A four-bedroom home near West Cliff Drive in Santa Cruz sits empty in June after it was sold for $2.3 million in November. Homes under active construction would be exempt from a proposed tax on empty homes. (Kara Meyberg Guzman -- Santa Cruz Local)

Una casa de cuatro dormitorios cerca de West Cliff Drive, en Santa Cruz, permanece vacía en junio, después de haber sido vendida por 2,3 millones de dólares en noviembre. Casas en construcción activa estarían exentos de un impuesto propuesto sobre las viviendas vacías. (Kara Meyberg Guzmán - Santa Cruz Local)

SANTA CRUZ >> Es probable que los votantes de la ciudad de Santa Cruz vean una pregunta en la papeleta de noviembre sobre si añadir un impuesto a los propietarios que dejan sus casas vacías durante la mayor parte del año.

El posible impuesto tiene dos objetivos: incentivar a los propietarios para que alquilen o habiten viviendas desocupadas y recaudar fondos para proyectos de vivienda asequible destinados a residentes con rentas más bajas que luchan contra el aumento de los alquileres y la falta de vivienda en la región.

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"Sinceramente, hemos recibido una avalancha de correos electrónicos o llamadas telefónicas: 'Soy la única en mi calle. No hay nadie en mi bloque en todo el año, excepto el 4 de julio", explica Cyndi Dawson, directora de la campaña del Impuesto sobre Viviendas Vacías.

Los responsables municipales de Capitola también están estudiando un impuesto sobre las viviendas vacías.El administrador municipal de Capitola, Jamie Goldstein, declaró la semana pasada que estaba estudiando las facturas de agua como indicador de las viviendas vacías. Dawson dijo que los datos de Santa Cruz Municipal Utilities District mostraron 14.255 contadores activos y 838 contadores con cero uso de agua durante al menos ocho meses. Pero algunas de esas casas están en Live Oak y no estarían sujetos al impuesto propuesto. Además, algunos de uso del agua podría ser sólo para jardinería en casas vacías, dijo Dawson.

Dawson añadió que había tenido noticias de residentes del Upper y Lower Westside y del Eastside que informaban de algunas viviendas vacías. "Todo el mundo tiene esa historia en la que no hay nadie en casa. Es un fenómeno que afecta a toda la ciudad", dijo Dawson el viernes. 

La ciudad de Santa Cruz cuenta con unas 24.000 viviendas, según el censo de 2020. Dawson estimó que la ciudad tiene "más de 1.000, probablemente más cerca de 2.000 viviendas vacías".

  • De 2015 a 2020, las encuestas de la Oficina del Censo sugieren que 1.806 viviendas de la ciudad de Santa Cruz estaban vacías. Esa tasa de desocupación de aproximadamente el 7,5% incluye segundas viviendas, algunas viviendas en construcción y unas 582 viviendas usadas "estacionalmente o para recreo".
  • En el censo de 2020, alrededor del 9,5% de las viviendas de la ciudad de Santa Cruz se consideraban vacías. Sin embargo, las restricciones de viaje y la educación en línea en la UC Santa Cruz pueden haber sesgado las tasas de alquiler y desocupación en Santa Cruz en 2020, han dicho algunos opositores al impuesto sobre viviendas vacías.
  • En 2021, el Departamento de Finanzas de California encontró una tasa de vacantes del 9% para la ciudad de Santa Cruz. Utilizó datos estatales para afinar y actualizar la información del Censo.

Dawson afirma que gravar esas viviendas podría generar millones de dólares para iniciativas de vivienda asequible. Pero los opositores se muestran escépticos de que el impuesto sea una respuesta eficaz a la escasez de viviendas en la ciudad.

¿Qué ha motivado el impuesto sobre las viviendas vacías?

Un impuesto sobre viviendas vacías en la ciudad de Santa Cruz cobraría a los propietarios de casas de vacaciones, propiedades de inversión y otras casas y apartamentos que estén vacíos o habitados con poca frecuencia.

"Los costes de la vivienda están fuera del alcance de muchos de nuestros profesores, nuestros cuidadores de niños, nuestros trabajadores médicos: gente que sirve a nuestra comunidad cada día", dijo Dawson. "Queríamos encontrar una manera de asegurarnos de que esa gente pueda vivir donde trabaja".

Mientras tanto, los costes de la vivienda han pasado a representar una parte mayor de los gastos de los residentes o les han obligado a mudarse. Muchas personas gastan la mitad de sus ingresos en alquiler. Las encuestas de la UC Santa Cruz de 2016 a 2018 afirmaron que el 48% de los encuestados de Westside y el 49% de los encuestados en Beach Flats y el área de Lower Ocean gastaron más de la mitad de sus ingresos en alquiler.

Homes on West Cliff Drive with a view of the Pacific Ocean

Algunas viviendas del Westside de Santa Cruz permanecen vacías durante gran parte del año. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)

Cómo funcionaría el impuesto

Si los votantes de la ciudad de Santa Cruz aprueban la medida en la papeleta de noviembre, se crearían varios requisitos: 

  • Los propietarios de viviendas en la ciudad tendrían que presentar un formulario anual en línea o por correo en el que declaren si su vivienda ha estado ocupada al menos 120 días en el último año. Los días no tienen por qué ser consecutivos, y la vivienda puede estar ocupada por el propietario o por inquilinos.
  • Si la parcela ha estado ocupada menos de 120 días en el último año, los propietarios pagarían una tasa de 6.000 dólares por parcela para una vivienda unifamiliar, 6.000 dólares por parcela vacía para complejos de hasta seis unidades y 3.000 dólares por unidad vacía para complejos de siete o más unidades.
  • La ciudad desarrollaría un proceso de auditoría anual, y los auditados tendrían que aportar pruebas de que la parcela ha estado ocupada. La ordenanza no especifica el número de auditorías realizadas ni las pruebas exigidas, pero éstas podrían incluir un permiso de conducir con la dirección indicada y facturas de agua y electricidad, según Dawson. 

La iniciativa municipal de Santa Cruz necesita más del 50% de los votos para ser aprobada. En 2024, los propietarios tendrían que presentar declaraciones de ocupación para 2023, según la ley propuesta.

La iniciativa incluye varias exenciones del impuesto:

  • Propietarios de viviendas que hayan sufrido un acontecimiento médico grave o un despliegue militar activo.
  • Edificios en construcción activa.
  • Propietarios a la espera de que la ciudad apruebe la licencia de obras o los derechos de urbanización.
  • Las 250 parcelas permitidas por la ordenanza municipal de alquileres de corta duración.

La mayor parte del dinero recaudado financiaría la construcción de nuevos proyectos de vivienda asequible, o convertiría las residencias existentes en viviendas asequibles.

  • Las viviendas deben ser para residentes con ingresos bajos, muy bajos o extremadamente bajos en comparación con los ingresos medios de la zona del condado de Santa Cruz.
  • Hasta el 5% del dinero podría destinarse a servicios de higiene, saneamiento y aseo para las personas sin hogar.
  • Se podría utilizar hasta un 15% para aplicar el impuesto.

"Realmente estamos dando una oportunidad a los propietarios de dar un paso adelante y tomar una cantidad muy pequeña de tiempo una vez al año para ayudar a mantener Santa Cruz accesible a todos, a estos trabajadores críticos que realmente hacen de Santa Cruz el lugar que es", dijo. "Esta ordenanza trata de vecinos que quieren más vecinos. Queremos que nuestros vecinos estén en casa".

Experiencias de otras ciudades

El impuesto sobre viviendas vacías de Santa Cruz sigue el modelo de otros similares aplicados en Oakland y Vancouver (Canadá). Los organizadores de San Francisco están recogiendo firmas para presentar una ordenanza similar en las elecciones municipales de noviembre. El Ayuntamiento de Capitola también tiene previsto estudiar una propuesta de impuesto sobre las viviendas vacías para la votación del 8 de noviembre.

La vicealcaldesa de Oakland, Rebecca Kaplan, fue una de las principales defensoras del impuesto de vacantes de Oakland, que fue aprobado por los votantes en 2019. 

Durante una conferencia con el grupo de la comunidad Reimagine Santa Cruz 10 de febrero, Kaplan dijo que la medida ha tenido éxito tanto en la recaudación de dinero para los servicios sin hogar y reducir el número de propiedades vacías.

"Puede funcionar, puede aprobarse, puede marcar la diferencia", dijo Kaplan. 

En los dos años en que se ha aplicado este impuesto en Oakland, se han recaudado 14,4 millones de dólares. Alrededor de 2,2 millones de dólares proceden de propiedades residenciales; el resto, de unidades vacías en propiedades comerciales o de uso mixto, según un representante de Oakland. El impuesto sobre viviendas vacías de Oakland se aplica a propiedades residenciales y no residenciales, incluidos terrenos no urbanizados y propiedades comerciales.

El número de parcelas residenciales evaluadas para el impuesto cayó un 3% de 2019 a 2020. La disminución es "el resultado de múltiples factores", escribió un representante de la ciudad en un correo electrónico. 

Mientras que algunos propietarios están empezando a utilizar sus propiedades, otros han solicitado permisos de construcción o de aparcamiento de vehículos recreativos, han vendido la propiedad o han donado parcelas a la ciudad, según el representante. 

Hay algunas diferencias clave en la propuesta de ley de Santa Cruz. 

  • A diferencia de la ley de Oakland, el impuesto sobre viviendas vacías no se aplicaría a los locales comerciales ni a los terrenos baldíos. 
  • Aunque el Ayuntamiento de Oakland rebajó el impuesto de 6.000 a 3.000 dólares para muchas propiedades durante el primer año de vigencia del impuesto, el Ayuntamiento de Santa Cruz no tendría potestad para rebajarlo sin otra medida electoral. 

Muchos detalles de cómo se evaluará el Impuesto sobre Viviendas Vacías de Santa Cruz, incluyendo el número de auditorías que se llevarán a cabo, y si los residentes podrán informar de casas vacías sospechosas, no se detallan en la ordenanza. Esto es para dar a la ciudad flexibilidad en la forma en que recauda el impuesto, dijo Dawson. 

Los opositores expresan su preocupación

Carol Polhamus, jubilada y residente en Santa Cruz desde hace muchos años, afirmó que el hecho de que la ordenanza se centre en las viviendas vacías distrae la atención de las causas profundas de la crisis de la vivienda en Santa Cruz.

"Creo que la gente está debidamente frustrada por el hecho de que no haya suficientes viviendas. Para mí, la razón principal es que no hemos construido ninguna", afirmó. "Creo que ése es el meollo de la cuestión". 

Polhamus calificó las cifras de vacantes del censo de "salvajemente infladas", teniendo en cuenta que el censo tuvo lugar durante el inicio de la pandemia COVID-19 y muchos estudiantes vivían en otros lugares. Se refirió a un informe del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. que estimaba una tasa de desocupación del 0,1% para las viviendas en propiedad, del 1,7% para los condominios en propiedad y del 1,9% para todos los alquileres.

"La estimación más generosa, creo yo, echando cuentas, es que podría haber 200 viviendas vacías" en Santa Cruz, dijo.

Las tasas de vacantes en ese informe se calculan a partir de modelos estadísticos que utilizan el cambio en el mercado de alquiler y vivienda desde el censo de 2010 para estimar las tasas de vacantes actuales, dijo la economista de Vivienda y Desarrollo Urbano Elaine Ng, que trabajó en el informe. "HUD no realiza encuestas para llegar a estas estimaciones", escribió en un correo electrónico. Las tasas no incluyen alquileres de vacaciones u otros hogares de uso poco frecuente, escribió.

Con los costes de creación y mantenimiento del programa, a Polhamus le preocupa que el programa cueste más dinero del que ingresa. 

En 2019, el primer año en que Oakland recaudó su impuesto sobre vacantes, la ciudad gastó casi $ 500,000 para crear un portal en línea para propietarios y administrar el impuesto, según los registros de la ciudad. Al año siguiente, gastó alrededor de 200.000 dólares para ejecutar el programa. 

Dawson dijo que el programa de Santa Cruz podría no ser tan costoso. En lugar de utilizar el método de Oakland de cobrar el impuesto sólo a las casas que la ciudad determina que están vacías, el Impuesto a las Casas Vacías requeriría que todos los propietarios declararan su estado de desocupación cada año. Dawson afirmó que este método supondrá menos costes administrativos. 

En Ayuntamiento de Capitola también tiene previsto estudiar la posibilidad de poner un impuesto sobre las viviendas vacías en la votación de noviembre.

  • Los líderes de la ciudad de Capitola estimaron que el coste de redactar una ley en Capitola es de unos 10.000 a 15.000 dólares, más unos 5.000 dólares para poner la medida en la papeleta de noviembre y aproximadamente 18.000 dólares que la ciudad ya gastó en encuestas.
  • La aplicación inicial de un impuesto sobre viviendas vacías costaría a la ciudad entre 20.000 y 30.000 dólares, y después entre 5.000 y 10.000 dólares anuales, según los responsables de Capitola. 

Dawson y Polhamus dijeron que esperan con interés la publicación de un informe sobre el impacto financiero de la ordenanza preparado por el personal de la ciudad.. Los informes detallarán cómo la medida podría afectar a la ciudad, incluidos los impactos en:

  • Uso del suelo, incluida la disponibilidad de viviendas.
  • Financiación para transporte, escuelas, parques y otras infraestructuras públicas.
  • La capacidad de la comunidad para atraer y retener empresas.

Está previsto que el informe se presente al ayuntamiento el 28 de junio. 

Lea la propuesta. 

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Reportera / Becaria de Noticias Locales de California | + puestos

Jesse Kathan is a staff reporter for Santa Cruz Local through the California Local News Fellowship. They hold a master's degree in science communications from UC Santa Cruz.