Nota del editor: SB 50 tuvo algunas revisiones importantes en una audiencia del comité el 24 de abril, después de este episodio salió al aire. Hemos publicado una actualización aquí.
La historia del condado de Santa Cruz de políticas de no crecimiento han dado forma a la actual crisis local de la vivienda. Ahora, estamos en una encrucijada con el nuevo liderazgo estatal que quiere estimular el desarrollo. Analizamos el SB 50, un proyecto de ley que limitaría la capacidad de las ciudades para bloquear proyectos de apartamentos. Te decimos en qué parte del condado afectaría SB 50. También le decimos cómo las ciudades locales están haciendo con sus objetivos de vivienda (alerta de spoiler: no muy bien). Al final, hablamos del cierre pendiente del Ross Camp de Santa Cruz y de cómo enviar "cartas sonoras al editor".
TRANSCRIPCIÓN
KARA MEYBERG GUZMAN: Bienvenidos a Santa Cruz Local. Soy Kara Meyberg Guzmán. Hoy vamos a hablar de vivienda. Pero primero, hagamos un viaje en el tiempo.
[MÚSICA DE INTRODUCCIÓN SE DETIENE DE REPENTE, CHIRRIDO DE GRABACIÓN]
Santa Cruz en los años setenta.
[SUENA MÚSICA DISCO FUNKY DE LOS 70]
La construcción de viviendas estaba en auge. Desde Scotts Valley hasta Santa Cruz, pasando por Watsonville, surgían ranchos de tres dormitorios y dos baños.
Al otro lado de la colina nacía Silicon Valley, el gran motor económico.
La Universidad de Santa Cruz crecía sin cesar.
El condado de Santa Cruz se convirtió en uno de los de mayor crecimiento del país.
Y junto con la gente, llegaron el tráfico, el coste de la vivienda y la expansión.
Pero entonces, los legisladores quisieron pisar el freno.
[LA MÚSICA SE DETIENE, CHILLIDO]
En parte debido al creciente movimiento ecologista, los legisladores del condado de Santa Cruz empezaron a limitar el crecimiento. Se rechazaron los planes de los promotores para construir nuevos suburbios. Se había propuesto construir una central nuclear en la tranquila Davenport. Pero no se llevó a cabo. Un centro de convenciones y un proyecto de condominios planeados en Lighthouse Field fueron bloqueados después de que algunos residentes se organizaran en oposición. En 1978, los votantes del condado aprobaron la Medida J, que ponía límites a la velocidad de crecimiento del condado. Algunos dirían que tuvo éxito, porque impidió que Santa Cruz se convirtiera en otro San José o Orange County.
Avance rápido hasta 2019.
La población ha pasado de unos 188.000 habitantes en 1980 a unos 274.000 el año pasado. La Universidad de Santa Cruz ha crecido y prevé incorporar miles de estudiantes más en los próximos años. Pero el parque de viviendas del condado no ha crecido sustancialmente. En parte debido a la limitada oferta, el coste de alquilar una habitación en una casa y el coste de comprar una casa se ha convertido en algo fuera del alcance de muchas personas.
Ahora estamos en una encrucijada. Este año, nuestro estado tiene un nuevo gobernador, Gavin Newsom. Y hay una asamblea estatal que parece preparada para abordar la escasez de viviendas en el estado y crear algunas leyes que faciliten la construcción.
Entra Scott Wiener.
[SONIDO DE SALCHICHA SALUDANDO A LA GENTE]
Wiener es senador estatal por San Francisco. Un viernes reciente, después de una larga semana de trabajo, condujo desde la ciudad para reunirse con los residentes de Santa Cruz en la Iglesia Unida de la Paz, en High Street. Era parte de una gira por todo el estado para hablar con la gente sobre la vivienda, y ayudar a conseguir apoyo para su proyecto de ley de vivienda, SB 50.
Básicamente, el SB 50 facilitaría la construcción de viviendas cerca del transporte público y los centros de trabajo. Pero quitaría a las ciudades el control sobre la limitación del crecimiento, y eso no gusta a mucha gente.
Pero aquí está la propuesta de Wiener. Quiere darle la vuelta a la zonificación. Ahora mismo, la mayor parte del estado está zonificada SÓLO para viviendas unifamiliares. Es decir, casas de tres dormitorios y dos baños. Su proyecto de ley permitiría construir viviendas más densas -como condominios, casas adosadas o apartamentos- en zonas donde haya líneas de transporte público y centros de trabajo. Esto permitiría construir muchas viviendas nuevas donde antes sólo se podían construir casas unifamiliares.
Así es como lo describe.
SENADOR SCOTT WIENER: Así que cuando se piensa en la vivienda asequible, la vivienda que está subvencionada para personas de bajos ingresos, digamos que un promotor sin fines de lucro construye, todo es de varias unidades, ¿verdad?
KMG: Sí. Sí.
WIENER: Usted no está construyendo viviendas unifamiliares que son subsidiados para personas de bajos ingresos. Nunca haríamos eso. O sólo lápices si lo hace multi-unidad.
Así que todas estas vastas parcelas en Santa Cruz, en San Francisco y en todas partes, donde sólo es legal para construir una sola familia, que está fuera de los límites de la vivienda asequible, ¿verdad?
Así SB 50 tomaría un montón de esas parcelas y decir, también vamos a permitir que usted construya unidades múltiples allí. Y por lo tanto, un promotor sin fines de lucro podría construir viviendas asequibles allí.
Así que el grupo de parcelas elegibles para viviendas asequibles crecerá significativamente bajo SB 50.
Se espera que el proyecto sea votado por el Comité de Gobernanza y Finanzas del Senado estatal el 23 de abril, por lo que está lejos de convertirse en ley. Pero merece la pena hablar de él porque es una forma potencial de ayudar a resolver el problema de la vivienda en el Estado.
El resultado es que permite construir más viviendas plurifamiliares -como pisos y apartamentos- cerca de paradas de autobús, oficinas y comercios muy concurridos. Se trata de densidad frente a expansión. En parte, la idea es que si la gente puede vivir cerca de su trabajo y del transporte público, se reduce el tráfico y los tiempos de desplazamiento. El proyecto de ley representa una visión más urbana de California.
Y funciona así. Sólo mencionaré las partes que se aplican a nosotros en el condado de Santa Cruz.
Según el proyecto, los ayuntamientos tendrían que permitir la construcción de apartamentos en zonas unifamiliares si el proyecto está cerca de puestos de trabajo o de paradas de autobús muy concurridas. En estas zonas cercanas a puestos de trabajo y paradas de autobús, el proyecto de ley también suavizaría los requisitos de aparcamiento, conocidos por acabar con los proyectos.
Los proyectos tendrían que cumplir una lista de criterios, incluidos los requisitos locales de altura. Así que no hay que preocuparse de que de repente aparezcan edificios de cinco plantas al lado de casa. A no ser que vivas en una zona donde estén permitidos los edificios de cinco plantas.
Entonces, ¿dónde están esas zonas del condado de Santa Cruz, con muchos puestos de trabajo o paradas de autobús concurridas, en las que podríamos ver más desarrollo?
Hablemos primero de dónde están los puestos de trabajo. Básicamente, es la mayor parte del norte del condado: El centro y el Westside de Santa Cruz, Scotts Valley, Capitola, Aptos y partes de Live Oak.
Así se desprende de un mapa publicado por The California Housing Partnership y tres centros de la Universidad de Berkeley: The Haas Institute for a Fair and Inclusive Society, The Urban Displacement Project y el Terner Center for Housing Innovation. Hemos publicado enlaces y un mapa en nuestro sitio web, santacruzlocal PUNTO org.
Un empleado de la oficina del senador Wiener me dijo que están utilizando ese mapa como punto de partida, pero que en última instancia es el Estado el que debe decidir, en caso de que se apruebe el proyecto de ley.
DE ACUERDO. Ahora hablemos de dónde están las paradas de autobús más concurridas. He preguntado a nuestra autoridad local de transporte, Santa Cruz Metro, dónde están las paradas de autobús que se ajustan a los criterios del SB 50.
Después tracé un mapa de esas paradas, dibujé un radio de 400 metros alrededor de cada una y elaboré un esquema de los lugares donde el SB 50 permitiría construir apartamentos.
Básicamente, es una franja que atraviesa el centro y el Westside de Santa Cruz, a lo largo de Laurel Street y Bay Street. Hay otra franja en el Eastside, a lo largo de Water Street y Soquel Avenue. Watsonville tiene dos zonas: en Main Street, desde el centro hasta pasado Ohlone Parkway, y en Airport Boulevard, cerca del Safeway.
Esos mapas también están publicados en nuestro sitio web, santacruzlocal PUNTO org.
Si estás oyendo esto y te estás enfadando, no eres el único. Escuché a una residente de Santa Cruz hablando acaloradamente con el senador Wiener después de su charla, sobre lo que el SB 50 haría a su vecindario.
A los opositores les molesta que el proyecto de ley quite el control local. Algunos dicen que lo que funciona en una gran ciudad no funcionaría en esta ciudad. Otros afirman que el proyecto tendría consecuencias imprevistas. Las ciudades suprimirían o limitarían el servicio de transporte como forma de bloquear el desarrollo. Otros afirman que el proyecto no hace lo suficiente para combatir el aburguesamiento.
PAUSA MUSICAL
Otra cosa que usted debe saber acerca de la vivienda local es que Santa Cruz, Capitola, Scotts Valley, Watsonville y el Condado de Santa Cruz están atrasados en sus objetivos de desarrollo de la vivienda. Probablemente no sea ninguna sorpresa. Pero creo que deberías saber exactamente lo atrasados que están nuestros gobiernos locales.
Por ejemplo, profundicemos en Santa Cruz. Esto se va a complicar un poco, así que tened paciencia.
De lo que estamos hablando es de los objetivos RHNA, deletreados R-H-N-A, que significa Asignación Regional de Necesidades de Vivienda. Estos objetivos proceden del Estado.
Se supone que la ciudad debe conceder permisos para 180 unidades de vivienda asequible para personas con ingresos muy bajos. La fecha límite es el año 2023, y el reloj empezó a correr en 2015.
El año pasado, la ciudad expidió sólo seis de esos 180 permisos. El año anterior, cero permisos. El año anterior, uno. A este ritmo, la ciudad nunca alcanzará su objetivo.
Además, que se hayan concedido permisos no significa que ya se hayan construido. Y eso es sólo mirando a los permisos expedidos, no lo que realmente se está construyendo. ¿Esos seis permisos de construcción emitidos para viviendas de muy bajos ingresos? Ninguna de esas unidades se completó.
Otro ejemplo: El año pasado, la ciudad concedió 53 permisos para viviendas de renta baja. Solo se terminaron dos.
Es una historia similar en todo el condado. Por ejemplo, Capitola debe conceder 83 permisos para viviendas asequibles entre 2015 y 2023. A finales de 2017, solo se había concedido uno.
¿Scotts Valley? Esa ciudad ni siquiera hizo ningún objetivo RHNA.
[PAUSA MUSICAL]
¿Por qué importan estas cifras? Porque nuestros gobiernos locales podrían perder financiación.
El gobernador Gavin Newsom planea recompensar con dinero a las ciudades que avancen hacia sus objetivos. En su proyecto de presupuesto ha reservado 500 millones de dólares. Sin embargo, aún es pronto para saber en qué consistirá. El presupuesto se revisará en mayo y se debatirá en la Legislatura.
He aquí otra razón por la que los objetivos de la RHNA podrían convertirse en un gran problema. El gobernador Newsom ha dicho que retendría la financiación del transporte de los gobiernos locales que no cumplan sus objetivos. Sin embargo, ese plan se ha retrasado hasta 2023. Tampoco sabemos cómo sería ese plan. Santa Cruz lleva mucho retraso en su objetivo de viviendas para personas con ingresos muy bajos, pero eso es lo normal en el estado. Así que, en comparación, Santa Cruz lo está haciendo bien.
Además, como nota al margen, hay una norma que ya está en vigor: como Santa Cruz va retrasada en su objetivo, la ciudad ya ha perdido parte del control. Los promotores de ciertos proyectos con un 50% de viviendas asequibles obtienen automáticamente luz verde. Hasta ahora, sin embargo, en Santa Cruz, esa norma no se ha traducido en más viviendas asequibles.
[LA MÚSICA SE DESVANECE]
Antes de irnos, quería hablaros de algo nuevo que estamos probando. Aún no tenemos un nombre pegadizo para ello, pero de momento, llamémoslo "cartas sonoras al director".
Parte de lo que hacemos en Santa Cruz Local es intentar hablar de soluciones, y queremos que nos cuentes tus ideas.
El martes, el Ayuntamiento de Santa Cruz se reunirá de nuevo para hablar sobre el cierre del campamento de los sin techo de Ross. Como ya hemos comentado en episodios anteriores, la ciudad parece atrapada en un ciclo interminable de apertura, cierre y reapertura de campamentos para personas sin hogar.
Ahora parece que la ciudad va a cerrar el Ross Camp el 30 de abril y reabrir el 1220 River Street Camp. Si resulta que no hay suficientes camas de acogida para las personas que viven en el Ross Camp, entonces la ciudad no va a aplicar su prohibición de acampar.
¿Tiene una idea mejor de cómo podría abordar la ciudad este problema?
Envíanos una nota de voz. Ya sabes, esa pequeña aplicación de tu iPhone o Android con la que puedes grabarte hablando. Envíanos un clip de 20 segundos -y hablo de 20 segundos, como máximo- sobre cómo podría resolver la ciudad su problema con los campamentos de sin techo. Publicaremos los mejores con nuestro episodio del ayuntamiento que saldrá el miércoles.
Envía por correo electrónico tu nota de voz de 20 segundos a [email protected].
Eso es todo por este episodio. Gracias por escuchar Santa Cruz Local. Soy Kara Meyberg Guzmán.
Gracias a Stephen Baxter por su trabajo en la edición de este episodio.
La música corrió a cargo de Bobby Cole y Podington Bear, de Sound of Picture punto com.
Kara Meyberg Guzman es consejera delegada y cofundadora de Santa Cruz Local. Antes de Santa Cruz Local, fue redactora jefe del Santa Cruz Sentinel. Es licenciada en biología por la Universidad de Stanford y vive en Santa Cruz.