Los datos de la ciudad y el condado muestran la necesidad de supervisar mejor el parque de viviendas de alquiler

Desde el inicio de la campaña de la Medida M en 2018, ha faltado una cosa en el debate de Santa Cruz sobre el control de alquileres y las normas de desahucio: datos de fuentes neutrales que detallen el mercado de alquileres de la ciudad.

La Medida M, que habría puesto en marcha restricciones al control de alquileres para algunos propietarios en la ciudad de Santa Cruz, fracasó en las urnas en noviembre. Pero la comunidad sigue dividida mientras la ciudad entra en un año de conversaciones formales sobre un Plan B para la protección de los inquilinos. Se está formando un grupo de trabajo compuesto por propietarios, inquilinos y activistas, pero se dispone de pocas cifras reales para orientar sus decisiones.

Santa Cruz Local quería cambiar eso.

Santa Cruz Local Reporting ha recopilado datos de cuatro fuentes: el Programa de Inspección de Alquileres Residenciales de la ciudad, la Oficina del Tasador del Condado de Santa Cruz, la base de datos de agentes inmobiliarios MLS y el Tribunal Superior del Condado de Santa Cruz.

El informe tenía varios objetivos:

• para saber cuántos alquileres tiene la ciudad y seguir las tendencias de los últimos años
• para comprobar las afirmaciones de algunos agentes inmobiliarios de que se han perdido alquileres en el mercado debido a la campaña de la Medida M.
• encontrar tendencias en el número de desahucios en la ciudad

Los mapas elaborados por el personal de la ciudad para este informe mostraron cómo el mercado de alquiler ha cambiado geográficamente en los últimos años. Aunque los datos sugerían que la ciudad tenía menos alquileres en 2018 en comparación con años anteriores, la investigación no era concluyente. Ninguna de las cuatro fuentes estaba diseñada para rastrear datos y tendencias, por lo que había varios agujeros en el proceso.

En cambio, lo que la investigación de Santa Cruz Local puso de manifiesto fue la necesidad de una base de datos de alquileres y un método de seguimiento específicos. Estos datos -incluidos los precios de los alquileres, el número de inquilinos, la rotación de inquilinos y otra información- podrían recopilarse añadiendo algunas preguntas a los formularios de inspección de alquileres de la ciudad que los propietarios ya cumplimentan. Si la ciudad quiere basar las futuras decisiones sobre política de alquileres en cifras reales, necesita un método exhaustivo de seguimiento de los datos de alquiler.

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Para saber más sobre nuestra búsqueda de datos, escuche el podcast Santa Cruz Local, epsiode 10: "Muéstrame los datos"

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¿CUÁNTOS ALQUILERES?

Para ver cómo está cambiando el parque de alquileres de la ciudad, Santa Cruz Local presentó una solicitud de registros públicos al Programa de Inspección de Alquileres Residenciales de la ciudad para obtener listas de los alquileres registrados en distintos momentos.

Lamentablemente, la ciudad no mantiene un inventario activo de los alquileres registrados. En su lugar, la ciudad tiene listas de alquileres registrados más unidades que pueden o no ser alquileres. El programa de inspección de alquileres mantiene esta lista para realizar un seguimiento de las unidades que pueden necesitar una inspección. Además, la ciudad sólo actualiza su lista esporádicamente. No conserva copias antiguas de esta lista. La versión más antigua de la lista que Santa Cruz Local pudo obtener era de agosto de 2017.

Santa Cruz Local contó con la ayuda de Richard Westfall, responsable del SIG de la ciudad de Santa Cruz, que elaboró varios mapas específicamente para este reportaje.

El primer mapa compara la lista de inspección de alquileres de la ciudad en agosto de 2017 con la misma lista de enero de 2019.

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A primera vista, el mapa parece mostrar una pérdida global de 170 unidades de alquiler entre agosto de 2018 y enero de 2019.

La adición de otro punto de datos, de septiembre de 2018, parece mostrar que el número de unidades de alquiler registradas en la ciudad cayó en 2018, pero desde entonces ha vuelto a subir ligeramente.

¿Por qué es importante?

Durante la temporada electoral de 2018, los opositores a la Medida M -muchos de los cuales eran agentes inmobiliarios o propietarios- afirmaron que el control de alquileres y las normas de desalojo reducirían el parque de viviendas de alquiler de la ciudad, como sucedió en San Francisco y Santa Mónica.

Estos opositores a la Medida M afirman que incluso el hecho de que se hable de nuevas leyes ya ha asustado a los propietarios y les ha llevado a vender sus propiedades por miedo a que sus inversiones no sean rentables.

No está claro si los datos del programa de inspección de alquileres de la ciudad respaldan las afirmaciones de los opositores a la Medida M. Aunque los datos sugieren una caída en los alquileres durante el calor de la campaña de 2018, no está claro si la caída se debe a la variación normal de un año a otro o a otros factores.

¿CUÁNTOS ALQUILERES SE HAN VENDIDO?

Santa Cruz Local también presentó una solicitud de registros públicos a la oficina del asesor del condado, para obtener una lista de todas las ventas en el condado en 2016, 2017 y 2018. Gracias al trabajo de Rich Westfall, Santa Cruz Local pudo combinar los datos de ventas con los mapas de alquiler de la ciudad, para ver qué unidades de alquiler se vendieron en 2017 (antes de la Medida M) y en 2018 (después de la introducción de la Medida M).

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Los datos mostraron más ventas de posibles unidades de alquiler en 2018 en comparación con el año anterior.  

Sin embargo, las unidades de alquiler son diferentes de las parcelas de alquiler. Por ejemplo, un complejo de apartamentos puede estar en una sola parcela, pero tener cuatro unidades de alquiler.

Observar el número de parcelas de alquiler vendidas daría una imagen más clara de cuántos propietarios decidieron vender. Los datos mostraron menos posibles parcelas de alquiler vendidas en 2018 en comparación con el año anterior. En 2018 se vendieron unas 160 posibles parcelas de alquiler, frente a las cerca de 200 del año anterior.

Para que quede claro, esta estadística sólo muestra la rotación: No muestra si el parque de alquiler está disminuyendo. Una unidad o parcela de alquiler puede seguir alquilada por el nuevo propietario.

MÁS DEFICIENCIAS

La lista de inspección de alquileres de la ciudad está incompleta. Por ejemplo, no incluye los apartamentos en los que el propietario vive en la vivienda.

Además, la lista de inspección de alquileres de la ciudad incluye errores. Por ejemplo, la lista de 2017 incluye incorrectamente el De Anza Mobile Home Park en Delaware Avenue. Esas unidades son de propiedad, no alquiladas. Eso representa alrededor de 200 unidades. Cuando la ciudad corrigió el error en la lista de 2019, parece que esas 200 unidades se perdieron del stock de alquiler. Pero en realidad no existían porque no eran alquileres.

Además, los datos de 2018 sobre ventas de propiedades de alquiler estaban sesgados por la venta de los apartamentos Outlook en Western Drive. Esa venta por sí sola representó 168 unidades - si esa venta nunca hubiera ocurrido, entonces 2018 habría tenido menos ventas de unidades de alquiler que el año anterior.

Por último, los datos de ventas del condado solo llegan hasta noviembre de 2018 debido a un desfase entre la venta de una propiedad y un registro de la oficina del tasador del condado.

¿Y LOS DATOS DE MLS?

La base de datos del Servicio de Listado Múltiple, o MLS.com, es un sitio web nacional de propiedad independiente en el que se enumeran las propiedades que están a la venta, así como el historial de ventas de cada dirección.

MLS.com tiene dos tipos de acceso: una vista pública y gratuita y una vista premium y de pago para profesionales inmobiliarios. Santa Cruz Local obtuvo el acceso premium de pago y recopiló una lista de todos los alquileres que se vendieron en 2018.

Sin embargo, el problema era que las cifras eran erróneas e incompletas. La base de datos está redactada por agentes inmobiliarios. Algunos campos son exactos, como el precio de venta, pero otros pueden no serlo. Santa Cruz Local descubrió que los datos de MLS.com sobre si una propiedad es de alquiler no eran exactos.  

¿CUÁNTOS DESAHUCIOS?

Santa Cruz Local presentó una solicitud de registros públicos al Tribunal Superior de California, condado de Santa Cruz, para conocer el número de demandas de desahucio en la ciudad en 2016, 2017 y 2018.

Los datos muestran que el número de juicios por desahucio en la ciudad está bajando, de 192 a 161 y 160 en 2016, 2017 y 2018, respectivamente.

Estas demandas, conocidas como demandas por "retención ilícita de inmueble", son el siguiente paso en el proceso de desahucio si un inquilino se niega a marcharse tras recibir un aviso de desalojo. Son procesos judiciales que constan en el expediente de los inquilinos y aparecen en las comprobaciones de antecedentes. La mayoría de las veces, los inquilinos evitan los tribunales y se van después de la notificación de desalojo, porque a veces no pueden permitirse un abogado o les preocupa que el caso acabe en sus antecedentes.

En el condado de Santa Cruz no existen registros ni datos oficiales sobre el número de notificaciones de desalojo.

¿Por qué es importante?

Una propuesta de ley para limitar quién y cuándo puede desahuciar un propietario se encuentra actualmente en el limbo en el Ayuntamiento de Santa Cruz. La ley parecía a punto de avanzar a principios de este año, a pesar de la oposición significativa de algunos residentes, en su mayoría pequeños propietarios.

El 22 de enero, la concejal Donna Meyers y el vicealcalde Justin Cummings aplazaron la decisión final del consejo sobre la ley a una fecha futura por determinar. Es probable que el consejo espere sobre las normas de desalojo hasta que el grupo de trabajo complete su proceso de un año de duración.  

La mayoría del consejo, incluido Cummings, cree que la ciudad necesita más normas para proteger a los inquilinos de los desalojos arbitrarios. Cummings ha dicho que apoya la ley de desahucios porque ha oído informes de inquilinos que reciben avisos de desalojo para que los propietarios puedan subir los alquileres.

Sin embargo, no está claro el alcance de este problema. Sin cifras, los dirigentes municipales deben basar sus decisiones políticas en las historias que escuchan.

Por otro lado, en esa misma reunión del 22 de enero, la concejal Meyers citó datos como su razón para retrasar la votación de la ley de desalojo, pero los datos provenían de un equipo de agentes inmobiliarios, no de una fuente neutral. Meyers dijo que el estudio de un agente inmobiliario encontró que alrededor de 100 viviendas se perdieron del mercado de alquiler entre febrero y noviembre de 2018. Santa Cruz Local no ha podido verificar esa estadística.

Un equipo de agentes inmobiliarios llegó a unos 100 alquileres perdidos llamando a todos los agentes inmobiliarios cuyos anuncios se habían vendido y preguntando si la vivienda seguía siendo de alquiler después de la venta.

¿CUÁL ES EL FUTURO DE LA RECOGIDA DE DATOS?

El grupo de trabajo empezará a formarse a principios de verano. Según su misión, el grupo de trabajo adoptará un "enfoque basado en datos" para sus recomendaciones políticas.

Decidirá qué datos recopilar sobre el mercado de alquiler de la ciudad. La investigación podría incluir una encuesta comunitaria o un sondeo formal, con temas como el precio de los alquileres y los desahucios.

Una empresa profesional elaboraría un sondeo formal, que sería costoso y llevaría tiempo, pero estadísticamente preciso, según un informe del 12 de febrero del personal municipal.

Nota del editor: Una versión anterior de esta historia incorrectamente declaró que 20 personas están siendo entrevistados en abril para unirse a la ciudad de alquiler de vivienda grupo de trabajo. Esas 20 personas están siendo entrevistados sobre el estado del mercado de la vivienda de alquiler de la ciudad, para formar un informe que se presentará al consejo de la ciudad probablemente en junio. Se espera que el ayuntamiento inicie la formación del grupo de trabajo después de escuchar ese informe.