El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes un proyecto de viviendas de cinco plantas en el contenedor de alimentos del número 1130 de la calle Mission (Workbench).

SANTA CRUZ >> El Ayuntamiento de Santa Cruz aprobó el martes por unanimidad un proyecto de 48 unidades de vivienda en el Food Bin en 1130 Mission St., y se dejó sin respuesta si 11 ADUs más se construirán a partir de unidades de almacenamiento en el sitio.

El consejo no aprobó las 11 unidades de vivienda accesorias, pero el promotor dijo que la ley estatal permitía convertirlas. El abogado de la ciudad de Santa Cruz no respondió inmediatamente a una solicitud de comentarios. 

El miércoles, el socio fundador de Workbench, Jamileh Cannon, escribió en un correo electrónico que "Workbench y [Food Bin copropietario Doug Wallace] no tienen la intención de perseguir un proyecto de 48 unidades sin el almacenamiento / UDA ". Cannon dijo que están "trabajando a través de las opciones y decidir sobre el siguiente mejor curso de acción."

Varios miembros del consejo expresaron su confusión ante la reclasificación de las unidades como espacios de almacenamiento, y también mostraron su desaprobación con los errores y cambios de última hora realizados por el promotor Workbench, con sede en Santa Cruz, a lo largo del proceso.

"Me pareció que los procesos eran decepcionantes. El planteamiento fue decepcionante", declaró Martine Watkins, concejala de Santa Cruz. "El enfoque del almacenamiento me pareció obviamente poco sincero". 

En abril, Workbench presentó planes revisados para una urbanización de 59 unidades en la que 11 de las 59 unidades fueron reclasificadas por el promotor como "espacios de almacenamiento" que más tarde se convertirían en ADU. Esto habría permitido a los promotores utilizar el menor número de unidades para obtener las exenciones necesarias para el proyecto, al tiempo que les permitía añadir 11 unidades más tarde mediante la conversión de los espacios de almacenamiento.

"No podemos legalmente llamarlos ADU durante la autorización, pero estamos legalmente autorizados a convertirlos en ADU", dijo Cannon durante la reunión. "Esta es una manera de lograr el mismo edificio que estábamos trabajando originalmente en entitling, sólo que utilizando un camino de código diferente."

El consejo aprobó una moción para "conceder las exenciones solicitadas para la altura y [la relación suelo-área], pero sólo en la medida necesaria para construir un proyecto de 48 unidades que no incluya las 11 unidades en el lado oeste del proyecto".

La propuesta corresponde al Distrito 4, representado por el concejal de Santa Cruz Scott Newsome. Newsome dijo: "Esta es una solicitud de 48 unidades, y en particular para 33 unidades de base y los 15 adicionales bono de densidad unidades que el solicitante pidió y como un derecho en virtud de la ley estatal de bonificación de densidad en el momento de la solicitud ".

Newsome dijo que la moción ajustaba la solicitud a la ley estatal de bonificación por densidad.

Sandy Brown, concejal de Santa Cruz, rechazó la idea de que el proceso de solicitud se hubiera alargado innecesariamente por la oposición de la comunidad.

"Gran parte de este retraso se debe a que los promotores presentaron información falsa, cálculos falsos, con o sin intención", dijo Brown. "Para mí también es decepcionante que nuestro personal de planificación no se diera cuenta de ello, que nuestra comisión de planificación no se diera cuenta de ello y aquí estamos, no por la resistencia a un proyecto, sino por el rechazo a intentar obtener más de lo que legalmente se obtiene por derecho en virtud de la ley de bonificación de densidad", dijo Brown.

Desde la izquierda, los concejales de Santa Cruz Scott Newsome, Sandy Brown y Martine Watkins votaron con el resto del consejo para aprobar un proyecto de viviendas de 48 unidades en el Food Bin. En la foto, en una reunión celebrada el 14 de mayo. (Marcello Hutchinson-Trujillo - archivo local de Santa Cruz)

The Food Bin and Herb Room reabriría en la planta baja de un complejo de viviendas de cinco plantas en las calles Mission y Laurel de Santa Cruz. (Banco de trabajo)

Denegados los recursos de los vecinos 

El consejo de la ciudad negó dos apelaciones en la reunión del martes, incluyendo una de Ian y Natasha Guy que se centró en los impactos estéticos y de tráfico y otro por Laurel y Cleveland Área de Vecinos que criticó a un exención CEQA al proyecto. Los vecinos de Laurel y Cleveland sugirieron un tamaño de desarrollo alternativo que el consejo adoptó finalmente.

Ian Guy argumentó ante el consejo que AB 2097, la ley que concede a los desarrolladores una exención de la inclusión de estacionamiento si el desarrollo se encuentra dentro de una media milla de una "parada de tránsito importante", que el desarrollo no calificó sobre la base de un análisis de las paradas de tráfico en la zona. El personal no estuvo de acuerdo con la interpretación de Guy.

James Miller, de Laurel and Cleveland Neighbors, alegó que los promotores no habían actuado de buena fe en el proceso de propuesta de urbanización. Su grupo detectó errores en la propuesta que el personal de urbanismo pasó por alto, lo que dio lugar a posteriores revisiones por parte del promotor.

Los recurrentes también destacaron que el emplazamiento era anteriormente una gasolinera en la base de datos de la Junta Estatal de Aguas, lo que normalmente descalificaría un proyecto para una exención CEQA. El personal de urbanismo de la ciudad dijo que había tenido esto en cuenta y que, dada la designación del emplazamiento como "cierre de baja amenaza", había dejado de lado la preocupación tras revisarlo con Sanidad Ambiental.

Miller resumió el sentir de los recurrentes pidiendo al consejo que aprobara un edificio de 50 unidades de cuatro tiendas como solución de compromiso. 

"Queremos enviar un mensaje claro que diga que no, que en Santa Cruz hay que seguir las normas, presentar planos claros, y nosotros conseguiremos que se aprueben y que se construya su edificio. Por la longevidad de nuestra comunidad, necesitamos una aplicación equitativa de la ley para que sea clara y todo el mundo sepa lo que le espera", dijo Miller al consejo.

Partidarios y detractores del proyecto intervinieron durante el periodo de comentarios públicos, advirtiendo los opositores sobre las repercusiones en el aparcamiento y la erosión del control local, y los partidarios destacando el atractivo tamaño de las habitaciones, su deseable ubicación y su proximidad a la UC Santa Cruz.

El copropietario de Food Bin y Herb Room, Doug Wallace, izquierda, dijo que la propiedad en las calles Mission y Laurel podría ser reurbanizada con un nuevo espacio para sus tiendas y viviendas en un complejo de cinco pisos. (Tyler Maldonado - Santa Cruz archivo local)

La comunidad opina

Alex Santiago, estudiante de primer año de la UCSC, apoyó el proyecto y rebatió las afirmaciones de que no había suficiente transporte público cercano para justificarlo.

"Los detractores de la vivienda asequible y de más viviendas en Santa Cruz deberían levantarse y apoyar el transporte público", dijo Santiago.

Gavin Roth, de 12 años, también hizo hincapié en esta necesidad ante el Consejo: "Es posible vivir sin coche. Deberíamos planificarlo. Debemos tenerlo en cuenta", dijo Roth.

Algunos afirmaron que la UCSC debería proporcionar más viviendas a los estudiantes. Otros expresaron su descontento ante la erosión del control local sobre la política de vivienda por las leyes estatales. 

El residente Kenny Hines dijo que la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda "se ha convertido en una herramienta de lucro para los promotores corporativos".

Un vecino tendrá que pagar 10.000 dólares por bloquear unas placas solares

Detrás de una sencilla pero robusta verja de madera, una casa al norte de la urbanización propuesta, un arroyo atraviesa el centro de la propiedad llena de vegetación de Doug Martine, que figura en el llamamiento de los vecinos de Laurel Street. Un gran árbol se asoma al cielo desde un rincón de su patio, desde el que, según dijo, él y sus hijos pueden ver la mayor parte de Santa Cruz y las comunidades circundantes.

"Esto está en medio de una ciudad. Es genial", dice Martine, de 75 años.

Martine no intervino en el turno de comentarios del público, pero sus llamamientos contra los impactos medioambientales y nostálgicos del desarrollo estuvieron representados.

En la reunión de la comisión de planificación del 16 de mayo, el dueño de la propiedad Food Bin accedió a compensar Martin $ 10.000 por la pérdida de luz solar para sus paneles solares. Pero Martin afirma que su oposición se debe más a la amenaza que supone para el ecosistema de su patio trasero que a las pérdidas económicas derivadas de los paneles parcialmente bloqueados.

"Es un ecosistema sano", dice Martine. "Si subes 15 metros hasta allí -en realidad, serán más de 15 metros-, bloquearás todo el sol. Y cuando bloqueas el sol, tienes vegetación muerta".

Martine dijo que es propietario de casas de campo vecinas de la urbanización al este que pueden ver deterioradas sus condiciones si el sol de la tarde se bloquea parcialmente. "Ahí están nuestras casitas y va a haber moho negro. No sirve de nada quitar el sol en un ambiente húmedo. Y eso es un problema de salud".

Según el Código de Salud y Seguridad de California, es responsabilidad del propietario arreglar los problemas de moho o humedad.

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Tyler Maldonado

Tyler Maldonado es licenciado en Filología Inglesa por la Universidad de California, Berkeley. Escribe sobre vivienda, personas sin hogar y medio ambiente. Vive en el condado de Santa Cruz.