. Algunos promotores no propondrán nuevos proyectos de vivienda si el requisito de vivienda asequible es demasiado alto, dijo.

Recientemente, San Francisco redujo drásticamente su tasa de inclusión después de que sus dirigentes dijeran que había deprimido el desarrollo de la vivienda. La ciudad tenía una tasa de inclusión del 21,5% para apartamentos de alquiler y del 23,5% para condominios en venta. En julio, la junta de supervisores votó a favor de reducir ese porcentaje al 12%-16%, dependiendo del proyecto. 

Si "una ciudad con tanto potencial para el desarrollo inmobiliario como San Francisco reconoce que el 24% es demasiado alto, no hace falta decir que esa cifra es absurda para Santa Cruz", afirmó Sonnenfeld.

Los defensores de la Medida M dijeron que el aumento de la tasa no amortiguará el interés de los desarrolladores. "Esta es una de las principales ciudades de playa en el estado, si no la nación, y estamos a 45 minutos en coche del motor económico número 1 en Silicon Valley", dijo Barron. "Los promotores van a querer construir aquí y van a seguir ganando mucho dinero".

Los detractores de la Medida M temen que las nuevas normas supongan un obstáculo para cumplir los requisitos estatales sobre nuevas viviendas.

Los requisitos de la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda, o RHNA, se establecen cada ocho años para la región de la Bahía de Monterrey. Las autoridades estatales fijan objetivos de producción de viviendas para cada región con el fin de intentar solucionar la escasez de viviendas del estado. 

Las autoridades estatales han aprobado el Elemento de Vivienda del Plan General de la ciudad de Santa Cruzun plan para permitir más viviendas en los próximos ocho años. Pero al menos 13 cambios previstos en las normas de la ciudad previstos en el Elemento de Vivienda requerirían una elección, según el informe del consultor de enero. Si los votantes rechazan esos cambios, la ciudad no podría realizarlos, y el Elemento de Vivienda probablemente no satisfaría a las autoridades estatales.

Los funcionarios estatales podrían descertificar el Elemento Vivienda si consideran que las normas municipales impiden el desarrollo de la vivienda. Si eso sucede:

  • La ley estatal aplicaría el "remedio del constructor", que permite a los promotores construir proyectos con viviendas asequibles en cualquier lugar de la ciudad, haciendo caso omiso de las normas de zonificación. Los responsables municipales tendrían una capacidad muy limitada para modificar o vetar los proyectos.
  • La ciudad no podría optar a muchas subvenciones estatales para viviendas asequibles.

Según el informe de la consultora, la medida también podría dejar a la ciudad en una situación vulnerable frente a las demandas de los promotores inmobiliarios.

Documentos de la ciudad han identificado suficiente espacio para nuevas viviendas potenciales para satisfacer las necesidades de vivienda para los próximos ocho años. Pero la ciudad puede no tener suficiente espacio para las necesidades futuras, dijo Butler, director de planificación de Santa Cruz. 

"Cuando estamos pensando en cómo planificar para nuestra ciudad, estamos pensando en un plazo mucho, mucho más largo - muchas, muchas, muchas décadas", dijo Butler. "Para mirar a la tasa actual y el objetivo y hacer una suposición de que vamos a tener un montón de capacidad para futuros ciclos RHNA no está tomando una visión a largo plazo."

Una vez que la ciudad se quede sin espacio para construir nuevas viviendas con la zonificación existente, los ciudadanos podrían votar para elevar los límites de altura, dijo Barron. "Tendríamos que subir una cierta cantidad en ciertas áreas, probablemente en el centro", dijo. "Creo que la gente se decantaría por eso".

También podrían surgir problemas si las leyes estatales obligaran a modificar las normas municipales para aumentar la altura o la densidad permitidas. Si los votantes rechazan los cambios exigidos en futuras leyes estatales, "el resultado de la votación no afectaría a lo que un promotor podría hacer, sólo a si los códigos de la ciudad podrían actualizarse para reflejar los mandatos estatales", afirma el informe de la consultora. "La ciudad tendría que cumplir la ley estatal a pesar de todo, o enfrentarse a un peligro legal".

Sonnenfeld y otros opositores de la Medida M dijeron que la medida disminuirá la producción de viviendas a precio de mercado, que dicen que es necesario para aliviar la escasez de vivienda de la ciudad. Los defensores de la vivienda asequible en Santa Cruz y en otros lugares han debatido durante mucho tiempo si más viviendas a precio de mercado aliviará los aumentos de alquiler en general.

La demanda de vivienda en Santa Cruz es "casi insaciable", y ninguna cantidad de viviendas a precio de mercado satisfará el apetito de vivienda, dijo Frank Barron, un planificador de uso del suelo jubilado y líder del grupo que promueve la medida de votación. "La ley normal de la oferta y la demanda no funciona", dijo Barron.

A 2021 del Centro Lewis de Estudios de Política Regional de la Universidad de Los Ángeles sugiere que, en muchos lugares con una elevada demanda de vivienda, la construcción de más viviendas a precio de mercado puede hacer más asequible la vivienda en el barrio circundante. El informe analizaba seis estudios previos, uno de los cuales arrojaba resultados contradictorios sobre la relación entre las nuevas viviendas y las trayectorias de los alquileres.

La construcción de viviendas a precio de mercado en algunas zonas también puede provocar el desplazamiento de inquilinos con rentas más bajas. 

Un estudio del Stanford Changing Cities Research Lab ha sugerido que las nuevas viviendas a precio de mercado en la bahía de San Francisco aumentan el número de residentes con bajos ingresos que se trasladan a otra ciudad o barrio. Una investigación en curso de la UC Santa Cruz ha sugerido que los inquilinos con bajos ingresos de los barrios de Beach Flats y Lower Ocean de Santa Cruz corren un alto riesgo de desplazamiento.

Medida M requeriría una elección para cambiar las restricciones de la ciudad sobre la altura y la densidad de las unidades en-ley y la altura de las vallas en viviendas unifamiliares, dijo Lee Butler, el director de planificación de Santa Cruz. Hacer una excepción para una sola propiedad o cambiar las reglas para un área más amplia requeriría una votación, dijo Butler.

En algunos casos, los propietarios pueden obtener permiso para superar las restricciones de altura o densidad sin necesidad de elecciones.

Las normas de zonificación de la ciudad de Santa Cruz limitan la mayoría de las unidades domésticas, o unidades de vivienda accesorias, a 16 pies de altura. Algunas unidades pueden ser de hasta 23 pies para que coincida con el techo de la casa principal si el ADU está más lejos de la línea de propiedad. Las vallas no pueden medir más de dos metros.

Barron, el partidario de la Medida M, dijo que no creía que la Medida M tocaría ADUs o vallas porque los propietarios pueden buscar excepciones y "varianzas" del código de zonificación que no requieren cambios en el código o el Plan General.

Las normas municipales permiten a los propietarios construir una valla más alta que los límites existentes si reciben un permiso de valla condicional. El permiso requiere "circunstancias inusuales o especiales relacionadas con la propiedad", según el código de zonificación de la ciudad. La ciudad ha emitido 22 permisos de valla condicional desde 2018, según el departamento de planificación de la ciudad. Los solicitantes que tienen pocas probabilidades de calificar para un permiso son desalentados a presentar una solicitud formal, que cuesta alrededor de $ 2,000, dijo Butler.

Algunos defensores de la Medida M han dicho que es improbable que se celebren elecciones para cambiar los límites de altura de las vallas porque esos límites a menudo no se aplican.

Ta ciudad ha hecho cumplir la normativa sobre vallas 79 veces desde 2018, según el departamento de planificación.

Según el código de zonificación, las variantes que permiten una altura adicional para la ADU también tienen requisitos particulares. La propiedad debe tener una característica que plantea una "dificultad" para el dueño de casa. Posibles dificultades incluyen algo que impide a un propietario de desarrollar una gran parte de su propiedad, como un afloramiento de roca, dijo Butler. 

De acuerdo con el código de zonificación, los propietarios de viviendas no pueden recibir una varianza únicamente para proporcionar altura o densidad adicionales. "Las desviaciones son bastante raras, porque las conclusiones son difíciles de hacer", escribió Butler en un correo electrónico. "La mayoría de las solicitudes de variación no pasan a la aplicación", después de que el personal de la ciudad diga al solicitante que no cumplen los requisitos, dijo.

En casi todos los casos, si la propiedad no cumple los requisitos para recibir una varianza, la ciudad debe cambiar las reglas de zonificación y el Plan General para permitir el proyecto, dijo Butler. Medida M requeriría una elección para cada cambio en las normas de zonificación. 

Más información

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Nota del editor: El 5 de febrero se añadió a este informe más información del fiscal municipal de Santa Cruz, Tony Condotti.

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