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Una propuesta de viviendas para Front Street en Santa Cruz prevé 175 condominios. ( Humphreys & Partners Architects, L.P.)

SANTA CRUZ >> Una propuesta para un proyecto de viviendas de siete pisos entre Front Street y el río San Lorenzo ha abierto una brecha entre el departamento de planificación de la ciudad de Santa Cruz y el personal de la Comisión Costera de California sobre la altura del edificio. El resultado - junto con una propuesta similar en 190 West Cliff Drive - podría sentar un precedente sobre cómo la Comisión Costera equilibra una ley estatal para estimular la vivienda más asequible y las normas de la Ley de Costas para el desarrollo. 

El proyecto Riverfront, en Front Street, prevé la construcción de 175 viviendas, 42 más de las permitidas por la zonificación. El promotor local, Owen Lawlor, solicitó una "bonificación de densidad" que básicamente permite que el plan tenga más unidades, mayor altura y una mayor superficie en la planta superior de lo que permiten las normas municipales. A cambio, el promotor construiría más viviendas asequibles para personas con ingresos que cumplan los requisitos establecidos por la ley estatal

La altura del proyecto Riverfront, de unos 2,5 metros, supera en 2,5 metros las normas de zonificación. Para poder optar a la bonificación, el promotor tiene previsto ofrecer 15 condominios con alquileres asequibles a personas con ingresos muy bajos. Lawlor dijo que las unidades comenzarían como alquileres, pero podrían venderse más tarde, en función de cómo se financie el proyecto.

Los límites de los alquileres y los ingresos de las viviendas asequibles se basan en los ingresos medios de la zona y el tamaño de la unidad familiar. En total, el proyecto tendría 20 unidades asequibles.

En Santa Cruz rara vez se construyen viviendas de renta muy baja. Hasta julio, el personal de Santa Cruz había autorizado 12 unidades de renta muy baja en unos cinco años. Los requisitos estatales exigen que Santa Cruz autorice 168 unidades adicionales de renta muy baja antes de finales de 2023.

(Renderizaciones del proyecto frente al río: Humphreys & Partners Architects, L.P.)

Los planes

El proyecto afecta a cinco parcelas del lado este de Front Street, al final de Cathcart Street, en el centro de la ciudad. 

Pide:

  • Demolición de tres edificios comerciales, dos de ellos considerados históricos por el Estado y la ciudad. Entre los inquilinos figuran el estudio de danza The 418 Project, Mutari Chocolate y University Copy Services.
  • Tres edificios propuestos con un total de 175 condominios sobre espacios comerciales que se abren a Front Street y al paseo fluvial de San Lorenzo. 
  • Dos amplias pasarelas que conectan Front Street con el paseo fluvial.
  • Zonas privadas al aire libre en la azotea, gimnasio privado, sala de juegos y salón.

Opinión de la Comisión de Costas

Dado que el proyecto se desarrolla a lo largo del curso inferior del río San Lorenzo, que desemboca en el océano, se encuentra en la zona de apelación costera. Esto significa que los ciudadanos o el personal de la Comisión de Costas pueden recurrir la aprobación del ayuntamiento ante la Comisión de Costas. La Comisión de Costas tiene entonces la última palabra.

La ley estatal permite a los promotores recibir una bonificación por densidad siempre que no reduzca el impacto de la Ley de Costas. Se trata de otra ley estatal destinada a proteger los recursos naturales e impulsar el acceso público a la costa. 

Ryan Moroney, supervisor del distrito de la Costa Central de la Comisión Costera de California, declaró en una entrevista que el proyecto no cuenta con suficientes unidades asequibles para justificar los efectos sobre los recursos costeros, es decir, las vistas, el carácter comunitario y la estética.

"¿Cuál es el beneficio de doblegar básicamente las normas de la Ley de Costas cuando en realidad no se consigue mucha más asequibilidad?". preguntó Moroney.

Moroney dijo que cuando la Comisión Costera aprobó cambios de zonificación en 2018 para permitir edificios más altos en el centro, eso estableció la altura y la densidad que la Comisión Costera podría aceptar. 

"Todo lo que vaya más allá empieza a afectar a los recursos costeros", dijo Moroney. Según Moroney, la masa y la escala de un edificio de esas dimensiones repercutirán en las vistas, el carácter de la comunidad y la estética. 

Moroney escribió una carta al ayuntamiento el mes pasado en la que le instaba a presionar al promotor para que incluyera más unidades asequibles o se ajustara a la zonificación. La carta hizo que el ayuntamiento aplazara una audiencia pública sobre el proyecto. 

Estaba previsto que el ayuntamiento estudiara el proyecto el martes, pero la audiencia se aplazó de nuevo hasta el 12 de enero para permitir que el promotor se reuniera con el personal de la Comisión de Costas, según un informe del personal municipal.

El Ayuntamiento y la Comisión de Costas se han reunido al menos dos veces en las últimas semanas para intentar resolver las diferencias.

Si ambas partes no llegan a un acuerdo, es posible que la Comisión de Costas recurra la aprobación del ayuntamiento. Entonces, la Comisión de Costas decidiría en última instancia.

En una entrevista concedida el miércoles, Moroney admitió que la carta indicaba incorrectamente cuántas unidades asequibles exige la ley municipal. Pero el punto principal de la carta sigue en pie, dijo.

"Nuestra sensación fue que realmente no se ha producido mucha más asequibilidad de la que se habría producido de otro modo, para ser francos. Y esa no es la norma de revisión, esa no es la medida. Pero es sólo una observación. Y eso es algo que a nuestra comisión le importa mucho en términos de oportunidades asequibles [y] en los últimos tiempos ha estado presionando mucho, por lo que pensamos que era apropiado al menos hablar de esa cuestión en la carta", dijo Moroney. 

Opinión del personal municipal

El personal municipal ha dicho que la altura del edificio no afectará más a los recursos costeros, como la vista del río San Lorenzo. 

"Si lees su carta [la de la Comisión de Costas], ésa es más o menos la idea", declaró Eric Marlatt, Subdirector de Planificación y Desarrollo Comunitario de Santa Cruz, en una entrevista el 23 de noviembre. "Dicen: 'Oye, acabamos de modificar el código hace dos años, y eso es lo que determinamos como la altura aceptable que no afectaría a los recursos costeros'. Creo que no estamos de acuerdo. Creo que tiene que haber una consideración contextual de lo que está pasando allí". 

Por ejemplo, el dique ya bloquea las vistas del río desde la calle, dijo. Un mapa del Programa Costero Local de la ciudad, un plan de desarrollo aprobado por la Comisión Costera, enumera los miradores críticos de la ciudad. No hay ninguno en el proyecto, dijo Marlatt.

Además, otros edificios cercanos son más altos que los 78 pies propuestos para el proyecto, dijo Marlatt. Marlatt dijo que el edificio Flatiron es de 83 pies y el Palomar es de 86 pies. El proyecto aprobado Pacific Front en Pacific Avenue, Front y Laurel calles será de 85 pies de altura.

"Cuando se examinan los recursos costeros, hay que tener en cuenta todo el panorama", dijo Marlatt. "Así que, bueno, sí, es superior a lo permitido en la zonificación subyacente. Analicemos el proyecto. Fíjense en su ubicación. Está justo enfrente del principal centro de transporte de todo el condado. Así que va a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero porque la gente puede caminar desde su casa al transporte público. ¿Y qué hacen las emisiones de gases de efecto invernadero? Contribuyen a la subida del nivel del mar. Eso afecta a la costa. ¿Qué es más importante?". 

Un precedente

En octubre de 2019, el consejo de la ciudad aprobó 190 W. Cliff, un proyecto de condominios de 89 unidades frente al Dream Inn. El proyecto tendría 47 pies de altura. También solicita una bonificación de densidad, que permite que el proyecto sea más alto de lo que permite la zonificación. Para ello, el promotor Cliff Bay Partners tiene previsto ofrecer ocho de sus 10 unidades asequibles a personas con ingresos muy bajos. 

(190 W. Cliff renders: Ensemble Investments / Cuningham Group)

El proyecto se encuentra en el limbo tras una serie de recursos presentados ante la Comisión de Costas por cuatro residentes de la ciudad y un grupo vecinal denominado Save Santa Cruz Westside. Los motivos de la apelación iban desde la altura no justificada de probables estructuras en la cubierta del quinto piso del proyecto hasta la eliminación de árboles patrimoniales.

El proyecto de 190 West Cliff y la propuesta de Riverfront son los primeros casos en el Distrito de la Costa Central en los que el personal de la Comisión de Costas ha sopesado si es apropiado que el desarrollo se desvíe de las normas locales, dijo Moroney.

"Estamos estudiando si la desviación de esas normas afecta a los recursos costeros. Y como he dicho antes, creo que no tenemos muchos precedentes para hacerlo", dijo Moroney.  

"Y creo que nos estamos inclinando hacia la posición de que si se superan las normas que se establecieron para proteger los recursos costeros, entonces la presunción es que están afectando a los recursos costeros. ¿Cuánto es como, más de una cuestión de juicio, ¿verdad? Eso es algo que estamos estudiando en estos dos casos, y queremos asegurarnos de que tenemos un buen expediente y una información clara que presentar a nuestra comisión si acaba recurriéndose".

El proyecto 190 W. Cliff y la propuesta Riverfront también son la primera vez que el personal de la Comisión Costera sopesa la ley estatal de bonificación de densidad desde la aprobación de la ley estatal AB2797 en 2018. Esa ley anuló una decisión judicial que sostenía que la Ley Costera reemplazaba la ley estatal de bonificación de densidad. En cambio, AB2797 requiere que la ley estatal de bonificación de densidad y la Ley de Costas "se armonicen para lograr el objetivo de aumentar el suministro de viviendas asequibles en la zona costera y, al mismo tiempo, proteger los recursos costeros y el acceso costero", según la ley.

Moroney dijo que espera que el personal de la Comisión de Costas se reúna con el personal de la ciudad y el promotor de 190 W. Cliff en las próximas semanas para darles a conocer la recomendación del personal.

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Kara Meyberg Guzman es consejera delegada y cofundadora de Santa Cruz Local. Antes de Santa Cruz Local, fue redactora jefe del Santa Cruz Sentinel. Es licenciada en biología por la Universidad de Stanford y vive en Santa Cruz.