Los cambios de zonificación propuestos podrían permitir viviendas de varios pisos y tiendas en locales comerciales vacíos como éste en Water Street cerca de Branciforte Avenue en Santa Cruz. (Stephen Baxter - Santa Cruz Local)
SANTA CRUZ >> Para hacer frente a la escasez de viviendas de Santa Cruz y cumplir con la ley estatal, el personal de la ciudad el martes por la noche presentó un plan al consejo de la ciudad que permitiría más casas nuevas por encima de las tiendas en zonas concurridas como la avenida Soquel y las calles Mission, Ocean y Water.
También a instancias de la ley estatal, el personal municipal presentó posibles "normas de diseño objetivas" que se aplicarían a los proyectos de viviendas más densas que una casa unifamiliar en toda la ciudad. Las normas se referirían a los materiales de construcción, los retranqueos, la altura de las plantas y otros aspectos de la construcción.
Después de que varios residentes hablaran en contra de los planes del personal de la ciudad, preocupados por las aportaciones del público y las consecuencias para las nuevas viviendas asequibles, el ayuntamiento votó a favor de continuar el debate en la próxima reunión del ayuntamiento el 13 de septiembre.
Nuevas zonas propuestas
La ley de California establece que si el Plan General de una ciudad y sus leyes de zonificación no coinciden, se aplican las normas que permiten una mayor densidad. En algunas partes de Santa Cruz, las leyes de zonificación permiten actualmente menos densidad de la que permite el Plan General aprobado en 2012.
El personal de la ciudad intentó alinear los dos planes con el Plan Corredor hace unos cinco años. Después de que muchos residentes de Midtown dijeran que rechazaban la idea, el Plan Corredor se puso en pausa en 2017 y se abandonó en 2019.
Ahora, el personal de la ciudad han propuesto seis nuevos distritos de zonificación para 387 propiedades a lo largo de la Avenida Soquel y Mission, Ocean y Water calles.
El personal de la ciudad intentó alinear los dos planes con el Plan Corredor hace unos cinco años. Después de que muchos residentes de Midtown dijeran que rechazaban la idea, el Plan Corredor se puso en pausa en 2017 y se abandonó en 2019.
Ahora, el personal de la ciudad han propuesto seis nuevos distritos de zonificación para 387 propiedades a lo largo de la Avenida Soquel y Mission, Ocean y Water calles.
Las nuevas zonas permitirían alturas máximas de:
- Seis pisos y 70 pies para edificios de uso mixto en "zonas "MU-VA en Ocean Street.
- Cuatro pisos y 50 pies para edificios de uso mixto en "zonas "MU-OH" y "MU-VH en Ocean Street.
- Cinco pisos y 55 pies para edificios de uso mixto en "zonas "MU-H a lo largo de la avenida Soquel y la calle Water.
- Cuatro plantas y 45 pies para edificios de uso mixto en "zonas "MU-M en la calle Mission.
- Tres pisos y 40 pies para edificios de uso mixto en "zonas "MU-OM en Ocean Street.
Se proponen cuatro nuevas Zonas de Uso Mixto para Ocean Street con el fin de adecuar la zonificación local al Plan General de la ciudad. (Departamento de Planificación de la Ciudad de Santa Cruz)
El director de Planificación, Lee Butler, también hizo hincapié en que las normas "no permiten ninguna densidad adicional" más allá de lo que ya está legalmente permitido por la ley estatal. Por ejemplo, si el proyecto de un promotor estuviera limitado por las leyes urbanísticas pero permitido por el Plan General, el promotor podría demandar a la ciudad para que se aprobara el proyecto. podría demandar a la ciudad para permitir la aprobación del proyecto.
¿Qué son las normas de diseño objetivas?
Los estándares objetivos han estado en desarrollo desde 2019, cuando una ley estatal SB 330 comenzó a limitar a las ciudades el uso de estándares subjetivos para evaluar las propuestas de vivienda.
Por ejemplo, un ayuntamiento no puede exigir menos unidades en un proyecto porque diga que el proyecto no se ajusta a la estética del barrio. La ley anima a las ciudades a crear normas de diseño objetivas porque los ayuntamientos tienen que señalar una norma de diseño objetiva específica para reducir las unidades de vivienda en un proyecto.
La normativa propuesta contiene cientos de normas objetivas que regulan el aparcamiento, el espacio abierto, la longitud de los edificios, el paisajismo y otros detalles.
"Muchos de los comentarios de los residentes se referían a que los barrios de Santa Cruz se caracterizan por su eclecticismo, lo que dificulta la creación de un conjunto de normas que regulen realmente el aspecto de los edificios", explicó Kristen Hall, consultora de Urban Planning Partners, que colaboró en las labores de divulgación.
Las normas de diseño propuestas para las viviendas plurifamiliares incluyen requisitos sobre la forma de los tejados y los paramentos de los edificios. (Departamento de Planificación de la Ciudad de Santa Cruz)
Las normas enumeran los materiales específicos que deben emplearse en los edificios y exigen que los grandes proyectos utilicen diseños variados de tejados y muros "modulados" o variados que den a la calle para que los edificios altos parezcan menos imponentes.
Cuando una nueva urbanización multifamiliar sea adyacente a un área zonificada para viviendas unifamiliares, las normas propuestas reducirían la huella de los pisos superiores del nuevo edificio para proyectar menos sombra sobre las viviendas vecinas.
Otras normas propuestas son:
- Los nuevos proyectos en zonas comerciales y de uso mixto deberán plantar árboles en la fachada de los edificios. Si los promotores no quisieran plantar árboles, podrían pagar una "tasa de sustitución", que se destinaría a la plantación y mantenimiento de árboles urbanos.
- Si los estudios de tráfico determinan que una urbanización tendrá un impacto significativo en el tráfico local, se exigirá a los promotores que instalen semáforos o señales de tráfico de acuerdo con las normas de la Asociación Nacional de Funcionarios de Transporte Urbano y otros grupos del sector.
- El alumbrado de los nuevos desarrollos deberá cumplir las normas de cielo oscuro que reducen la contaminación lumínica.
- En los distritos comerciales, se exigirá que la planta baja se destine a negocios u otros fines no residenciales.
Las normas objetivas propuestas exigen que los edificios de varias plantas próximos a zonas zonificadas para viviendas unifamiliares reduzcan sus plantas superiores para proyectar menos sombra sobre las viviendas vecinas. (Departamento de Planificación de la Ciudad de Santa Cruz)
Cambios en las audiencias públicas
Las nuevas normas también cambiarían la forma de aprobar determinados proyectos de vivienda. Actualmente, Los proyectos de alquiler plurifamiliar en zonas zonificadas para viviendas plurifamiliares tienen ahora un proceso de aprobación simplificado conocido como "revisión administrativa". El personal de la ciudad puede aprobar directamente esos proyectos sin una audiencia pública si el proyecto se ajusta a las normas de zonificación.
El personal de la ciudad propuso que la aprobación simplificada para los alquileres multifamiliares a todas las áreas de la ciudad, incluyendo los barrios zonificados para viviendas unifamiliares. Los proyectos seguirían necesitando una audiencia pública si no se ajustan a las normas de zonificación.
La ley estatal de bonificación por densidad permite a los promotores urbanísticos planificar un mayor número de unidades y una mayor altura y superficie de suelo de lo que permite la zonificación municipal. A cambio, el promotor debe construir más viviendas asequibles para personas con ingresos suficientes. Los proyectos que soliciten una bonificación de densidad, así como los que requieran un permiso costero o un permiso de urbanización en pendiente, requerirán una audiencia pública.
"La mayoría de los proyectos de desarrollo importantes que se están presentando en estos momentos pretenden apartarse de nuestro código de zonificación de alguna manera, lo que ya está dando lugar a una audiencia pública", explicó Sarah Neuse, planificadora jefe del Ayuntamiento de Santa Cruz.
Los proyectos que no requieran una audiencia pública seguirán estando sujetos a la política de divulgación comunitaria del departamento de planificación de la ciudad, que incluye la notificación de proyectos y reuniones comunitarias, dijo Neuse. Todos los desarrollos, excepto los exentos en virtud de la ley estatal SB 35estarían sujetos a la Ley de Calidad Ambiental de California.
El SB 35 pretende incentivar la construcción de viviendas en ciudades que no han cumplido los objetivos estatales en materia de vivienda para personas con ingresos bajos y moderados. Debido a que Santa Cruz no avanzó lo suficiente en sus objetivos de Evaluación Regional de Necesidades de Viviendael ayuntamiento tiene un poder limitado para modificar las propuestas que cumplan los requisitos del SB 35.
Los requisitos para la aprobación simplificada en la ciudad de Santa Cruz incluyen:
- Designar al menos la mitad de las unidades como alquileres por debajo del precio de mercado.
- Proporcionar viviendas multifamiliares en lugar de viviendas unifamiliares.
- El promotor se compromete a pagar el salario estatal vigente a los contratistas.
Los proyectos que cumplen los requisitos del SB 35 no están obligados a someterse a una revisión ambiental conforme a la Ley de Calidad Ambiental de California, o CEQA. El ayuntamiento sólo puede evaluar el proyecto en función de criterios objetivos.
Los ciudadanos podrán presentar un recurso a cualquier desarrollo. La presentación de un recurso requiere el pago de una tasa.
El Plan General de Santa Cruz prevé la construcción de viviendas nuevas y más densas en muchas parcelas a lo largo de la avenida Soquel, especialmente entre la avenida Pennsylvania y el bulevar Morrissey. (Jacob Meyberg Guzman - Archivo local de Santa Cruz)
Requisitos en materia de vivienda asequible
La Comisión de Planificación de Santa Cruz, que revisó las normas antes de la reunión del consejo de la ciudad, recomendó que el consejo aprobara las normas desarrolladas por el personal y pero también aumentar la ordenanza de inclusión de la ciudad para exigir más viviendas asequibles.
- La norma de inclusión exige ahora a los promotores que el 20% de sus unidades tengan precios para personas con ingresos moderados, bajos o muy bajos en comparación con la renta media de la zona.
- La comisión de urbanismo propuso un requisito del 25% para proyectos de 50 unidades o más, y del 30% para proyectos de más de 100 unidades.
En un informe al ayuntamiento, el personal de urbanismo advirtió contra la recomendación de la comisión. Según el personal, el aumento propuesto podría hacer que las grandes promociones no fueran rentables y paralizar la producción de viviendas.
"En caso de que una tasa de inclusión más alta provoque una ralentización de la producción de viviendas, podría dar lugar a la construcción de menos unidades asequibles que con la tasa de inclusión actual", escribió el personal de la ciudad en el informe.
Comentarios del público
Más de 100 residentes enviaron correos electrónicos en los que se oponían a las normas objetivas y las nuevas zonas de mayor densidad por diferentes razones. Algunos afirmaron que los planes crearían más viviendas a precio de mercado y no suficientes viviendas asequibles con restricciones de escrituras. Otros dijeron que el plan no ofrecía a los residentes suficiente información sobre el nuevo desarrollo si la nueva construcción fuera más ágil.
Muchos manifestaron su acuerdo con una carta de la organización comunitaria Save Santa Cruz. Decía que las nuevas normas sobre audiencias públicas "eliminarían las audiencias públicas en muchos proyectos grandes y significativos, despojando a los residentes de la ciudad de su derecho a comentar e influir en las decisiones de desarrollo que tendrán un profundo impacto en sus vidas."
Otros residentes apoyaron las nuevas normas y afirmaron que las zonas más densas ayudarán a resolver la crisis de vivienda de la ciudad.
"No quiero oír a la gente hablar de la asequibilidad y luego decir que les preocupan las viviendas unifamiliares", dijo un partidario de las normas objetivas, que no dio su nombre. "Me gustaría que la gente se fijara en eso y analizara: ¿están buscando realmente la asequibilidad? ¿O están intentando proteger su vivienda unifamiliar? Hay una gran diferencia".
Algunas de las personas que enviaron comentarios por correo electrónico también se opusieron a la propuesta de zona de uso mixto alto adyacente a áreas zonificadas para viviendas unifamiliares.
Gary Patton, copresidente de la organización comunitaria Save Santa Cruz, dijo que el proceso de apelación no sería un sustituto para los miembros de la comunidad que quieren expresar sus preocupaciones acerca de los proyectos de desarrollo. "Las apelaciones cuestan dinero", dijo Patton. "Hay un verdadero problema de equidad".
Varios comentaristas afirmaron que, sin una ordenanza de mayor inclusión, el nuevo desarrollo estaría dominado por unidades a precio de mercado inasequibles para muchos residentes.
Scott Graham, residente en la ciudad, comparó las nuevas zonas con las propuestas en el Plan de Corredores. Ese plan fue un intento anterior de alinear el código de zonificación con el Plan General que fue desechado después de la reacción de la comunidad.
"En realidad es peor que el Plan del Corredor", dijo Graham en la reunión del martes. "Este plan hace que la gente que apenas puede permitirse vivir aquí acabe teniendo que marcharse, porque este plan va a construir sobre todo viviendas a precio de mercado".
Bodie Shargel, candidato al Ayuntamiento de Santa Cruz por el Distrito 4, afirmó que la construcción de viviendas a precio de mercado podría provocar el desplazamiento de los residentes de toda la vida.
"Además de aumentar los requisitos de inclusión para estas grandes urbanizaciones, de modo que este barrio pueda seguir siendo asequible, me gustaría que el Consejo explorara algunas posibilidades para garantizar a los actuales residentes de esta zona que puedan seguir disfrutando de una vivienda igual o inferior al 30% de sus ingresos después de la reurbanización", dijo.
Jesse Bristow, director de desarrollo de proyectos de la promotora Swenson, dijo que un aumento de los requisitos de inclusión frenaría el desarrollo futuro.
En 2020, el ayuntamiento aumentó la tasa de inclusión de la ciudad del 15% al 20%. "En ese momento, nosotros, como constructores y promotores, no presentamos ninguna solicitud", dijo Bristow. "No fue hasta que la bonificación de densidad estatal aumentó del 35% al 50% que hubo realmente un incentivo financiero. Así que creo que intentar seguir la recomendación de la Comisión de Urbanismo va a paralizar las propuestas de forma negativa".
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Jesse Kathan es reportero de Santa Cruz Local gracias a la beca California Local News Fellowship. Kathan tiene un máster en comunicación científica por la UC Santa Cruz.
