La Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz está en el 2160 de la Avenida 41 en Capitola. (Stephen Baxter - archivo local de Santa Cruz)

SANTA CRUZ >> Un programa de vales de vivienda de emergencia ayudó a más de 400 personas sin vivienda a encontrar hogares permanentes en el condado de Santa Cruz en los últimos meses, pero la demanda de ayuda para el alquiler sigue superando la oferta.

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Los Vales de Vivienda de Emergencia son para personas sin hogar o en riesgo de quedarse sin hogar. El proyecto Rehousing Wave del condado de Santa Cruz tenía como objetivo encontrar hogares permanentes para las personas que estuvieron en albergues durante la pandemia del COVID-19 con Vales de Vivienda de Emergencia. El programa ofrecía una bonificación por firma de 2.000 dólares para los propietarios, ayuda de emergencia las 24 horas del día y gestión individualizada de casos entre inquilinos y funcionarios del condado si los propietarios necesitaban ayuda.

  • A partir de octubre de 2021, 425 personas de 295 hogares encontraron un hogar permanente gracias a los vales de vivienda de emergencia. Esa tasa de aceptación de vales fue la más alta de cualquier jurisdicción en California, según la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz.
  • Alrededor del 44% de esos hogares tenían niños, y un porcentaje similar incluía a personas mayores de 60 años. Alrededor del 48% eran latinos, según la autoridad de vivienda. 
  • Las viviendas fueron proporcionadas por 188 propietarios y agentes del programa. Los incentivos y las relaciones con los propietarios ayudaron a la causa, dijeron los dirigentes.

Separados de los Vales de Vivienda de Emergencia, los Vales de Elección de Vivienda subvencionan el alquiler de los residentes del Condado de Santa Cruz. El programa de la Sección 8 pasó a llamarse Housing Choice hace varios años.

Hay alrededor de 5.500 vales disponibles para decenas de miles de residentes más del condado que son elegibles, dijo Jenny Panetta, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz. La lista de espera lleva cerrada desde 2018. Se espera que se reabra cuando entre 300 y 400 hogares con vales encuentren alquiler, dijo Panetta.

"Apenas estamos arañando la superficie en lo que respecta a la necesidad", dijo Panetta. "La necesidad de asistencia subvencionada en el condado de Santa Cruz es mucho mayor que la cantidad (de vales) disponible".

Se espera que más de 10.000 hogares del condado esperen unos seis años para obtener un vale de elección de vivienda, dijo Panetta.

La lista de espera se llena rápidamente en el condado de Santa Cruz porque es un lugar deseable para vivir, dijo Panetta. Sobre la base de los alquileres, el condado de Santa Cruz es también el segundo más caro de la nación, según un informe de 2022 de la National Low Income Housing Coalition. San Francisco, San Mateo y Marin condados formaron la zona más cara, según el informe.

Aunque a muchos titulares de vales les ha resultado difícil encontrar un casero dispuesto a aceptarlos, algunos han tenido éxito con el programa.

Darius Mohsenin es un propietario del condado de Santa Cruz que alquila a titulares de vales para intentar ayudar a las familias y empresas locales. Tiene 44 unidades en Santa Cruz, ocho unidades en Watsonville y varias unidades fuera del condado. Dijo que 39 de sus unidades se alquilan a los titulares de vales.

"Mira, tendrás buenos y malos inquilinos independientemente de si están en la Sección 8 o no", dijo Mohsenin. "De hecho, en realidad son mejores inquilinos que los que pagan un alquiler normal".  

La experiencia de un propietario

Mohsenin dijo: "Verás, la mayoría de las personas con vales se sienten como si les hubiera tocado la lotería y están tan agradecidas por haber recibido el regalo de un apartamento limpio y seguro cerca de uno de los mejores muelles de California, que respetan las normas del propietario y de la Sección 8", dijo Mohsenin. "Saben que si no lo hacen, perderán sus vales y les echarán a la calle".

Mohsenin dijo que hay menos rotación de inquilinos con los inquilinos de vales de elección de vivienda porque las buenas unidades son difíciles de encontrar. "Cuando encuentran un propietario decente con una unidad decente, nunca se irán", continuó, "Muchos inquilinos de la Sección 8 no conducen, y eso significa menos coches y problemas de aparcamiento en las unidades", dijo Mohsenin. 

Panetta, responsable de la Autoridad de la Vivienda del condado de Santa Cruz, dijo que hay inquilinos responsables e irresponsables, independientemente de que sean titulares de un vale.

 "Hay tanta diversidad de inquilinos entre los que tienen vales como entre los que no los tienen. Y de todos modos, en el raro caso de que un inquilino de la Sección 8 dañe la propiedad o deje de pagar el alquiler, la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruz reembolsará al propietario hasta 5.000 dólares de fondos de reparación", dijo Panetta. 

Con la aprobación de la ley SB 329 de California en 2019, es ilegal que un propietario rechace a un posible inquilino porque tiene un vale. Aun así, algunos propietarios encuentran otras razones para rechazar a posibles inquilinos con vales. 

"La discriminación de la Sección 8 a menudo no se denuncia porque muchos propietarios e inquilinos siguen sin ser conscientes de que es ilegal", dijo Panetta inquilinos a menudo quieren informar de violaciónes de discriminación, pero no saben cómo.

Panetta expresó su esperanza de que los inquilinos denuncien la discriminación, pero presentar una queja formal contra un propietario discriminatorio ante el Departamento de Empleo y Vivienda Justos lleva su tiempo. 

Cómo funcionan los vales de vivienda

Los inquilinos con vales de Housing Choice pagan alrededor del 30% de sus ingresos para el alquiler, y la autoridad de vivienda paga el resto del alquiler directamente al propietario. Según Panetta, un vale típico de Housing Choice proporciona unos 1.800 dólares al mes. El importe del vale varía en función de los ingresos del inquilino, el tamaño de la familia y el alquiler.

Una vez recibido el vale, el titular dispone de seis meses para encontrar una vivienda. El titular del vale puede solicitar la prórroga de la fecha de caducidad en incrementos de tres meses hasta que consiga una vivienda.

Los propietarios que deseen alquilar a titulares de vales deben ponerse en contacto con la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Cruzrellenar algunos formularios fiscales y de solicituda continuación, programar una cita para que el alquiler inspeccionado (para asegurarse de que está en el código). Una vez que la unidad pasa la inspección, todos firman el papeleo final y el titular del vale ya tiene un lugar al que llamar hogar.

Algunos propietarios rehúyen el programa porque temen que su unidad no cumpla los criterios de la Sección 8. La autoridad de vivienda ofrece incentivos para las reparaciones. Si la unidad de alquiler no pasa la inspección, hay dinero disponible para que el propietario para hacer las mejoras necesarias.

Panetta afirmó que los vales de vivienda tienen un "efecto dominó" positivo en las familias y la comunidad. 

Para los propietarios de Live Oak y otras zonas no incorporadas del condado de Santa Cruz, las personas que construyan unidades dentro de la vivienda y las alquilen a residentes con bajos ingresos a alquileres más asequibles pueden recibir préstamos condonables de hasta 40.000 dólares.

Aunque la espera para los vales de elección de vivienda es larga, hay otras listas de espera y programas que pueden ayudar a los residentes a encontrar una vivienda asequible.   

Consejos para solicitantes de vivienda

Sylvia Soto es asesora local en materia de vivienda. Parte de su trabajo consiste en ayudar a los residentes a encontrar una vivienda estable y segura. Tiene consejos sobre cómo los titulares de vales pueden aumentar sus probabilidades de encontrar un propietario dispuesto a alquilarles. 

  • Referencias seguras: Las referencias de alquileres anteriores juegan un papel importante a la hora de conseguir una vivienda, pero a menudo resulta difícil para las personas que salen de una situación de sinhogarismo, explica Soto. "Cualquier cosa es mejor que nada en lo que respecta a las referencias, así que, como mínimo, sugirió llevar un registro de cualquier residencia anterior", aunque fuera en un albergue o en casa de un amigo.
  • Entregar al casero un currículum del inquilino. Un casero dijo que agradece que los inquilinos entreguen un currículum del inquilino que describe lo que aportan como inquilinos y como personas. "Un documento así me demuestra que el inquilino está realmente motivado y al tanto de todo", afirma Moshenin.
  • Trate de aumentar su puntuación de crédito: Soto dice que no es esencial tener una "buena" puntuación de crédito, pero "una puntuación baja elimina alrededor del 50% de las posibilidades de alquiler". Hay varias estrategias para mejorar la puntuación de crédito. Tener una cuenta corriente sencilla también ayuda. "De vez en cuando, las empresas de gestión de la propiedad pedirán extractos bancarios además de las solicitudes, y ayuda para que puedan tener una manera fácil de hacer depósitos de alquiler en una cuenta bancaria del propietario o de gestión de la propiedad", dijo Soto.
  • No menciones el vale inmediatamente: "No menciones el vale de inmediato. Deja que el casero te vea y te conozca un poco primero", dice Soto. "Menciónalo después de haber presentado la solicitud y conocido al casero en persona".
  • Las palabras importan: Hace años, los vales de la Sección 8 pasaron a llamarse vales de Elección de Vivienda. Una forma de sacar el tema podría empezar diciendo: "¿Estaría usted dispuesto a aceptar un vale del gobierno para la elección de vivienda? Estoy participando en un programa del condado de Santa Cruz que da ayudas para el alquiler a personas que ganan menos de 55.000 dólares al año, y como actualmente entro en esa categoría....". A continuación, explique cómo funciona el vale, porque muchos caseros no lo saben.
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Karyn Cortani

Karyn Cortani es escritora independiente de no ficción en el condado de Santa Cruz. Cortani ha escrito para Forza, European Car e Inventors Digest.