Carolyn Burke, left, is the assistant director of community development and infrastructure for the County of Santa Cruz. She looks at building plans with Santa Cruz County Principal Planner Stephanie Hansen. (Grace Stetson — Santa Cruz Local)

Carolyn Burke, a la izquierda, y Stephanie Hansen son subdirectoras del Departamento de Desarrollo Comunitario e Infraestructuras del Condado de Santa Cruz. (Grace Stetson - Santa Cruz Local)

SANTA CRUZ >> Un nuevo tablero de control estatal que rastrea el tiempo que se tarda en obtener permisos de vivienda muestra tiempos de espera más largos para los permisos en algunas áreas del Condado de Santa Cruz en comparación con el promedio estatal.

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Los datos empiezan a cuantificar lo que los constructores saben desde hace tiempo sobre el proceso, a menudo largo, de construcción de viviendas en el condado de Santa Cruz. También ofrece algunas comparaciones sobre la carga de trabajo del personal de planificación y los avances de la ciudad y el condado para paliar la escasez de viviendas en la región.

  • Se tarda entre 70 y 106 días de media en cumplir los requisitos legales para construir una casa en California, según el cuadro de mandos estatal. Se tarda otros 48 a 125 días en obtener los permisos para iniciar la construcción, según el cuadro de mandos.
  • En las ciudades de Santa Cruz y Capitola, se tarda varios meses más que la media estatal en obtener permisos, sugieren los datos.
  • Faltan algunos datos sobre permisos en zonas no incorporadas del condado de Santa Cruz, aunque el condado mantiene su propio cuadro de mandos. También falta información sobre algunos permisos en Scotts Valley. Los planificadores de Scotts Valley no respondieron a las solicitudes de comentarios. 

El cuadro de mandos estatal hace un seguimiento del número medio de días que tarda un constructor en obtener los permisos de una ciudad o condado. También hace un seguimiento del promedio de días que tarda un constructor con permisos en completar el proyecto de vivienda.

El cuadro de mandos también muestra el progreso de las ciudades y los condados hacia los objetivos estatales de producción de viviendas en la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda. Estos objetivos, que se fijan aproximadamente cada ocho años bajo la dirección del Estado, son mínimos de producción de viviendas para ayudar a paliar la escasez de viviendas en el Estado.

"Lo que verán es que la construcción puede ser un proceso muy largo", dijo Suzi Merriam, directora de desarrollo comunitario de Watsonville. "Lo único que controlan los organismos reguladores es el tiempo que se tarda en revisar algo".

El salpicadero tiene algunas limitaciones. 

  • Los responsables municipales y comarcales comunican los datos al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado y los responsables estatales no los verifican. 
  • Las fechas de presentación y concesión de derechos no se registran de forma universal para cada proyecto. Por ejemplo, la base de datos excluye muchas fechas de concesión de derechos, especialmente en la zona no incorporada del condado de Santa Cruz. 
  • El tiempo medio desde la aprobación del permiso hasta la finalización de la construcción sólo incluye las viviendas terminadas.
  • Según algunos promotores del condado de Santa Cruz, los proyectos de viviendas de distinto tamaño no deberían compararse entre sí por el tiempo que se tarda en obtener los derechos, obtener los permisos y construir. El cuadro de mando ofrece desgloses por tipos de viviendas, pero sacar conclusiones más amplias es problemático, según algunos promotores.

Las "autorizaciones" suelen ser el primer obstáculo en el desarrollo de terrenos para viviendas. Básicamente demuestran que se cumplen los requisitos legales para construir una vivienda.

Plazo medio desde la presentación hasta la concesión Plazo medio desde la concesión del derecho hasta la obtención del permiso Plazo medio desde la obtención del permiso hasta la finalización de la vivienda
Ciudad de Santa Cruz 105 días para 50 proyectos 266 días para 33 proyectos 375 días para 172 proyectos
Capitola 77 días para 15 proyectos 213 días para 12 proyectos 382 días para 5 proyectos
Watsonville 9 días para 2 proyectos*. 101 días para 39 proyectos 219 días para 38 proyectos
Valle de Scotts 29 días para 3 proyectos Sin datos 211 días para 14 proyectos
Condado de Santa Cruz no incorporado 206 días para 7 proyectos** Sin datos 303 días para 86 proyectos
California De 70 a 106 días De 48 a 125 días De 223 a 251 días

Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California de julio de 2020 a diciembre de 2021. Los "derechos" muestran esencialmente que se han cumplido los requisitos legales para construir una vivienda.
*Watsonville también incluyó 10 proyectos de viviendas en régimen de alquiler que obtuvieron la autorización el mismo día de su presentación, según los datos estatales.
**Este promedio se basa en un pequeño número de proyectos que los planificadores del condado manejado porque no hay datos de derechos que faltan para docenas de proyectos en el condado no incorporado de Santa Cruz.

Licencias de obras

Los permisos de construcción "garantizan la seguridad, protegen el medio ambiente y nos ayudan a convivir", afirma un sitio web de planificación del condado de Santa Cruz. Parte de la razón por la que algunos procesos de obtención de permisos tardan más que otros es la cantidad de personal de que dispone cada ciudad y condado para tramitarlos. 

El condado de Santa Cruz, que gestiona los permisos de construcción de las zonas no incorporadas al condado, como Live Oak y el valle de San Lorenzo, mantiene un un cuadro de mandos independiente. En él se indica que los cinco planificadores del condado expidieron 1.879 permisos en los últimos 12 meses. Según el cuadro de mandos, se tarda una media de 29 días en examinar los permisos.

El condado también dispone de un Centro de Permisos de Recuperación Dashboard que realiza un seguimiento de los permisos de construcción en la zona de CZU Lightning Complex Fire, donde más de 900 casas fueron destruidas en 2020. Afirma que 148 casas han sido autorizadas para construir y 177 permisos estaban en proceso el viernes.

Iman Novin, promotor y director de Novin Development, dijo que otra limitación del cuadro de mandos es que cada proyecto de vivienda es diferente. La empresa de Novin tiene planes para desarrollar viviendas en 831 Water St. en Santa Cruz y 2388 Park Ave. en Soquel.

"Puede haber procesos de revisión medioambiental, oposición de la comunidad", dijo Novin. "Hay tantos factores distintos que es difícil generalizar". 

Obstáculos a la vivienda en Santa Cruz

Sam Haschert, planificador principal de la ciudad de Santa Cruz, ha visto de primera mano cómo la comprensión del público ha chocado con los plazos reales de desarrollo, sobre todo al examinar toda la información del cuadro de mandos.

En la ciudad de Santa Cruz, Haschert describió 38 "proyectos "significativos en diversas fases de desarrollo. Cada proyecto incluye al menos 25 nuevas viviendas o más de 25.000 pies cuadrados de espacio comercial.

"Es difícil calcular los plazos, ya que nuestra oficina tiene plazos obligatorios, pero hay una gran parte del proceso de concesión de permisos que escapa a nuestro control", dijo. 

En Santa Cruz y otras ciudades del condado de Santa Cruz, debe aparecer un anuncio público en el periódico Santa Cruz Sentinel al menos tres semanas antes de las audiencias públicas. Este proceso puede alargar los plazos de un proyecto, dependiendo del número de audiencias públicas necesarias.

Haschert dijo que esas audiencias y foros públicos pueden ayudar al promotor a escuchar directamente a la comunidad. "Sabrán si hay algún aspecto del proyecto que vaya a ser controvertido", dijo. "Se harán una idea de si hay algo que pueda frenar el proyecto".

Haschert dijo que los planificadores de la ciudad tratan de utilizar un sistema de pre-solicitud para ayudar a agilizar el proceso con un plazo de tres meses para los proyectos más pequeños, tales como unidades en-ley y plazos más largos para los proyectos más grandes.

En Watsonville, los urbanistas han intentado agilizar el proceso de urbanización. 

Normalmente transcurren al menos dos meses desde la presentación de una solicitud hasta que se conceden los derechos en Watsonville.

Los planificadores del condado describen los retos

Para algunos responsables del Departamento de Desarrollo Comunitario e Infraestructuras del condado de Santa Cruz, lo más importante del cuadro de mando estatal son las comparaciones con otras jurisdicciones. El nuevo departamento del condado fusionó los departamentos de planificación y obras públicas a principios de este año.

Los responsables afirmaron que los problemas de personal han influido en el tiempo que se tarda en obtener los permisos, que es similar al de otras partes del estado.

"Hemos tenido personal que ha decidido trasladarse o cambiar de puesto. También hemos tenido que hacer frente al cambio al trabajo a distancia, que requiere formación adicional", explica Carolyn Burke, Subdirectora del Departamento de Desarrollo Comunitario e Infraestructuras del condado.

Stephanie Hansen, otra subdirectora del Departamento de Desarrollo Comunitario e Infraestructuras del condado, dijo que hay muchos factores en el tiempo que transcurre desde que se obtienen los permisos hasta que se termina una construcción que están fuera del control del condado.

Faltan trabajadores de la construcción. Algunos promotores ponen en pausa los proyectos. "No hay mucho que podamos hacer al respecto", afirma Hansen.

Los promotores hablan de lentitud

Algunos promotores del condado de Santa Cruz dijeron que, aunque trabajan respetuosamente con los planificadores del condado y los de Scotts Valley y Santa Cruz, ellos también se han sentido frustrados por el tiempo que se tarda en construir viviendas.

Kelley Trousdale es un agente inmobiliario de Aptos que lleva varias décadas construyendo casas en el condado de Santa Cruz. Para su proyecto actual, una casa unifamiliar en una zona no incorporada del condado, calcula que lleva unos cinco años. Está a la espera de los permisos.

"Desde el momento de la presentación inicial (del permiso), el condado debe responder en un plazo de 30 días. Desde la revisión inicial pasan unos 90 días", explicó. "Suelen tener entre 15 y 20 comentarios a los que hay que responder antes de seguir adelante".

Trousdale dijo que un "escenario de ensueño" sería de unos seis meses para recibir los permisos, pero es mucho más común no recibir los permisos para la construcción real hasta 12 a 18 meses después de la presentación. "Sólo Obras Públicas tenía 14 ó 15 condiciones, [que eran] muy onerosas", dijo. "Y eso es bastante típico, cuando construyes una casa ahora - es como si [el condado] te retuviera como rehén".

Charles Eadie, consultor en ordenación del territorio de Eadie Consultoresestá trabajando en una urbanización de viviendas y tiendas en Scotts Valley que se propuso originalmente en 2008.

El proyecto del parque Oak Creek está previsto en las carreteras de Glen Canyon y Mount Hermon. Se espera que la Comisión de Planificación de Scotts Valley vuelva a examinar el proyecto en agosto.

Eadie dijo que empezó a asesorar sobre el proyecto en 2017. Reconoció la dificultad de sacarlo adelante.

"Lo solicitamos en mayo de 2018, y no recibimos comentarios de vuelta de la ciudad hasta mayo de 2019", dijo Eadie. "Durante el año siguiente, fuimos y vinimos varias veces sobre cada pequeño detalle", dijo. "Desde 2021, básicamente hemos estado haciendo algunos ajustes más con el personal de la ciudad en él, y luego esperando a que nos programen para la Comisión de Planificación, lo que finalmente hicimos en junio, cuatro años después".

Eadie dijo que el proyecto de Oak Creek está a la espera de las autorizaciones. Ese es el primer escollo del proceso de desarrollo. "Se necesita mucho tiempo, y creo que ese ha sido el caso de muchos otros", dijo Eadie. "Hay proyectos que ni siquiera aparecerán aquí, porque la gente quería presentar o iniciado o se retiró porque parecía que no iba a funcionar".

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Corrección: Una versión anterior de este artículo indicaba incorrectamente el cargo de Stephanie Hansen. Ella es subdirectora del Departamento de Desarrollo Comunitario e Infraestructuras del Condado de Santa Cruz.

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Grace Stetson es una periodista independiente del condado de Santa Cruz que cubre temas de vivienda, personas sin hogar y desarrollo. Stetson se graduó en el máster de la Medill School of Journalism. Stetson ha trabajado para Dateline NBC, Walt Disney Publishing Worldwide, Metro Silicon Valley, the Six Fifty, Good Times y Lookout Santa Cruz.