Infórmese sobre las elecciones locales del 8 de noviembre

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Infórmese sobre las elecciones locales del 8 de noviembre
A four-bedroom home near West Cliff Drive in Santa Cruz sits empty in June after it was sold for $2.3 million in November. Homes under active construction would be exempt from a proposed tax on empty homes. (Kara Meyberg Guzman -- Santa Cruz Local)

Una casa de cuatro dormitorios cerca de West Cliff Drive en Santa Cruz permanece vacía en junio después de su venta por 2,3 millones de dólares en noviembre de 2021. Las viviendas en construcción estarían exentos de un impuesto propuesto sobre las viviendas vacías. (Kara Meyberg Guzmán - Santa Cruz Local)

¿Qué es la Medida N?

Los votantes de la ciudad de Santa Cruz decidirán sobre la Medida N en las elecciones del 8 de noviembre. Medida N es un impuesto sobre las viviendas que están vacías durante la mayor parte del año en la ciudad de Santa Cruz. El impuesto recaudaría dinero para proyectos de vivienda asequible. Debido a la escasez de viviendas en la ciudad, el impuesto pretende incentivar a los propietarios a ocupar o alquilar sus propiedades. Los proponentes recogieron firmas para incluir la medida en la papeleta electoral del 8 de noviembre.

Oakland, Washington D.C. y Vancouver (Columbia Británica) tienen impuestos similares sobre las viviendas vacías. San Francisco y Berkeley son algunas de las ciudades en las que se están estudiando medidas similares. El Ayuntamiento de Capitola estudió este año la posibilidad de establecer un impuesto sobre las viviendas desocupadas y decidió no incluirlo en la papeleta electoral de noviembre.

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¿Qué haría la Medida N?

Los propietarios de viviendas en la ciudad tendrían que presentar un formulario anual en línea o por correo postal que declare si su vivienda ha estado ocupada durante al menos 120 días en el último año. Los días no tienen por qué ser consecutivos, y la vivienda puede estar ocupada por el propietario o por un inquilino, según la ley propuesta.

Si la parcela ha estado ocupada menos de 120 días en el último año, los propietarios pagarían una tasa de 6.000 dólares por parcela para una vivienda unifamiliar. Los propietarios pagarían 6.000 dólares por parcela desocupada en el caso de complejos de hasta seis unidades, y 3.000 dólares por unidad desocupada en el caso de complejos de siete o más unidades.

La mayor parte del dinero recaudado financiaría la construcción de nuevos proyectos de vivienda asequible o ayudaría a comprar propiedades para convertirlas en viviendas asequibles.

  • Las viviendas deben ser para residentes con ingresos bajos, muy bajos o extremadamente bajos en comparación con la renta media de la zona del condado de Santa Cruz.
  • Hasta el 5% del dinero podría destinarse a servicios de higiene, saneamiento y aseo para las personas sin hogar.
  • Hasta el 15% del dinero podría utilizarse para aplicar el impuesto.

La ciudad desarrollaría un proceso de auditoría anual. Los auditados tendrían que demostrar que la parcela ha sido ocupada. El número de auditorías realizadas y las pruebas exigidas no se especifican en la propuesta de ley. Las pruebas podrían incluir facturas de agua y electricidad, así como un permiso de conducir en el que figure la dirección de la vivienda, según el director de campaña de la medida. 

La iniciativa incluye varias exenciones del impuesto:

  • Propietarios que hayan sufrido un acontecimiento médico importante o un despliegue militar activo.
  • Edificios en construcción activa.
  • Propietarios a la espera de que la ciudad apruebe la licencia de obras o los derechos de urbanización.
  • Las 291 parcelas permitidas en virtud de la Ordenanza de alquileres de corta duración.

¿Qué significa votar "sí"?

La Medida N instituiría un impuesto de desocupación para casas y apartamentos dentro de la Ciudad de Santa Cruz. El impuesto comenzaría en 2024. En 2024, los propietarios tendrían que presentar declaraciones de ocupación para 2023. El dinero del impuesto se utilizaría para financiar proyectos de vivienda asequible. 

¿Qué significa votar "no"?

Un "no" a la Medida N no añadiría un impuesto de vacantes. 

Aspectos a tener en cuenta sobre el impuesto de vivienda vacía

Defensores y detractores del impuesto propuesto han discutido sobre las tasas de desocupación de la ciudad. 

Los responsables de las finanzas municipales han elaborado un análisis en junio y un análisis revisado en agosto que estimaban los ingresos, los costes de puesta en marcha y los costes anuales de administración del programa propuesto de impuesto sobre viviendas vacías.

En el informe de agosto: 

  • El departamento de finanzas de la ciudad estimó que 1.000 casas y apartamentos podrían acogerse al impuesto, basándose en los registros municipales.
  • Dependiendo de cuántas de esas viviendas pudieran acogerse a exenciones del impuesto, la medida recaudaría entre 2,5 y 4,1 millones de dólares al año, según estimaciones del Departamento de Hacienda.
  • Los costes iniciales únicos ascienden a unos 533.746 dólares, frente a los 607.000 dólares del análisis municipal de junio.
  • Un coste administrativo anual de unos 450.000 dólares, frente a los 420.000 dólares del análisis municipal de junio.

Los líderes de Santa Cruz Together, un comité político, han dicho que no apoyan el Empty Home Tax en parte porque creen que los métodos de presentación son onerosos para los propietarios e invaden la privacidad de los propietarios. Santa Cruz Together se formó en 2018 para oponerse con éxito a la Medida M. La medida proponía reglas de desalojo más estrictas y control de alquileres. 

Otros opositores al impuesto sobre viviendas vacías han afirmado que podría añadir una capa de burocracia sin recaudar mucho dinero para crear viviendas asequibles.

Si los votantes aprueban el impuesto, un Comité de Supervisión del Impuesto sobre Viviendas Vacías "supervisaría la administración del impuesto", según un análisis imparcial del abogado de la ciudad de Santa Cruz, Tony Condotti. análisis imparcial del abogado de la ciudad de Santa Cruz, Tony Condotti. El comité también haría recomendaciones al Ayuntamiento de Santa Cruz "para la mejora de la zonificación y las designaciones de uso del suelo en el interés de la creación de viviendas asequibles", escribió Condotti. viviendas asequibles", escribió Condotti.

Condotti escribió: "El comité tendría hasta nueve miembros, incluyendo tres miembros que deben ser inquilinos, dos personas de bajos ingresos, dos con experiencia financiera, un estudiante de la UC Santa Cruz, y un empleado sindicalizado de la ciudad. La medida requeriría que el administrador de la ciudad o la persona designada proporcionara asistencia de oficina, apoyo administrativo y asistencia técnica, y asistiera a las reuniones del comité." 

Casey Beyer, Director General de la Cámara de Comercio del Condado de Santa Cruz, puso en duda la eficacia del grupo. 

Beyer dijo que el comité "no tiene experiencia práctica en el sector de la vivienda asequible, y no tiene ningún conocimiento implícito de la zonificación y el proceso de toma de decisiones sobre el uso del suelo". escribió Beyer en un comunicado. "Además, sólo dos miembros del comité de nueve miembros tienen un requisito designado de experiencia financiera".

Los partidarios del Impuesto sobre las Viviendas Vacías han dicho que el impuesto:

  • Creará un incentivo para que los propietarios de segundas viviendas las alquilen o vivan en ellas. Los nuevos alquileres aumentarían el parque de viviendas para trabajadores de la ciudad. 
  • Los ocupantes de viviendas probablemente gastarían más dinero en Santa Cruz y contribuirían a la base impositiva de los servicios municipales.
  • Creará una nueva fuente de fondos para proyectos de vivienda asequible.
  • No se aplicará a la mayoría de los residentes de la ciudad de Santa Cruz.

Al igual que otras sanciones de la legislación fiscal, el texto de la Medida N establece que los propietarios que mientan en el formulario podrán ser procesados por delitos menores. Los propietarios que no presenten declaraciones juradas sobre si han ocupado una vivienda podrían ser acusados de una infracción en los dos primeros casos, y luego de un delito menor, según la ley propuesta. Los condenados por un delito menor podrían enfrentarse a una multa o a penas de cárcel, según la propuesta de ley. Como ocurre con todas las leyes, los infractores no tienen por qué ser procesados.

Durante una reunión del Ayuntamiento de Santa Cruz celebrada el 23 de agosto, se preguntó a Condotti si el impuesto sobre viviendas vacías propuesto crearía un registro público de viviendas desocupadas. Condotti dijo: "No estoy familiarizado con un componente de registro de la medida. Hay una declaración anual que se mantendrá en los archivos de la ciudad en alguna base de datos, pero no que yo sepa un registro a disposición del público."

¿Cómo han funcionado impuestos similares en otros lugares?

En los dos años en que se ha aplicado un impuesto similar a las viviendas vacías en Oakland, se han recaudado 14,4 millones de dólares, dijo una portavoz de la ciudad de Oakland. Alrededor de 2,2 millones de dólares se recaudaron de propiedades residenciales; el resto provino de unidades vacías en propiedades comerciales o de uso mixto, que no se gravarían bajo la Medida N. El número de parcelas residenciales evaluadas para el impuesto cayó un 3% de 2019 a 2020.

Un impuesto sobre viviendas vacías iniciado en 2017 en Vancouver (Columbia Británica) ha recaudado 105,6 millones de dólares, según un informe de la ciudad de Vancouver. Las propiedades vacías han disminuido un 26%, según el informe.

Una diferencia clave en Oakland es que los impuestos se aplican a las unidades que los funcionarios de la ciudad determinan que están vacías. Las normas propuestas en Santa Cruz obligarían a los propietarios a declarar cada año si su propiedad ha estado desocupada.

Más información

Historias locales de Santa Cruz sobre el impuesto a las viviendas vacías

Corrección: El número de unidades permitidas en la Ordenanza de Alquiler a Corto Plazo de Santa Cruz era incorrecto en una versión anterior de esta historia.

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Reportera / Becaria de Noticias Locales de California

Jesse Kathan is a staff reporter for Santa Cruz Local through the California Local News Fellowship. They hold a master's degree in science communications from UC Santa Cruz.