Roslyn Warriner y su marido, Albert, viven en Bean Creek Road, en Scotts Valley. Su seguro de hogar les cuesta unos 4.200 dólares anuales, más del doble de lo que les costaba con una aseguradora anterior que no les renovó la póliza. (Michael Warren Mott - Santa Cruz Local)

CUMBRE >> Los incendios forestales y las inundaciones en las montañas de Santa Cruz no sólo han trastornado la vida de miles de residentes en los últimos años, sino que también han contribuido a elevar los precios de los seguros de vivienda y han provocado que algunos proveedores de seguros no renueven la cobertura.

Este mes, los defensores de los propietarios rurales del condado de Santa Cruz ofrecieron consejos para ayudarles a navegar por un nuevo panorama de seguros de hogar más caros ofrecidos por proveedores más pequeños. También explicaron una opción de seguro de hogar de último recurso del estado.

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Menos aseguradoras

El seguro de hogar proporciona cobertura para ayudar a reparar o sustituir su vivienda si resulta dañada por una catástrofe, como un incendio. También suele ofrecer cobertura contra robos, acciones legales por lesiones en una propiedad o daños en la vivienda causados por una persona.

Los incendios forestales y otras catástrofes ocurridas en California en los últimos años han obligado a las aseguradoras a pagar a los asegurados más que en el pasado. Por ley, las aseguradoras deben disponer de dinero suficiente para cubrir los pagos, lo que resulta más difícil cuando se producen varias catástrofes naturales en un mismo año. 

En las zonas de alto riesgo, como las quemadas en el incendio del Complejo Relámpago CZU en 2020, algunas de las principales compañías de seguros han reducido o eliminado las nuevas pólizas de seguro de vivienda. State Farm dejó de escribir nuevas pólizas de seguros en California a finales de mayo y no ha renovado algunas pólizas en las montañas de Santa Cruz este año. Allstate dejó de suscribir nuevas pólizas en el condado el año pasado, y Farmers Insurance comenzó a limitar las nuevas pólizas de seguros de propietarios de viviendas aquí este mes.

La situación ha sido especialmente difícil para los supervivientes del incendio de CZU, dijo Lynn Robinson, directora ejecutiva de Valley Churches United. El grupo sin ánimo de lucro ha apoyado a las víctimas del incendio.

"Tener esta experiencia añadida de pensar que quizá no puedas asegurar tu casa o lo caro que será añade otra carga para todas estas personas que no lo habían previsto y no pueden permitírselo", dijo Robinson.

El seguro de hogar no es obligatorio por ley, pero la mayoría de los prestamistas hipotecarios lo exigen. Eso ha hecho que algunos residentes del condado de Santa Cruz recurran a aseguradoras más pequeñas que cobran tarifas más elevadas. También existe un fondo común de seguros contra incendios formado por todas las aseguradoras de California denominado Plan de Acceso Justo a los Requisitos de Seguro, o Plan FAIR, que ofrece cobertura básica contra incendios para zonas de alto riesgo. La ley estatal estableció el plan FAIR para los propietarios de viviendas que no pueden asegurarse con una aseguradora tradicional.

"El plan FAIR es el seguro de último recurso, pero no es el fin del mundo. Es mejor que no tener cobertura", dijo Bach.

La asambleísta estatal Gail Pellerin dijo que la falta de opciones de seguros para propietarios de viviendas y las subidas de tarifas están "en la mente de todos". Pellerin representa el Distrito 28, que incluye San Lorenzo Valley, partes de las montañas de Santa Cruz, la costa norte y otras áreas.

"Lo oímos en el pasillo, en las reuniones, de los electores", dijo Pellerin sobre los problemas del seguro de hogar. "Los miembros de la legislatura estamos en el mismo barco con nuestras propias casas. Es muy preocupante", añadió.

Para ayudar a los propietarios rurales del condado de Santa Cruz a entender el nuevo panorama de los seguros de vivienda, Santa Cruz Local habló con expertos y residentes para encontrar respuestas a estas preguntas comunes:

Mi aseguradora de hogar no me renueva la póliza. ¿Qué debo hacer? 

"Si recibe un aviso de no renovación, debería haberlo recibido 75 días antes de que expire la póliza. "Es posible que necesite todo ese plazo para obtener una cobertura completa, así que empiece a comprar". 

Si su seguro supedita la renovación a la realización de mejoras en la vivienda para reducir el riesgo de incendio, hágalas, dice Bach. Si necesita ayuda financiera para llevarlas a cabo, recurra al Centro de Recursos para la Reducción del Riesgo de Incendios Forestales y la Protección de Activos (WRAP, por sus siglas en inglés) de United Policyholders. Centro de Recursos WRAP que incluye subvenciones y asistencia técnica.

"Si su aseguradora le dice que haga las cosas, hágalas y presente pruebas. Esperemos que te renueven", dice Bach.

También puede valer la pena pedir medidas de mejora aunque reciba un aviso de no renovación. "Puede preguntarles: '¿Qué necesitan que haga para que estén dispuestos a asegurarme?", dice Valerie Brown, subdirectora ejecutiva de United Policyholders. Brown también preside Grupo de Recuperación a Largo Plazo del Condado de Santa Cruz para supervivientes del incendio de CZU.

Cuando le ofrezcan una nueva póliza de hogar, lea la letra pequeña.

Chris Copeland es perito general ejecutivo jubilado y vicepresidente adjunto de la aseguradora Chubb & Son Inc. Trabajó allí durante 28 años. Copeland dijo que conocía a una pareja que compró una casa y permitió que la compañía hipotecaria comprara su póliza. La póliza cubría el préstamo, pero no el contenido de la vivienda ni los gastos de manutención.

"Lo perdieron todo. Simplemente no prestaron atención", dijo Copeland. "El préstamo era de 400.000 dólares y todos los 400.000 fueron a parar a la compañía hipotecaria".

Considere una cobertura de al menos el 80% del valor de su vivienda, de modo que tenga dinero suficiente para reconstruirla o comprar una nueva, añade el agente inmobiliario Chris Clayton.

Los consumidores también pueden utilizar este vídeo y estas diapositivas de United Policyholders para obtener más consejos sobre qué hacer si no se renueva la póliza de su vivienda.

¿Y si no encuentro un seguro de hogar?

Sea persistente y considere la posibilidad de consultar a un corredor de seguros independiente.

"Los corredores independientes son corredores que no están en deuda con ninguna aseguradora", explica Brown, de United Policyholders. "Son capaces de suscribir pólizas para múltiples aseguradoras".

Puede buscar corredores independientes en Internet o utilizar herramientas de búsqueda creadas por California Independent Insurance Agents and Brokers o el Departamento de Seguros de California.

Si elige una aseguradora de la que no ha oído hablar, infórmese sobre los diferentes tipos de aseguradoras.

"Las aseguradoras estándar admitidas tienen que seguir las leyes de protección al consumidor", dijo Brown, mientras que "las aseguradoras no admitidas están menos reguladas", añadió. "Hay que asegurarse de que sean financieramente estables".

Tener una buena relación con su nuevo agente de seguros también es una ventaja, dijo el agente inmobiliario local Chris Clayton. "Tiene que encontrar a alguien dispuesto a trabajar con usted y a explicárselo. Es más importante que nunca", dijo Clayton.

¿Qué es el plan FAIR de California para el seguro de hogar?

El Plan de Acceso Equitativo a los Requisitos de Seguro, o Plan FAIR, ofrece seguros básicos contra incendios en zonas de alto riesgo. Se financia principalmente con las pólizas que vende a los consumidores y cuenta con el respaldo financiero de las compañías de seguros que operan en California.

Para muchos habitantes de las montañas de Santa Cruz, el Plan FAIR es la única opción. Dentro de él hay diferentes niveles de cobertura. Un plan FAIR básico sólo cubre los daños causados por el fuego y el rayo, una explosión interna o el humo.

"Se supone que es temporal. Si no tiene opciones fuera del Plan FAIR, que sea una solución temporal", dijo Bach. 

Los propietarios de viviendas también deben asegurarse de obtener una póliza de "Diferencia de Condiciones", o DIC, que cubre las carencias de lo que el Plan FAIR no cubre, dijo Bach. 

Dijo que tener ambas pólizas también podría resultar inasequible.

"Esta situación es brutal para muchos propietarios de bajos ingresos que pasaron de pagar 800 a 5.000 o 10.000 dólares en primas", dijo Bach.

"El Plan FAIR es el camino a seguir en estos días, de verdad", dijo Vanessa Ditz, un agente de seguros independiente en Agencia de Seguros Cassidy en Scotts Valley. "Ahora mismo es un riesgo tan grande que [las grandes aseguradoras] no quieren asegurar en estas zonas", dijo.

Ditz confía en que la estrechez del mercado de seguros sea temporal y que, con la gestión del riesgo de incendios forestales, las cosas puedan mejorar. 

¿Cómo puedo hacer que mi seguro de hogar sea más asequible?

Combinar sus pólizas de automóvil y hogar también puede ayudarle a ahorrar dinero. Si la prima es demasiado alta, puedes aumentar la franquicia. 

También puede buscar su nombre y dirección en el sitio web de una agencia de informes de los consumidores solicitando su informe Comprehensive Loss Underwriting Exchange, o Informe CLUE. El informe muestra el historial de siniestros en su hogar, como un informe de crédito para su hogar una vez al año, dijo Brown. Si marca la casilla "solicite su informe de información al consumidor", podrá acceder a su informe CLUE, así como a datos sobre transacciones inmobiliarias y propiedad, registros de embargos, sentencias, quiebras y otra información de registros públicos.

"Eso tiene hasta siete años de historia de la propiedad personal. Y si usted está preocupado por el costo, usted podría comprobar para ver si tiene algún error en eso", dijo Brown.

Vanessa Ditz, agente de seguros independiente de la zona, afirma que también puede merecer la pena pagar la tarifa más alta de una aseguradora importante, porque es posible que no se vuelva a ofrecer.

¿Cómo han encontrado otros residentes rurales del condado de Santa Cruz un nuevo seguro de hogar?  

Varios residentes rurales del condado de Santa Cruz que no eran supervivientes del Incendio de CZU dijeron que consiguieron pólizas de seguro de State Farm el último día que aceptaron nuevas pólizas en California gracias a agentes de seguros que actuaron con rapidez. 

Paul Booth, de 68 años, vive en un estrecho y sinuoso camino de entrada a la autopista 17 con su mujer, Columba. La hierba crece en el lado sur de la colina en la que viven, y los árboles están en todos los demás lados.

En un soleado día de julio, Booth estaba motoserrando árboles derribados por las tormentas de febrero.

"Ya entonces pasé por tres pólizas de seguro en tres años. Hacen inspecciones y no les gusta esto o aquello, y cancelan", dijo Booth. "Entonces empezaron a subirnos las tarifas".

Paul Booth stnad in front of his home off Highway 17. He said his home insurance was not renewed in 2023.

Paul Booth, que vive junto a la autopista 17, dijo que su seguro de hogar no se renovó este año. Dijo que no espera que su nueva política para durar más de un año. (Michael Warren Mott - Santa Cruz Local)

Booth dijo que su seguro empezó costando 1.200 dólares al año en 2006 y luego subió a 3.000 dólares anuales. Entonces, Columba encontró un agente en el condado de Santa Clara que les suscribió una póliza de Farmers por 2.200 dólares al año en 2009. Han tenido esa póliza durante los últimos 14 años a pesar de la subida de la tarifa a 5.700 dólares al año.

Hace un par de meses, Farmers les dijo que cancelaban su póliza que debía renovarse este agosto porque su zona se consideraba de alto riesgo de incendio, dijo Booth. Encontró a la agente de seguros Lydia Harville en una lista de correo electrónico de su vecindario, y Harville pudo conseguirle una cita el último día en que State Farm redactaba nuevas pólizas. La nueva política es de $ 1,400 menos que Farmers anualmente.

"Me imagino que tengo cobertura para un año y ya se les ocurrirá cómo cancelarla. Al menos pasé la primera inspección", dijo Booth riéndose. Dijo que podrían cambiar de casa si tienen que acogerse al Plan FAIR y pagar mucho más.  

Roslyn Warriner vive en Scotts Valley. Su casa anterior estaba cubierta por el seguro de hogar de AAA. Cuando ella y su marido Albert se mudaron a su casa en una colina de Scotts Valley, les dijeron que AAA les cubriría el seguro de automóvil, pero no el de incendios ni el de hogar en 2019. Entonces se cambiaron a American Modern Insurance Group, que no les renovó en 2021. 

Warriner dice que se puso en contacto con otras siete compañías, pero que se lo denegaron. Encontraron a un agente que les consiguió una póliza de State Farm en el último momento. Su tarifa anual es de 4.200 dólares, frente a los 1.200 dólares anuales que pagaba cuando tenía el seguro de AAA.

Los costes del seguro de hogar han aumentado para Roslyn Warriner y su marido, Albert, para su casa en Scotts Valley. (Michael Warren Mott - Santa Cruz Local) 

Otro residente en la montaña declaró haber pagado 7.000 dólares el año pasado. Cuando el plan no fue renovado, se inscribieron en el Plan FAIR del estado a $ 16.000 anuales.Ellos han estado tratando de volver a un seguro privado, pero no han sido capaces de encontrar una manera de convertirse en Hogar Preparado contra Incendios Forestales Plus. Un agente de State Farm les dijo que la certificación les eximiría de ser considerados hogares de alto riesgo de incendio.

Si sufre una catástrofe, Copeland aconseja sopesar bien la posibilidad de recurrir a un perito público para que le ayude con la reclamación, que suele pedir un 10% de lo que está cubierto. "Piénselo muy bien antes de hacerlo", dijo Copeland, "ya que eso puede acabar siendo mucho dinero".

¿Y si estoy de alquiler o tengo una situación de vivienda atípica?

Si se alquila en una propiedad ajena o se alquila una habitación, el seguro de inquilinos es fundamental, afirma Brown.

"Si tienes una familia multigeneracional en tu propiedad, el seguro de hogar sólo cubre al propietario, no a la familia en diferentes casas o a los inquilinos", dijo Brown.

"Hay mucha gente que alquila y vive en situaciones atípicas, en una casa pequeña, en un remolque o en una unidad de vivienda", explica Brown. "Para esas personas, el seguro de alquiler es tan barato y la posibilidad de cobrar por el contenido y tener gastos de manutención adicionales, además de la responsabilidad por vivir donde estás, es una protección mucho mejor que confiar en FEMA. La FEMA sólo funciona si la catástrofe es lo bastante grande", afirma Brown. 

Puede iniciar el proceso de contratación de un seguro para inquilinos hablando con un corredor de seguros independiente, estimando el valor de sus pertenencias o poniéndose en contacto con su compañía de seguros de automóvil para ver si ofrecen un seguro para inquilinos.

¿Qué más debo hacer para proteger mi casa?

Elabore un plan de evacuación que incluya copias de seguridad de sus documentos judiciales y de seguros, dijo Brown. 

Brown añadió que lo mejor es tener un inventario completo de sus pertenencias, aunque sea tan sencillo como un vídeo que lo muestre todo. 

"Una de las cosas más dolorosas con las que la gente tiene que lidiar después de un incendio forestal es completar el inventario para que le paguen por esos artículos", dijo Brown. "Haz un inventario para que te paguen por tus artículos y luego, a medida que pase el tiempo, guarda los recibos".

"Abre todos los cajones. Habla de las marcas, de la vajilla que tienes, de quién la hizo, de la marca. Consigue esa información y captúrala", explica. "De cara al futuro, ten una dirección de correo electrónico desechable a la que enviar los recibos. Te preguntarán qué has comprado, cuánto y a quién".

Copeland, antiguo perito de siniestros, empezó a dar clases gratuitas sobre cómo sacar el máximo partido a su póliza de seguros. A una clase en un centro recreativo de Boulder Creek asistieron más de 30 personas. La clase cambió rápidamente a estrategias para luchar contra las compañías de seguros que lo habían hecho mal, dijo.

¿Cómo intentan los representantes del Estado ayudar a los residentes del condado de Santa Cruz con el seguro de hogar? 

Gail Pellerin, miembro de la Asamblea del Estado, afirmó que las leyes que rigen las tarifas de los seguros y los modelos de catástrofes, como la Proposición 103 de 1988, deben ser reevaluadas.

"No hay una respuesta rápida, se trata de reunir a las mentes más brillantes para encontrar soluciones razonables", dijo Pellerin. 

Dijo que su oficina está en comunicación con el Departamento de Seguros del estado. También está en estrecho contacto con el comité de seguros de la asamblea estatal y su comité selecto sobre incendios forestales, que está celebrando audiencias para investigar políticas y legislar en torno a la gestión forestal. 

Pellerin firmó una carta con otros representantes estatales para apoyar la resolución de los problemas de los seguros de vivienda, teniendo en cuenta la propensión de California a los desastres y el aumento de los costes de la vivienda en alza.

El senador estatal John Laird, que representa al condado de Santa Cruz y otras zonas, también ha escuchado a residentes frustrados con el seguro de hogar. 

"El senador ha hablado personalmente con la oficina del Comisionado de Seguros para transmitir las dificultades a las que se enfrentan sus electores para obtener un seguro", escribió Justin Tran, secretario de prensa de Laird, en un correo electrónico. "El senador se ha comprometido a encontrar soluciones viables para asegurar que los residentes en el estado y el Distrito 17 tienen acceso a un seguro asequible. 

"Si los electores necesitan ayuda para ponerse en contacto con el Departamento de Seguros, se les anima a ponerse en contacto con nuestra oficina en [email protected]. Estamos aquí para proporcionar apoyo y facilitar su comunicación con el personal apropiado de la agencia", escribió Tran.

Para ponerse en contacto con Gail Pellerin, envíe un formulario a su sitio web o llame a su oficina en el Capitolio al 916-319-2028 o a la oficina del distrito al 831-425-1503.

Aclaración: En una versión anterior de este artículo se atribuyó erróneamente a Chris Copeland información sobre una póliza de seguro de vivienda.

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Michael Warren Mott es licenciado por la Universidad de California en Santa Cruz y por la Escuela de Periodismo de la Universidad de Columbia. Ha trabajado para periódicos de toda California.